哈尔滨市不动产登记事务中心
哈尔滨市房地产交易中心
摘 要：
近年来，房地产的价格在一个过程中的疯狂和持续上涨，给人们造成一种房地产价格在未来时间内还会持续上涨的预期，造成了房地产市场经济的畸形发展，不仅对我国的社会经济产生了一定的影响，加重了贫富差距，同时土地资源的大量浪费，引起了政府和社会各界的密切关注。本人通过自己多年的工作经验，对当前我国的房地产泡沫问题作了几点思考，提出了以下几点解决措施。
目前，房地产泡沫经济问题简单说来可以理解成：房地产的价格在一个过程中的疯狂和持续上涨，给人们造成一种房地产价格在未来时间内还会持续上涨的预期，让这种预期不断的吸引新的买主，随着价格的不断上涨与投资成本的增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价格。房地产泡沫的特征是供求严重失衡，需求量远远大于供应量；投机气氛非常浓厚。判断的标准可以参考房价收入比、房地产投资与房价增长速度、房地产价格增长与GDP等的增长速度比。
一、产生房地产经济泡沫的主要原因
1、土地的稀缺性。土地的稀缺性导致供求关系的不协调、投机需求的持续膨胀、银行信贷在房地产业中的过度扩张是房地产泡沫经济产生的重要原因。过度放贷甚至是房地产泡沫的助燃剂。若银行持有大量的房地产，那么银行扩大信贷和提高房地产价格，就可以从宏观上对银行的资本规模起到一定的调控作用，银行资本的充足率也将得到更大的改善。因此，银行不断在提高房地产价格的基础上，再次扩张银行信贷，房地产泡沫将在这种恶性循环中产生。此外，还有很多方面的原因也导致了房地产泡沫的形成。比如：消费者的预期受经济环境的影响、国民高收入群体缺乏投资渠道并且购房方面只具有投资性需求。
2、垄断性。历来垄断是产生利益的最大方式，中国房地产之所以不同于世界的原因就是由于它的垄断性。作为社会主义国家，我国土地是属于国有的，然而这一国有资源的市场却不是有序而合理的。国家参与土地的分配，却又采取市场化的行为而进行，公私极易结合在一起，产生腐化的温床。为何当前人们热衷于房地产投资？建筑成本每平方米只有千元的楼房，却卖到2万、3万，甚至更多，这一切是房地产商对市场资源的垄断造成的，庞大的利益促使人们无论是暴富，还是为了生活，人们大量购入更多房子，使价格暴涨。而房价高涨问题又使多数人买不起房子，最终引起极大的泡沫。
3、心理预期性。在房地产市场中，需求者心理预期是影响房价的又一重要因素，需求者心理预期是指需求者为追求自身利益最大化而根据市场的具体情况，结合历史经验对房价的未来趋势做出预期和判断。由于当前的房地产市场中市场信息是不对称的，需求者并不能做出完全的理性判断，很多情况下需求者只是根据房地产市场过去的情况和自身的经验对未来做出“符合规律”的判断，并且人具有从众心理，这就导致了需求者的非理性预期的产生。在非理性预期的作用下，若需求者感知到目前房价是上涨的，需求者会预期未来房价还会上涨，这就刺激了未来需求的提前释放，使得房地产存量减少，从而导致房价上涨。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
二、控制房地产经济泡沫的对策
在中国城市现代化和经济全球化发展的过程中，房地产业不仅要由一般的产业发展为支柱产业，同时还要面临新经济的发展框架，在解决房地产业的高速成长问题的前提下，提高房地产业的核心竞争能力。可以从以下几个方面出发：
1.深化管理体制改革 。调整经济增长结构，认识到过分依靠房地产经济拉动国民经济的发展模式不具备可持续性。深化完善各级政府绩效考核体制，切断地方政府在土地一级市场的利益，不盲目追求GDP的增长，更加注重健康可持续的发展，对实体经济的政策倾斜，同时中央政府加强地方政府对房地产业政策执行的监督。加大经济适用房、廉租房等社会保障性住房的供给，更好地起到解决民生问题和保持经济稳定健康发展的作用。
2.防范房地产贷款金融风险。严格审查房地产贷款条件、运用差异化的金融政策、强化贷款管理。金融政策关系到房地产业融资。没有金融的支持和资金的推动，房价没有可能大幅上涨。差异化的金融政策应体现在个人按揭贷款和房地产开发贷款之上，差异的标准除了套数外，还应体现贷款标准。能够买得起多套的高收入人群，不应享受金融机构提供的相对优惠的利率和贷款。
3.建立房地产市场运行制约机制。通过对全国房地产信息的整理和分析，就市场运行情况做出正确的评价，合理引导市场，为政府的宏观决策做好参谋。有关部门的管理人员可以建立信息预报，及时的对房地产信息进行监控和防范。定期的发布一些关于房地产信息的宏观变化信息，增加工作人员对房地产信息的把握程度，从而采取有效的房地产泡沫经济防范措施，将房地产泡沫经济发生的可能性及时消灭。同时，要通过广泛的途径及时获取真实且准确的安全信息，改善设施配置，健全人员配置，拓展房地产信息的收集渠道，实现信息渠道的多样化，加强房地产泡沫经济防范的网络建设。此外，还可以建立起全国范围内的监控网络平台。这种网络平台不仅可以节约大量的人力、物力、财力等方面的资源，同时还可以促进建立起规范、公平、公正、公开的房地产市场运行制度，提高房地产市场监控的透明度，规范市场秩序，净化经营环境。也能从一定程度上实现资源共享、监控有效。能迅速的将房地产信息覆盖整个房地产市场，全部聚集到这个虚拟的市场空间中，用动态房地产价格进行监控，保证房地产信息监控过程的规范、高效和权威性，提高政府对房地产市场的规范化和简单化管理，增强政府对其管理的透明度，从根本上减少腐败行为的发生，促进房地产市场的持续、健康和稳定的发展。
4、建立土地产权制度 。要有效的控制房地产经济泡沫状况，必须要在土地产权制度和土地市场管理上取得一定的突破。土地资源的短缺一直以来都是困扰房地产发展的重要问题。要想从根本上控制房地产泡沫经济，就必须从土地源头入手，规范土地市场，从最大程度上解决土地资源缺乏对房地产经济的冲击力度。优化土地资源配置，合理规划和利用土地资源，为国民提供一个平等、安定和稳定的生存环境，保障土地结构使用的合理性，为城市和地区的房地产经济的发展奠定坚实的基础。
三、结束语
总之，房地产泡沫问题是影响我国发展的重中之重，房地产泡沫的形成不是单一的环境条件造就的，它对于我国的社会和经济都有一定的消极影响。要正确认识到房地产泡沫经济的问题，
只有卸掉人们身上的“房奴”的枷锁，才能使人们获得安全感和幸福感。消除房地产泡沫，顺应民意，顺应市场，调节内需，拉动经济，并采取积极稳妥的有效措施控制房地产泡沫经济的发展，实现房地产市场软着陆。
参考文献:
【1】上海社会科学院房地产业研究中心.改革开放三十年的中国房地产业.上海社会科学院.2008
【2】中国宏观经济形势分析与预测报告. 中国人民大学经济研究院.2011
【3】刘秋雁.房地产投资分析.[M].东北财经大学出版社.2003
【4】史东辉.房地产经济与管理专论.北京.中国建筑工业出版社.2008
论文作者:张银锁
论文发表刊物:《科技新时代》2018年5期
论文发表时间:2018/7/25
标签：房地产论文; 泡沫论文; 房地产市场论文; 泡沫经济论文; 经济论文; 土地论文; 房地产业论文; 《科技新时代》2018年5期论文;