摘要：长期以来，人们对于房产项目测绘有两种看法：一种看法是依据测绘理论和技术可以直接克服全部的技术问题。另一种看法是房产测绘根据法律法规进行管理、操作就可解决问题。第一种看法是因为隔离市场，未发现房产项目测绘的内在规律和核心问题。第二种看法是因为垄断而忽略技术。而实际上，房地产测绘技术涉及到多学科，包括测绘学、房地产经营，还涉及到社会学、经济学、心理学、管理学、公共政策、公共管理等内容。文章研究分析了房地产共有共用的分摊问题。
关键词：房地产；共有共用；分摊问题
1 前言
房地产以不动产形式参与市场以来，因其价值量大，增值性强备受社会各方重视。2000年颁布的《房产测量规范》(以下简称《规范》)，以法律条文形式定义了房地产测量的地位、作用以及必要的精度和方法,规定了成套房屋的建筑面积和共有共用面积的处理原则。但随着业主对房屋面积的准确性、公正性要求越来越高，《规范》仍有些不足，需要改进和补充。现在房产测绘越来越多地使用共有共用分摊作为分摊依据，共有共用分摊的合理性得到广泛印证，但是它也有一些不可覆盖的范围。在这种背景下，对共有共用分摊进行适用性研究，找出它的适用和不适用情况，显得十分重要。
2 共有共用的分摊问题
共有共用分摊原则在房产测绘中应用较多，案例也较多。通过调查研究发现，共有共用分摊原则应用具有双重效果。一方面，在某些适用情况下，共有共用分摊既是一种简单方便的操作标准，也是社会的一种公信。有些多功能楼中各业主争执不下时，在《规范》的基本框架下，共有共用分摊原则能起到便捷统一的效果，便于执法及职能部门开展工作。另一方面，因为分摊规则制定者和执行者不是消费者，这分摊中间有个利益博弈的过程，共有共用分摊易产生分摊的甲乙双方利益不清，误导利益分配，出现误用或滥用情况。在不适用的情况下运用共有共用分摊原则，会影响测绘成果的质量，增大了使用不规范测绘成果的交易权属部门的行政风险，易破坏房地产市场的正常秩序。共有共用面积的分摊主要存在问题有：测量规范不完善，分摊标准不明确、分摊产权不清楚、分摊结果不公正。
2.1测量规范不完善
随着房地产市场的发展，房屋商品化、私有化程度的提高，房屋的使用功能呈现多样化组合，近来人们对生产生活要求和审美要求水平的提高，房屋的建筑形式乃至建造理念都在发生巨大的变化。随着《不动产登记暂行条例》正式实施以来，不动产登记工作正在各地逐步开展，目前新形势下的不动产测绘存在严峻挑战，如测绘内容更加多元化、测绘标准不统一、测绘技术等不能满足日益发展的需要。《规范》规定了房产测绘的基本原则，但缺少必要的术语解释，比如新出现的“复式结构”、“消防连廊”未能体现，滞后于建筑发展变化。共有共用分摊作为《规范》的补充原则，也未能很好解决复杂变化的问题。《规范》规定房屋面积按“外围投影”为标准，各地测绘对此有不同理解。现代房屋设计具有个性和创新，所以通常是一个不规则的建筑体，墙面、结构等会有多种花式建筑做法，墙体起伏不平，要精确测量是不现实的。这些情况难以用《规范》确认分摊部位、也就无法应用共有共用分摊原则。
2.2 分摊标准不明确
房产测绘作为一种法定测绘，为房屋各项管理工作提供服务，需要符合合法、科学的原则，并为广大住户所接受、认可。《规范》中有些称谓，让人不能明白其含义，导致有些面积计算方法缺少法律依据。比如“幢”的划分是很多地方房产测绘的难题，通常“幢”是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋，共用一个基础、结构和设备。“幢”的划分的基本原则主要有：1、同期规划或建成的；2、同一单位设计的图纸；3、规划设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体的；4、裙塔楼相连的且为独立的共有共用设备的。在房地产项目中，常出现地上的若干幢楼房由一个整体地下室连通的建筑类型，在房产测绘时会出现测绘人员理解不一的两种情况：一、把地上的若干幢楼房和一个整体连通地下室看做一幢，将设置在地下的各类设备用房等共用部位面积理解为可分摊的共有面积；二、把地下部分作为一幢独立对待，地上部分各自为一幢，而房产测绘中的共用面积分摊只能以幢为单位，不能在各幢间交叉分摊，这样就会形成设计在地下的各类设备用房等共用部位无法分摊至地上各幢房屋的情况。因此，“幢”的确定是影响分摊的主要因素，能否正确地划分“幢”，将直接影响到房产测量成果的准确性，尤其是共有建筑面积分摊计算的准确性。
2.3分摊产权不清楚
伴随着房屋使用功能的多样化，同一幢房屋内权属单元也呈现多元化，如何定性与房屋的共有建筑面积相关的建筑一直是房产测量中的难点，《物权法》对专有部分以外的建筑统称为“共有部分”，这与《房产测量规范》规定的有些公共面积计入“共有部分”，有些公共面积不计入“共有部分”的含义并非一致，难以进行产权分割。这些使共有共用分摊原则执行起来比较困难，如架空层的楼梯、电梯等进行分摊，会让区内相同户型用户多负担了分摊面积房款,而且此分摊部位无明确的产权主体而无法确认产权，故此部位面积不宜分摊，共有共用分摊不宜使用。独立建造的变配电房、值班警卫房、管理用房等，建在小区里，它属于共有共用的建筑面积空间，为多幢业主使用，不能分摊，因为小区建筑范围很大，可能有一期、二期，将来可能还会有三期，独立建了一个配电房、水电房，它的服务对象数量在增多，它实际的分摊量却在逐渐减少，分摊无法公平，不能共有共用分摊。
2.4 分摊结果不公正
从经济市场角度来说，共有分摊部位服务范围划分不当会造成分摊结果不够公正。消费者承担分摊面积，但如何分配由测绘法规和行业规则决定，开发商执行，故易产生矛盾。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆执行者面对不同利益主体时，为了促进销售而策划一些配套空间以利销售，如有些住宅楼一二层住宅单元附赠地下室空间或地下车库，有些住宅楼顶层住宅单元附赠闷顶空间等，按《规范》规定，高度在2．20M以上部位按外围水平投影计算建筑面积，附赠空间是否参与共有共用面积的分摊，就会影响分摊结果的公正性。开发商为最大限度的土地利用效益，采取城市综合体形式，底层大商场经常有一些单独对外开门的店铺，大商场内商铺、通道、设备用房、管理用房等组成，对外店铺是否要参与内部商场共有共用面积分摊，如不在预售合同中约定清楚容易引发争议。在分摊面积不明晰，分摊产权不清晰时，各用户分摊数量不同而产生不公平。分摊数据不明确，利益交错时，仍以共有共用分摊进行划分，分摊操作者可能带着情感倾向性，无法科学合理得进行分摊。
3 解决建议
近年来随着我市房地产市场的蓬勃发展，大型商业、办公与住宅的的综合体建筑也越来越多，《房产测量规范》（GB／T 17986.1-2000）规定已经远远不能满足对此类房屋测绘的计算需求，需要测绘人员详细分析该建筑共有面积的基础上，参照分摊细则确定一个合理的、公平的、公正的分摊计算方法，以确保建设单位和业主的利益不受损害。下面我就实际工作的需要谈谈房产测量实施细则需完善补充之处。
3.1、完善、补充建筑术语和计算规定
一些房地产开发公司对剪力墙结构柱突出墙面部份计算问题提出异议报告，理由是：剪力墙结构柱突出墙面部份已经规划技术审查部门审查并纳入计容面积，要求房产测绘按可计算建筑面积范围认定并予以计算全部计算面积。根据房产测量规范（国家标准 GB/T17986-2000）规定，突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等属于不计算建筑面积的范围，如按以上规定，很难说服委托方接受，测绘人员作进一步解释：构件是组成房屋结构的各单元，如房屋的梁、柱等，这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件，最后让委托方欣然接受。究其异议产生原因，是建筑术语不规范、不完整所致，因此建筑术语解释比较重要，行业管理部门必须完善、补充。
在房产测绘分摊计算中，还经常碰到核心筒附属走廊认定及计算问题。走廊认定有些复杂，相关房产测量规范未明确，其中全算规定为：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算；其中半算规定为：与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，上述规定远远不能满足对走廊认定及计算的需求。在实际测绘实践中，许多省市房屋面积测算细则比较认可的做法为：⑴、内走廊的划分应符合下列规定：1）沿走廊延伸方向两侧均封闭；2）走廊有一侧开敞，其开放深度≥1.00m的建筑空间；3）一条走廊仅局部段一侧或两侧开敞，其余部分均为封闭。⑵、 外走廊（有柱、无柱）的划分应符合以下规定：1）开敞侧有柱或其它类型承重支撑体的走廊，视为有柱走廊；2）两侧存在局部墙体或建筑空间的走廊，视为有柱走廊；3）走廊两端的柱或墙体不专向走廊凸出，或柱或墙可以划归其它建筑空间时，该走廊可视为无柱走廊；4）由多段构成的走廊，如果仅某一段走廊有柱或墙，可以以该段走廊的两端转折处为界，将该走廊划分为有柱与无柱两部分。走廊认定及计算问题是开发商和购房者集中反映的另一类问题，门廊、门斗与雨披，门厅、架空与通道，阳台与入户花园，走道与前室、烟道、通风井与采光井等计算问题，亟需规范给予明确规定，不留任何自由裁量空间。
3.2明确房屋分户及共有面积划分原则
确定基本单元时主要把握两项原则，一是登记对像必须是特定的，特定是指登记对像是唯一的，能够和其它不动产明显区别；二是必须具备独立使用价值，如复式楼房、地下室子母车位只能按一个基本单元进行登记测绘，不能分开登记；再如一二层商铺房，二层商铺因不具备独立使用价值，就不能作为独立登记单元，而必须与底层房屋做为一个整体进行登记测绘，涉及到公共出入的分摊房屋则必须由相关权利人就共用部分的分摊使用达成协议后才能依协议进行测绘。正确区分共有面积服务范围，离不开基本单元的划分和归类，这是共有面积分摊计算的前提工作。
住宅区配套公共建筑，其分户及共有面积属性划分对分摊结果影响很大，很有必要进行规范，按通常做法，如会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心、社区医疗服务站、物业办公管理用房等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定，依照共有建筑面积分摊原则参与分摊相关共有建筑面积。
3.3确立共有建筑面积分摊规则
在一般情况下，共有建筑面积的分摊计算通常执行以下规则：㈠整体分摊；㈡多级分摊。但对于一些情况较复杂的具体实际操作，仍存在着很大的困难。
㈠、房屋使用功能单一的、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼（宿舍）、纯办公（写字楼）、纯商业、纯厂房等，通常适用共有建筑面积整体分摊的方法 ，当一幢单一功能房屋存在多个楼梯位，且各楼梯位服务的单元面积不同时，应按各梯位细分功能区进行分摊。 有些测绘人员对房屋使用功能单一的房屋进行分摊计算时，不细分各楼梯单元具体情况，一律采用共有建筑面积整体分摊的方法，不同的分摊计算方法，直接影响各分户单元面积数据。因此必须确立共有面积分摊规则，使分摊结果具有唯一性。
㈡、不适用共有建筑面积整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等，一般需进行多级分摊的方法。多级共有建筑面积分摊，采用从整体到局部的逐级分摊的原则。先分摊幢共有建筑面积至 整幢内各单元，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单元，然后分摊层共有建筑面积至层内各单元。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。 如大商场的共有共用面积分摊，商场的共有共用面积比较清楚，一般情况下为商场全楼，但底层商场经常有一些单独对外开门的商铺，有的商铺向内开门，无论对商场内是否开门,有人认为作为商场的一部分,商铺都应参与商场内部的共有共用面积分摊，也有人按照“谁使用谁分摊”原则，对商场内开门的商铺应参与商场内部的共有共用面积分摊，对商场外开门的商铺不参与商场内部的共有共用面积分摊，只分摊商业外半墙面积。在多层商住楼中，经常会出现下面几层（一般是商业）通往上部功能区（一般为住宅）的楼梯（含步行梯和电梯）不开门的情况，有人认为应严格按照“谁使用，谁分摊”的原则由住宅进行分摊，但无疑会加大上部住宅功能区的共有面积；也有人认为，下段楼梯确定只是为上部住宅功能区服务而必须穿过商业功能区的垂直通道，应由其经过的商业功能区和住宅功能区共同分摊较为合理。
在共有面积分摊计算中，正确区分共有面积服务范围至关重要，在通常分摊规则下，要不要按“谁使用谁分摊”原则，再进一步细分各共有面积服务单元情况，值得测绘人员共同探讨，行业管理部门必须制定与本地相适应的分摊规则，从而有效地解决房屋共有面积分摊的难题。
4 结束语
房产测绘工作人员将依法进行产权测绘，并运用有效的理论方法，合理科学地处理新的问题，公平正义地做好分摊工作，为我国房产测绘业、房地产市场发展提供坚实基础！
参考文献：
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论文作者:朱素钦
论文发表刊物:《防护工程》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/15
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