——以市北高新技术服务业园区NO70501单元10-03地块住办商品房项目为例
潘蓉
华润置地（上海）有限公司 201800
摘要：本文通过对市北高新技术服务业园区NO70501单元10-03地块住办商品房项目设计阶段的业态规划布局进行分析探讨，并结合后期为期几年的整个开发周期中遇到的各种问题、经验进行总结分析，根据实际项目的经验教训反过来对多业态、多分期的项目在前期规划阶段提出一些建议，为今后此类项目的整体规划提出浅薄经验。
关键词：多业态 规划布局 分期 经验总结
1 项目工程概况及分期情况
随着城市经济的发展和房地产开发的热度化，多业态、大规模的项目也越来越多，项目规模越大，就需要进行分期开发，本文就实际工程案例，对多业态、多分期的项目在规划布局及分期时需要提前考虑的问题进行探讨。
本文的研究主体市北高新技术服务业园区NO70501单元10-03地块住办商品房项目位于上海市闸北区，北至规划云飞路，南至汶水路，西至规划云照路，东至规划平陆路，本工程用地面积76314.6㎡，总建筑面积313313.37㎡，项目共由31座建筑单体组成，其中住宅24座，社区公建配套1座，办公1座，幼儿园及附属用房2座，地下车库1座以及门卫2座。除示范区以外，项目总共分为三期开发，一期为6~22号楼，包括高层住宅和多层住宅两种类型；二期为1~5号楼、25号楼，主要业态为高层住宅和政府配套建筑；三期为23~29号楼，主要业态包含办公楼、保障房及幼儿园。
2 项目规划布局设计
规划布局：市北高新技术服务业园区NO70501单元10-03地块住办商品房项目在前期设计阶段根据不同建筑的属性划定不同的街区，通过对基地现状噪音的测算，将北侧远离高架设定为高层区域，南侧紧邻高架，是城市展示界面，办公设在东南角，通过高低错落的体块穿插形成丰富的形体关系，有利于提升城市形象。公共租赁用房作为面向公众的建筑，和办公并排放在最南侧，既有便利的可达性，又享受到无遮挡日照，公共租赁用房户型具有的规律性更容易形成公建化形象，与办公一起形成一个完整的城市界面。幼儿园选择交通最为便利的东侧平陆路的中间位置，既能享受到良好的日照，又有高层办公隔绝了高架产生的噪音。
为了得到更好的城市形象，以及最大限度利用日照有利因素，住宅区域的整体空间布局为由南向北建筑高度逐步增加。在公租房和办公的北侧布置为多层住宅，避免了高架上看到一片全高层的高密度社区的印象，减少视线的压迫感。多层住宅的北部为18层高层住宅，再往北为30层的高层住宅，从高架视线来看，整个布局层层递进，北高南低，空间形态十分开阔、层次清晰。
景观布局：规划中的一条东西向的社区空间主轴，把社区分成若干尺度适宜的两大居住组团，又通过不同的景观节点和步道将两大组团切分为更小的组团，并形成了合理的空间步行尺度。东西向的社区主轴与南北向的景观辅轴形成的“十”字形的社区开放空间支撑起社区主体结构，并与独立私密的居住组团形成传统意义上的“街”与“区”的组合概念，完成了社区公共与私有的空间界定。各个功能街区拥有不同的主出入口，主居住空间的入口从城市街道到位于两大组团的公共街道，再到居住组团，完成了从开放空间到半开放空间再到私密空间的序列过渡，通过街区式规划的特质对社区生活的开放性和居住组团的归属性进行设计协调，强化社区生活中动与静的本质行为方式，旨在创造一个和谐生动的居住新街区。（如图1）
图1：整体鸟瞰图
2 项目实际开发过程的经验总结
2.1 示范区的选址问题
项目因为场地受限等原因，在前期设计阶段，没有合适的位置设计示范区。同时，地块规划指标中没有底层商业这一项，示范区无法设置在底层商业内，基于当时的项目整体开发进度计划，项目决策将示范区设置在幼儿园的基地上方，待示范区使用完，再将其进行拆除，建造幼儿园（如图2）。但是从结果导向看，这一决策给项目后期开发带来很多问题。项目开发过程中受政策、营销等多重因素影响，示范区和幼儿园的工期无法按照计划完全错开，造成较大影响：1，因项目定档因素，示范区建造成本约5000万，示范区拆除后，这一成本项即为完完全全的无效成本；2，受示范区使用的影响，该区域的住宅3号汽车坡道无法在一期建设，导致后期施工界面交叉，汽车坡道桩基形式调整，多层住宅区域汽车进出不便等多重影响；3，示范区平面布局和幼儿园相差很大，桩基设计几乎完全不同，导致幼儿园桩基在设计、施工时难度非常大；4，示范区拆除时，项目还有销售需求，所以在多层住宅区域重新找区域作为临时售楼处及建设实体样板房，一定程度上增加了销售难度；5，幼儿园反过来受销售影响，未能按原计划施工，导致其施工进度十分紧张，但又必须遵守国家施工时间的相关规定，所以施工难度非常大。
综上，关于示范区的选址笔者有以下建议：1，示范区应优先选择沿街底层商业这类永久性建筑建设，且示范区的使用周期和底层商业的销售计划应预留一定的时间周期；2，若场地内无底层商业业态，建议在地块周边区域租赁一块场地建设示范区，可以有效减少示范区对项目整体开发周期的影响；3，若无法选择前两种方案，必须如本项目一样选择场地内已有建筑的场址建设，应按将该场址的建筑方案提前锁定，直接按该建筑外立面和结构形态一次性施工到位，示范区的布置就着现有条件进行优化、改造，由此减少对项目开发的进度影响。
图2：幼儿园及示范区位置重合示意
2.2 项目分期策划
本案一、二期分界地上主要存在两个问题：一是横穿项目的东西向市政路的北侧有四栋建筑划分为一期（如图3），一、二期之间通过施工围挡进行分隔，故二期住宅是施工时，对一期6~9号楼的影响很大，主要为噪音和灰尘影响，对已入住业主造成一定的困扰；二是二期户型的样板房为实地样板房建设，二期销售阶段，其实地样板房的参观路径和一期已入住的楼栋区域的路线重合，对已入住业主有较大干扰。一、二期地下车库的分界主要存在的问题为分界线跨防火分区设置了，二期地库施工时，施工过程中，根据质监站的要求，一、二期的地库分隔必须采用防火墙分隔，耐火极限不低于3小时，经项目决策，考虑安全和耐火极限的要求，砌100mm厚的砌体墙分隔，同时还需要按规范要求设置相应的构造柱和导墙。该墙体的施工不仅对一期车库的使用有干扰，对二期的车位验收造成一定损失。此外，跨防火分区设置地库分隔，对机电的安装、消防验收均有一定影响。
综上，关于分期开发的策划有以下建议：1，确定地上分界线时，要综合考虑后期施工对前期交付部分的影响，以及后期销售时若设置实地样板房时，其参观动线应和已入住部分的动线区分开来，尽可能减少后期施工、销售等对前期住户的影响；2，地库分界线应尽可能和防火分区线重合，避免施工过程中建筑、机电消防验收的影响及避免对车位验收造成影响，条件允许的情况下，尽量将地库分色划区也纳入分界线设置的考虑因素，避免不同标段不同施工单位施工质量和色差的影响；3，住宅和公建的地下车库应完全独立设置，避免交叉影响，不同分期的住宅地库可以地库预留连通口，设置成一个大地库；4，地库分界线的策划要考虑人防因素，人防不宜跨分期设置。
图3：一、二期开发分界线示意图
2.3 销售、物业管理对规划布局的影响
项目一期15~22号楼为多层住宅区，后期从销售定价及物业管理费的收取来说，多层住宅较高层住宅都高，但是从规划层面来说，多层住宅区域和其他区域没有物理分隔，景观也没有特殊设计，无法满足多层住宅业主的优越感的诉求。此外，东西向的市政路上设置了南北地块的主要人行入口，此处设有闸机、门禁，物业有24小时值班的需求，但此入口处报规阶段为开敞式构筑物，未预留容积率，无法做成封闭空间，物业值班环境恶劣。
综上：项目在前期规划阶段，应充分和营销、物业等相关部门沟通，将营销定价逻辑、物业费管理逻辑尽可能提前落入规划图纸中；此外，物业值班环境、物业办公用房、客关办公用房等诉求也应在规划阶段提前考虑，减少后期拆改、提升。
2.4 交通规划
本项目住宅区域实行人车分流方案，机动车在平陆路和云照路共设置三个出入口，办公楼通过平陆路上的机动车入口进入到办公区域场地内有两个机动车出入口，幼儿园根据交港要求地面设置6个机动车停车位供教职工使用，地下无机动车库。为了最大限定减少幼儿园家长接送车辆、办公楼进出车辆和住宅区进出车辆的流线交叉干扰，住宅区的三号汽车坡道设置为单进单出，仅多层区住户使用，一号坡道设置为双进坡道，和幼儿园家长接送时间串开，二号汽车坡道为云照路的双出坡道，上班高峰期和平陆路上的办公、幼儿园车辆分流开来。垃圾车位于项目东北角，单独从云飞路进出，和其他车辆互不干扰。
项目的非机动车坡道集中设置在二期住宅楼，故一期交付后，非机动车无法停放，只能从一号汽车坡道进入到地下车库后，物业统一划分一块区域临时停放，对物业管理和使用安全有一定影响。
综上：多业态项目的交通规划布局除满足基本的消防车道设置要求，坡道数量设置要求以外，还应综合考虑不同业态不同时间段的行车需求，避免早、晚高峰时段车辆集中在某一区域进出，造成道路拥堵。非机动车车库和坡道的设置应均布在不同分期地段的同时，还应考虑后期使用维护时，如何满足人车分流的要求。
3 结语
近几年，房地产行业发展势头相较之前已经有所放缓，房地产设计管理工作总体来说也由粗放型管理逐步在向精细化管控转变，精细化管理就要求项目在前期规划阶段除满足常规的规范要求，还需要综合考虑其他相关部门的管理逻辑和使用需求，并将其提前纳入到规划设计中，尽可能减少后期使用不便引起的拆改、调整。多业态项目的分期也需要往精确策划转变，不同的分期界限不应只是简单的“图纸上的一根线”，应结合消防设计、开发周期、销售逻辑、物业管理等等充分认证后确定。如此，才能为优化企业成本投资模型贡献一份力量，为提高企业的核心竞争力贡献一份力量。
参考文献
[1]房地产项目成本控制[M].中国建筑工业出版社，马都编著，2006
[2]大型复杂项目管理总体策划研究[D].山东科技大学.张茜茜.2011
[3]房地产项目成本管理的研究[D].南昌大学.杨晓梁.2007
[4]企业战略下工业设计项目管理评估[D].南京理工大学.宋亮.2007
[5]房地产市场有效性研究——以北京和上海为例[J].郑思齐，刘洪玉. 商业研究.2006（07）
论文作者:潘蓉
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年7期
论文发表时间:2019/7/11
标签：项目论文; 示范区论文; 坡道论文; 二期论文; 平陆论文; 住宅论文; 幼儿园论文; 《建筑学研究前沿》2019年7期论文;