摘要：不动产权籍调查是不动产登记工作基础和核心，权籍调查成果质量关系不动产登记效率与质量。权籍调查成果一经登记，具备法律效力。本文结合自己在不动产权籍调查与成果审查的工作经验，叙述在不动产统一登记背景，如何开展好不动产权籍调查与成果审查，为从事不动产权籍调查和成果审查人员提供参考。
关键词：不动产登记；权籍调查；审查
前言：自不动产统一登记制度实施以来，不动产登记受到全社会广泛关注。不动产登记是将之前分散国土、住建、林业、海洋、农业等登记职责统一到一个登记部门进行登记。不动产统一登记的前提和基础是统一调查。现阶段不动产权籍调查处于过渡期，技术标准尚未完全统一，开展权籍调查需要参照行业规范和标准较多，权籍调查人员对不动产权籍调查定义把握不准，调查成果审查不严格，一定程度影响登记效率与质量。
1准确把握不动产权籍调查内涵，提升调查和登记效率。
依据《不动产登记暂行条例》第二章关于不动产登记薄的规定，不动产登记薄应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。不难发现不动产登记是登记不动产的自然状况和权属状况，因此获取不动产的自然状况和权属状况成为不动产登记关键。不动产统一登记后，获取不动产的自然状况和权属状况主要有存量数据整合和不动产权籍调查两种途径。
存量数据整合是指对不动产统一登记前，已经依法办理了土地登记和房屋登记的不动产，由不动产登记机构委托数据整合单位依据原先调查的权属、测量资料进行房地数据整合关联的过程。根据国土资源部办公厅《关于规范不动产权籍调查有关工作的通知》[2017]1272号文件的规定，实施不动产统一登记前，已经依法办理了土地登记和房屋登记，以及依法办理了房屋登记但未办理分户土地登记的城镇住宅、成套的商业办公用房等不动产申请办理转移、变更、抵押等登记时，经不动产登记机构确认土地权属合法且不涉及界址界限变化的，权利人不需要委托测绘机构开展权籍调查，权利人不需要缴纳测绘费、配图费等额外费用。登记需要提交的宗地图、房产分户图，由不动产登记机构进行存量数据整合后出具，对于需要补充开展权籍调查，由不动产登记机机构统一组织调查后完成房屋落幢落宗等相关工作。对于经不动产登记机构调查核实发现已登记不动产宗地界址、界限、房屋面积变化的，由权利人委托不动产权籍调查单位重新开展后提交不动产权籍调查成果。
不动产权籍调查是不动产统一登记背景下产生的一个新名词，目前对不动产权籍调查也没有明确的定义，但依据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容，包括土地、海域、房屋、森林和林木等。不动产权籍调查方法继续沿用地籍，房产的调查方法，由权利人委托不动产调查测绘机构调查，不动产登记机构为测绘机构按统一编码要求发放不动产单元号。调查前调查机构应充分利用已登记发证的不动产权属和测绘成果，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，以不动产单位为调查对象，通过内外业核实、实地调查测量的方法，全面查清土地上房屋、林木等的不动产状况，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。不动产权籍调查内容包括不动产权属调查和不动产测量。对于存在不动产权属争议的，应依法解决后，再行完成权籍调查。不动产权籍调查成果包括不动产权籍调查授权委托书、权属材料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图和相应的电子数据等。
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2严格规范不动产权籍调查成果审查，提升成果质量。
依据《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应按照要求进行查验：不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。建设部、国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》（2001年5月1日施行）第18条用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。因此不动产权籍调查结束后，不动产权籍调查单位应将调查成果提交不动产登记机构或授权机构进行严格审查。经审查合格的权籍调查才可用于登记。
2.1合理确定权籍调查成果审查内容。
不动产权籍调查成果审查是不动产登记的关键步骤，权籍审查的质量影响的登记工作效率。不动产权籍调查成果审查遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”原则，合理确定审查的内容和范围，在实际审查过程中，不动产调查单位、不动登记机构可结合依申请人申请登记的不动产权利类型，性质，特点等合理确定审查内容，对在不动产统一登记实施前，已办理了土地登记，房屋登记的不动产，申请办理转移、变更登记时，经不动产登记机构确认的且符合登记要求的成果，重点审查由存量数据整合单位提交的宗地图、房产分户图与权籍录入等成果。对审查过程中室内无法判定其是否正确时，实地查看核实。如调查成果存在因界址、界限引起宗地面积变化，和房屋面积变化的，从新开展权籍调查。对于增量不动产和需开展权籍调查的，主要结合不动产权籍调查成果，重点审查以下六个方面的内容：一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查等是否按方案及地籍、房产、林业等调查标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否对照不动产登记数据库标准（国标）进行自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗地及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。
2.2灵活采用各类审查方法，提升审查工作效率。
不动产登记工作涉及内容广泛，对权籍审查人员提出了更高的要求，审查人员不但要掌握法律、法规和登记业务知识，还应掌握地籍调查、房产测量、林业调查、承包经营权调查等的专业知识。面对“精细、繁重”权籍审查工作，审查员在掌握内页核实办法基础上，可以结合不动产类型采取科学、灵活的方法进行审查，实际工作中，通过以下方法审查，可以提高权籍审查效率。采用地理信息系统、数字正射影像软件、不动产数据库质检软件、CAD制图将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。
结论：不动产权籍调查成果是不动产登记的依据。当前不动产权籍调查相关技术方案仍在不断完善中，因此准确把握不动产权籍调查的实质和严格规范不动产权籍调查成果审查，是提升不动产登记效率与质量的关键。
参考文献：
1、《不动产登记暂行条例》，2014
2、《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》国土资发〔2015〕41号
3、《不动产权籍调查技术方案试行》，2015
论文作者:董涛
论文发表刊物:《基层建设》2018年第12期
论文发表时间:2018/6/27
标签：不动产论文; 不动论文; 产权论文; 成果论文; 界址论文; 权属论文; 机构论文; 《基层建设》2018年第12期论文;