守住设计的底线——建筑设计在房地产高周转环境下的管理与资源分配论文_何其隆

四川时代建筑设计有限公司

摘要：宏观经济层面的现状，已经让房地产高周转生产方式成了常态。鉴于生产过程中问题频发，如何在建筑设计阶段守住底线，达到减少工程问题的目的。本文从时间安排、资源协调、技术要点、管理工具四个方面，讲述个人如何在设计工作中做到守住设计底线。在趋势面前，行业没有力量去对抗，守住底线是我们建筑师唯一能为本行业与这个时代所做的。

关键词：高周转、周期、资源、优先事项、辅助工具。

建筑专业在民用建筑设计作为领头专业，起着决定项目设计质量的位置。实际项目负责人都是来自于本专业。在国家经济发展的大趋势下，作为建筑设计的多数甲方，房地产行业因宏观经济趋势的原因，已经开始明显的向高周转倾向。工程板块毕竟涉及安全，能压缩的实际时间不多，如碧桂园等公司，压缩工程时间已经付出诸多事故代价。于是在整个生产环节，设计板块的时间正一步一步的被压缩，已经开始造成了后继的工程、销售、审查、验收等环节的麻烦。对此情况，部分同行更多的是情绪化处理，愤然于开发商的无良；而社会风评建筑设计行业依附与开发商，工匠精神沦丧；从业同行不断增加工作强度，健康堪忧，疾病缠身。长此以往，形成多方均输的局面。趋势面前，对抗是没有意义的，只能理智面对此种局面，建筑师作为领头专业，必须首先站出来，寻找能将项目引导向良性方面的办法。根据从业多年领悟与总结，摸索出了一套多维度交叉控制的办法，希望对本行业有所帮助。以下从四个方面讲述：

一、周期管理

有项目就会有计划，设计周期一再被开发商压缩的情况下，建筑师需要根据公司的技术积累，将建筑设计过程分成周期，并明确每个周期必须要解决的问题，在本周期必须问题没解决之前，启动下个周期的工作会，成果会有很大的风险被推翻，造成返工。更有甚者迫于开发商压力，陷于时间的沉没成本中，做出错误判断，连累整个项目进展。个人在中建西南院多年传承的设计习惯上，结合自身特点，将包含报规方案与施工图的整个项目分为“4+1”个周期，其方法如下：

1.地上设计周期

地上建筑承载着项目的主要使用功能，必须前置。本周期内，建筑师要解决地上功能需求问题。确保客户的使用功能满足的前提下，将所需的竖向交通、结构构件、设备管线井、外立面造型等设计完成，形成地上建筑的定案图纸。地上问题解决是地下室设计开展的前提。

2.地下设计周期

在地上建筑设计基本定案的前提下，将地上建筑的结构、设备需求下落到地下室空间。由于大多数地下室都用于汽车库与非机动车库，少数商业综合体项目会设置地下商业空间。本阶段在确定结构柱网后，满足车库车位，商业等功能前提下，完成项目所需设备用房及其竖向管井的布置。完成地下室基本功能布置后，才能支撑下个阶段机电设备专业的工作。

3.机电定案周期

本周期建筑专业绘图工作量减小，也就腾出了时间与机电专业进行深度配合，协调结构专业一起，将机电所需的所有技术条件逐步深化，最后表达在技术图纸上。本阶段末根据情况将最后成果组织机电定案会议，达成多专业共识，巩固阶段成果，为下个阶段提供工作前提。本阶段定案后，项目的空间边界基本确定，为个别客户所需的精确开挖图提供了前提条件。

4.综合定案周期

机电定案后，机电设备专业的详细需求会陆续不断的出现，建筑专业作为领头专业，在此阶段协调所有专业矛盾，寻求科学合理的方式，解决各专业间矛盾问题。在满足五大专业需求后，其成果达到项目配合完成，即可召开综合定案会议，巩固本阶段成果。在地勘单位提供正式地勘依据的前提下，本阶段成果可以支撑结构基础图的准确。同时经测绘单位配合后，也能支撑报规资料的技术经济指标的无误差。

5.绘图校审周期

本周期主要工作是按照国家制图规范要求绘图，只要前四阶任务完成，基本能避免技术返工，所以熟练的建筑师本周期所需时间不多。周期末的校审工作主要核查国家与地方的强制性条例。

综上所述，项目质量控制主要是前4周期，根据实践的结果，除渲染效果图可安排在第4周期外，项目质量是前4周期稳打稳扎的管理出来的，而不是最后校审出来的。“4+1”的周期中，最后1周期主要是收尾与查漏，不要指望前4周期工作没完成的情况下，最后1周期还能补回来。每个周期时间需根据项目复杂程度，在5~10个自然日中选择。在人力资源质量能保证的前提下，一个10万平米以下的住宅带底商项目，基本可以选择7天一个周期，极限在35天完成报规方案与施工图设计。当然，需舍弃一些不影响安全底线的设计细节作为代价，同时伤害设计人员的健康状况，且易遗漏问题，个人不推荐此极限的时间安排。

二、资源管理

由于项目是一个多方协调的过程，建筑设计公司单方面努力是事倍功半的。为提高效率，手握设计图纸的建筑师，应向国外同行靠拢，主动承担一些组织工作。如开发商设计经理能承担此工作更佳，建筑师配合协调即可。

1.外部配合资源：

1.1产品设计阶段

前期策划目前已经不由得建筑设计不加入了，因为策划确定的产品和销售认可的方式都涉及到能否真正实现的问题。此阶段设计参与的越多，越有利于产品的实现；设计对策划的意图越明确，对销售的目的越了解，越能更加顺利的完成设计工作。同时也可帮助策划与销售打消一些无法实现的妄念，避免下阶段资源方向性浪费。本阶段设计方主要的工作是定案产品表达为建筑平面图与总图，并保证技术经济指标在可控范围内。

1.2方案设计

本阶段主要目标是完成上报规划部门的方案文本，其主要内容包含设计说明、效果图与技术图纸。虽然从传统设计流程上是前置与施工图的，但目前几乎所有的规划部门都会根据上报规划的技术经济指标作为最终工程验收的依据，如误差超过规定，开发商将面临没收超容指标的销售所得，且追加罚款。而要保证此指标无误差，图纸深度需要到施工图设计的综合定案阶段。于是，尝试将两方案与施工图同时进行成为了一种选项。

当地消防部门必须在本阶段提前咨询，不得等到施工图设计的后期，否则完全可能面临总图与关键建筑产品被推翻的风险。

测绘配合单位需在本阶段初期就加入项目，详细讲解技术指标计算原则，待设计工作完成到综合定案后，正式进入项目进行精细计算。对照建筑设计的指标计算结果，结合当地法规，形成最终的指标定案，保证开发商的经济利益是可以实现的。

1.3工程设计

本阶段也叫施工图设计阶段，建议与方案设计阶段合并进行，如无法实现，项目中的细节设计需严格遵循方案的设计成果，即使有不合理情况也无法优化，否则就会面临施工验收时候的指标差异问题。

图纸审查机构需在本阶段中紧密配合，因为各地在执行相关规范的过程中，地方特殊情况各异，在执行国家标准的前提下，也有诸多细节标准不一的情况，为避免时间和人力浪费，提前咨询是唯一的办法。在设计过程中与负责图纸审查的专家保持联系是一个很好的方法，大多数专家也乐于在过程中解决问题，而不是堆积在看图阶段。

上报消防与建设等部门所需要的表格、说明等资料，也需要提前准备，因涉及技术信息较多，相关表格与说明大多只能由设计来完成。

2.内部协调资源：

设计公司内部资源主要指人力资源，在项目过程中，根据项目难度及工作量，基本配置情况如下：

2.1方案文本：平面设计师1人。

2.2渲染效果图：模型师1人与渲染师1人，或外包专业公司。

2.3首页与总图：由项目负责人兼顾，或配置3年以上建筑师辅助

2.4地下室部分：5年建筑师1人，配置1年建筑师或者实习生辅助

2.5地面建筑：每个子项3年建筑师1人，配置1年建筑师或者实习生辅助

2.6大样详图： 3年建筑师1人或配置1年建筑师或者实习生辅助

2.7绿建及其他：3年建筑师1人

以上配置宜高不宜低，且应根据参与者的实际能力折算评估。若人力资源无法满足上述条件，只能增加每个设计周期时间来弥补不足。同时项目负责人工作量也会增大，无法实现兼顾多个项目。

三、技术方法

鉴于处在时间被压缩的前提下，技术方向的选择上，最好倾向于简单化，尤其在功能区分时候，不宜将复杂设备相关管线放置在非公共交通以外区域。将楼梯、电梯、管井等竖向措施尽量集中设置，才能避免短时间内遗漏问题。

从控制分级上，应遵循从大到小原则，确定总图后细化单栋建筑，确定建筑功能后再配置功能附属的楼梯电梯与设备，切忌在小细节上纠结，影响大格局的走向。

在有限时间内，面对的问题也是有优先级别的。公共部分及交通体最重要，因公摊控制原因，其面积都比较极限，一旦出错，后期挽救代价极大，应优先保证；其次是地下室设备需求，因地下室成本较高，多数项目在满足车位指标的前提下都尽量减少面积与层高，一旦出错，很难找到空间扩展，但机会比核心筒要大些；再次是结构竖向构件及基础，出错后尤其容易造成电梯及设备安装问题，但可增加成本或牺牲舒适度进行改造，还是有希望挽救，只是代价较大且有安全风险；最后是建筑外立面，由于技术进步，外立面造型有大量轻质材料可以使用，增加成本挽救相关问题安全风险相对较小。

以上描述仅为极限时间情况下的项目提供思考方向，建筑设计本应具备准确与艺术属性，被大趋势所逼实属无奈。

四、控制工具

面对高周转的时间安排，仅凭激情从事设计工作已无法满足实际需求，设计过程中必然面对诸多绝对理性的思考和决策，在此基础上，引入管理学上的一些工具势在必行，一下列举几个简单表格工具，供同行探讨：

1.在单个项目运转

1.1项目建议书/设计任务书，用于项目启动与客户确认项目问题。