摘要：我国的不动产统一登记制度采用试点推行的方式开展2015 年 3 月1日，我国《不动产登记暂行条例》开始实施，不动产登记制度是我国关于不动产管理的一项重大改革，具有伟大的意义。本文先从不动产概念及其登记制度的内容出发，对不动产登记制度改革的意义进行论述，最后针对我国不动产登记管理的现状和问题提出一点加强管理的思路和措施，以期更好地服务于我国不动产登记管理工作。
关键词：不动产登记；改革；管理
一、不动产登记制度改革的主要内容及意义
1.不动产登记制度的主要内容
不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。
2.不动产登记制度改革的意义
我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。
3.我国不动产登记制度中存在的不足
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。这此法律规范不仅散乱而且内容上存在着矛盾之处，既有民法性质的《担保法》中的登记规范，又有行政法性质的《土地管理法》中的登记规范；既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院下属部委制定的行政法规。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，己不能满足不动产物权根据物权公示原则进入市场进行公平交易的需要。
（二）不动产登记机关不统一
在传统的不动产登记中，中央政府各部门和地方各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重，而分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象，各登机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被剂裂的畸形现象。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷。因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施
我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：
（1）统一不动产登记的法律
登记是体现物权公示原则的实践，是物权的程序性规范，应当有专门的不动产登记法或土地登记法对登记的各个问题作出详尽的规定。权利登记制度在立法上加重不动产交易当事人法律行为的责任和风险，注重保护不动产转让中受让人的利益，维护了不动产交易的安全。在不动产交易市场不完善的我国，为了维护市场的合法性、安全性，采取这种严格的不动产登记制度是必要的。
（2）建立不动产登记专门机关
笔者认为，可在国务院下设专门的国家不动产登记机关，在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关，对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。
（3）建立新型的不动产登记错误赔偿制度
在未来的不动产登记法中，可明确规定登记机关如发生以卜情况，应承担赔偿责任。登记机关由登记错误、遗漏的行为;违背登记程序，如不公告或违背公告登记期限、无故拒绝当事人查阅登记簿册的中请、拒绝变更登记等行为;登记官员与他人互相勾结、恶意串通，给当事人造成损害的。登记机关应设立登记赔偿备用基金。登记基金的来源应考虑。在不动产登记的业务中，如在登记、查询、使用不动产登记资料过程中由不动产登记机关根据一定的测算标准对登记人和使用人收取一定的费用，纳入不动产登记赔偿基金;登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险。登记机关可以依法设立行政追偿权，以保证有足够的赔偿基金。
（4）提高员工素质
不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。
（5）加强部门管理
不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。
（6）注重制度建设
任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。
（7）实施违规问责
落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。
（8）拓宽登记领域
不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。
三、结束语
伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。
参考文献：
[1]张必毅.论我国不动产登记制度[D].西北大学，2011.
[2]王玉明.论不动产统一登记制度的意义[J].山东工业技术，2016.
论文作者:郭先美
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第12期
论文发表时间:2017/10/13
标签：不动产论文; 制度论文; 机关论文; 我国论文; 工作论文; 物权论文; 动产论文; 《建筑学研究前沿》2017年第12期论文;