构建我国住房金融体系的思考，本文主要内容关键词为：住房论文,金融体系论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
要使住房市场走出低迷状态，启动住房消费，使住房消费成为城镇居民新的消费热点，进而拉动住宅产业成为国民经济新的增长点，就必须消除各种制约因素，大力发展住房融资业务，构建完善的住房金融体系。
一、构建我国住房金融体系的必要性
构建完善的住房金融体系，既是住房金融长期稳定发展的条件，也是改变我国目前住房金融体系不合理，为住宅产业成为国民经济新增长点提供金融支持的必然抉择。
1.构建完善的住房金融体系是实现我国城镇住房发展目标的基本保证。按国家建设部规划，在“九五”期间，全国城镇共需建造住房12亿平方米；在21世纪的头10年，全国城镇需建造住房33.5亿平方米。如果按照1997年全国商品住房平均每平方米1800元计算，要完成这一任务共需资金8.19兆元，15年平均，则每年需投资5460亿元。要筹集规模如此巨大的资金，没有一个发达的住房金融体系是难以想象的。
2.建立健全住房金融体系是把住宅产业培育为国民经济新增长点的需要。住房的生产、流通和使用，直接对几百大类、几万个品种的产品提出需求，与建材、冶金、化工、森工、机械、仪表、公用事业、金融保险、运输、家用电器、家具、装饰、服务业等近百个部门的经济活动密切相关。每投入100元的住房建设资金，就可创造170～220元的需求；每销售100元的住房，便可带动130～150元的其他商品销售。正因为是这样，国家才把住宅产业作为国民经济新的增长点加以大力培育。无论是住房开发建设，还是住房消费热点的形成，都离不开金融业的大力支持。
3.建立合理的住房金融体系是解决目前存在的大量居民急需住房与大量商品住房积压这一矛盾的必由之路。据统计，1997年底全国商品房积压超过800万平方米，住房积压达6400万平方米。（注：纪硕鸣：《中国房地产力求复苏》，载香港《亚洲周刊》1998年3月23日，参见《参考消息》1998年3月27日第8版。）另一方面，全国还有300多万户居住面积4平方米以下的住房困难户急需住房。有房没人住，有人没房住的困境的解决，有赖于住房金融体系的完善与有效运行。
4.构建一个有效率的住房金融体系是由住房价值与住房消费的特殊性决定的。住房商品与一般商品的不同之处在于，住房是单位价值大、市场价格高的商品。我们姑且撇开目前商品住房价格畸高不谈，即使价格正常了，普通居民仅靠现有的积蓄是很少有人能一次性购买自己想要的住房。住房单位价值大与住房需求者普遍缺乏一次性购买力矛盾的有效解决，呼唤住房金融体系的有效构建与正常运转。国际经验证明，一个强有力的住房金融体系是解决居民住房问题，实现“居者有其屋”的关键。正因为这样，英国一位著名学者曾这样评价：金融之于房地产不亚于蒸汽机之于工业革命。
5.构建完善的住房金融体系是我国住房制度改革的内在要求。传统住房制度的弊病之一在于不把住房当作商品，而仅作为居民福利，这样，住房开发、建设由政府直接投资，建筑公司只管盖房子，既不考虑建房资金的来源与具体运营，又不考虑住房营销。结果不仅在于人们对住房的需求越来越大、标准越来越高，而且政府投入住房开发、建设、维修养护的资金越来越多，包袱越来越重，更重要的在于居民住房难的问题一直没有很好解决。住房商品化、分配货币化及投资大众化的内在逻辑要求是住房金融体系的完善与规范、高效运行。
二、现有住房金融体系的简要评析
我国现有的住房金融是基于住房制度改革及补偿过去住房投资不足的需要，而不是着眼于建立一种有效的住房金融制度安排，以解决住房供给和需求扩张与住房购买力有限这一长期矛盾。为探讨建立有效的住房金融体系，我们不妨先对现有住房金融体系进行简要评析。
目前在市场上购买住房的主体大多不是住房的最终消费者——居民，而是各种企业和事业单位。居民一般不直接出现在住房市场上，也不为其住房消费支付合理的资金，只是从自己在其就业的单位用低廉的租金租用住房。从消费角度考察，在传统的住房体制安排下，住房建设的资金主要来源于各种各样的单位，住房金融的安排自然就以他们为中心。由于各单位都以远远低于成本的租金将住房租给自己的职工，因此，住房投资不可能通过房租形式收回来。住房建设支出和收回租金之差，构成了单位对职工的住房补贴，巨额的住房补贴，阻碍了住房资金的循环与周转。
住房制度从开始改革的那天起，住房融资问题一直受到社会各方面的关注，但注意力多集中于“广开财路、筹集资金”上，即集中在为住房建设和住房开发商筹集资金上，而对住房消费的融资安排关注较少。事实上，不管是从市场经济发达国家的成功经验看，还是从住房本身的特点探究，住房融资对象的重点应放在住房消费者及住房消费环节。住房融资的重心错位造成住房开发、建设和消费，供给与需求脱节，导致有房没有住，有人没房住的奇怪现象。
同时，住房抵押融资机制尚未形成，个人住房抵押贷款难以推行。集增值性与不动性于一身的特点决定了住房是最好的抵押品。我国自1986年起开办了个人住房抵押贷款，1997年4月中国人民银行又出台了《个人住房担保贷款管理试行办法》。但目前居民住房抵押贷款占整个房地产抵押贷款的比例不到10%，而发达国家这一比例一般在25%以上；而且效果很不理想，远未体现出应有的作用。还有，住房融资工具少，目前的住房融资工具主要是住房存贷款，加少量的住房债券及股票，远远满足不了多元化的住房融资需求，制约了住房融资市场的拓展。最后，住房金融机构不健全，现有金融机构之间职责不清、运营不规范。例如，按照1994年中国人民银行颁布的《政策性住房信贷业务管理暂时规定》，办理政策性住房信贷业务的银行有三家：中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行。它们分别根据各级政府和国家各部委系统的委托，按政策性住房信贷管理规定，审定、发放和收回各项住房贷款。这种多家机构的委托——代理及由于缺乏有效的运作规则，使各银行间的不规则竞争不断发生，造成住房资金的不合理使用与盲目流动，降低了政策性住房融资的实施效果，等等。
现行住房金融体系的缺陷，使居民对住房投资的比重不断下降，居民对住房投资占整个住房投资的比重由1991年的23.9%，下降到1995年的14.9%，下降了9个百分点。
三、我国住房金融体系的基本框架
住房融资至少涉及到两个方面：一是住房的生产，一是住房的消费。即是说，与其他产业的融资不同，住房融资不仅要支持住房的生产，更要支持它的消费。虽然生产提供了消费的对象即产品，但产品只有在消费中才得到最后完成。例如，“一间房屋无人住居，事实上就不成其为现实的房屋”，“一条铁路，如果没有通车、不被磨损、不被消费，它只是可能性的铁路，不是现实的铁路”。所以，“没有消费，也就没有生产”。同时，“消费创造出新的生产的需要”，“消费创造出生产的动力。”（注：马克思：《〈政治经济学批判〉导言》，《马克思恩格斯选集》第2卷，第94页、96页。）更主要的，“消费不仅是使产品成为产品的最后行为，而且也是使生产者成为生产者的最后行为。”住房的生产与消费也一样，如果住房消费没有相应的资金来源，住房的生产也就成了无源之水，投入到住房生产环节中的资金就可能被“套”牢，资金的循环周转就会中断。因此，在构建我国住房金融体系时，以住房消费为中心进行的融资安排具有决定性意义。基于此，我国新的住房金融体系的基本框架应该考虑以下几点：
1.住房融资的对象——构建以住房消费为重心的融资安排。在新的住房金融体系中，各单位将退出住房金融领域，直接进入住房市场的是住房消费者，住房融资以居民户作为主要融资对象。以居民户为住房融资的主要对象，其理由至少有四：首先，居民直接出现在住房市场上，以较硬的财务约束来表现其购买力和偏好，这有利于从需求方面约束住房价格的飙升。其次，金融机构对居民购买住房提供金融支持，其直接作用是使大部分居民具有足够的购买力，其间接作用则是从需求方面为住房开发企业提供资金保障。再次，我国居民拥有巨额金融资产，据统计，1997年底全国城乡居民储蓄存款余额为46280亿元；另一方面，居民基本上没有金融负债，还享受来自各种渠道的巨额补贴。发展以居民为中心的住房融资，将把居民分散的资金集中起来，既有金融资产，又有金融负债，形成合理的资产负债结构。最后，从表现上看，抵押贷款是金融机构付出资金，但从深层次上分析，则是居民用未来的收入支付现在的消费。因此，从长远意义上说，住房抵押贷款业务的大规模开展，利用资金借贷——还款机制把居民的一部分收入预先并强制地固定在储蓄形式上，使金融机构获得长期、稳定的资金来源，促进经济的发展。
住房金融体系的要点是居民进入市场，但并不是所有居民都会购买住房。例如，流动人口、城市贫困人口就不会买房等等。因此，进入住房市场的除了居民外，还有住房合作社、以出租住房为经营对象的住房出租业主或住房出租公司等。住房合作社是由居民自愿组织起来的一种不以盈利为目的的互助合作性公益团体。它集住房的生产与消费于一身，提供从资金的筹措，到住房的建设、消费、维修，直到住房分配、交换等全过程的服务。合作社社员的住房，主要依靠合作社来解决，这就割断了职工（社员）在住房问题上与单位的依附关系，使住房合作社成为住房社会化的一种形式。合作社社员的购房资金，一部分来自社员的储蓄，一部分来自合作社的低息或无息贷款，另一部分则来自金融机构的抵押贷款。我国从80年代中期出现住房合作社以来，现有各类住房合作社5000多家，资产总量达7000多亿元。另外，住房出租公司（包括住房出租业主）也是住房融资的对象。住房出租公司的作用不仅在于解决了城市收入极低人口和流动人口的住房问题，而且对于推进国有企业改革至关重要。加快现代企业制度建设中的一个棘手问题，是解决企业“办社会”及由此形成的资产。在“分离”企业资产中最困难的又是住房资产，对此，一种可行的思路就是把住房资产从企业总资产中分离出来，组建住房经营公司（起初主要以出租住房为其主要业务，可以把它叫住房出租公司）。从长远看，住房经营公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的法人实体。从眼前看，在低房租制度下，住房经营公司还难以做到这一点，但至少使企业不再为职工新的住房需求承担当然的投资者的责任。同时，企业对职工的补贴由“暗补”转为“明补”，补贴的规模也会大大缩小。
2.住房金融机构——构建完善的住房金融机构体系。建立完善的住房金融机构体系，既是住房金融长期稳定发展的条件，也是改变我国当前住房金融机构体系不合理、为住房建设成为国民经济新增长点提供金融支持的必然抉择。从80年代开始改革住房制度后，我国进行了完善住房金融机构体系的尝试，山东省烟台市和安徽省蚌埠市分别于1987年12月和1988年5月成立住房储蓄银行，进行了我国建立专业性住房金融机构的探索。但今天看来，不管是从其内部运行机制看，还是从资金运用上看，这一尝试性探索是不成功的。同时，巴西国民住房银行的倒闭、韩国住房银行的改弦易辙等事实也证明通过专门的住房金融机构来开展住房融资是没有必要的。因此，一般地，只要在适当的规范约束之下，各种金融机构都可以开展住房抵押贷款业务。
3.二级市场——积极发展住房抵押贷款的二级市场。住房金融市场上的一个阻碍是流动性不足，增大了住房抵押贷款的风险。因此，提高抵押贷款的流动性，成为吸引资金，发展住房金融的关键。提高住房金融资产流动性的根本途径，是培育完善的二级市场，在初级市场提供住房贷款的机构面临流动性困境时，可以把持有的住房抵押贷款拿到二级市场上变现，降低风险。从发达国家的经验来看，二级市场对于抵押贷款业务的广泛开展和顺利运作是非常必要的。二级市场的主要作用在于把资本市场机制引入住房抵押市场，使金融机构的抵押贷款资产证券化并使抵押债权具有流动性，降低这类贷款的风险。
4.政府——加强政府对住房金融市场的宏观调控。政府对住房金融市场的调控，不是直接参与具体的房地产信贷活动，而只是有限度地参与。具体地说，政府对住房融资的参与，不是要直接为这一市场提供资金，也不是组建庞大的住房金融机构体系，更不是把住房金融体系定位在“政策性”之上。政府的主要任务，是为住房金融体系设立一个类似中央银行的“中央抵押贷款银行”（名称叫什么并不重要）的机构，这一机构的主要任务是：首先，作为“最后贷款人”，为住房抵押市场提供足够的流动性；其次，提供住房金融市场有效运行的各种规则，特别是提供标准化的住房抵押贷款合约，并强制各类开展住房抵押贷款的金融机构统一使用；再次，加强对整个住房金融市场运行的监督和管理。同时，我们也应该看到，住房不仅是人们的享受资料和发展资料，而且也是人们的生存资料，生存权又是最基本的人权，保证公民的基本住房权是国家的基本职能。从这个意义上说，住房融资不仅仅是一种纯粹的市场性融资，而又是一种政策性融资，住房金融又是政策性金融。这里的政策性住房金融，是服务于政府的政策目的，以利息、期限、可得性的一定优惠为特征的融资活动。其要点有以下几个方面：一是它服务于政府的某种政策目的；二是以资金有条件让渡（如还本付息）为特征；三是在有条件让渡资金的同时提供优惠，这种优惠既可以体现在财务上，如给予利息补贴或税收减免，以降低居民借款的利息负担，也可以体现在期限上，还可以体现在资金的可得性上等。但无论何种优惠，其直接受益者应是住房的消费者——居民，而不是其他任何主体。
四、构建我国住房金融体系的对策
构建和完善我国住房金融体系是深化住房制度改革，把住宅产业培育为国民经济新增长点的客观要求，是一项十分复杂的系统工程。完善我国住房金融体系，应采取以下对策：
1.逐步扭转住房融资的重心错位。把住房融资的重心由偏重住房生产，经过一定时期的住房生产、消费并重的过渡阶段后，转移到住房消费上来。这样，将有利于住房开发建设按消费者需要进行，改变住房设计不合理等状况。
2.拓展政策性住房资金的来源并优化其用途，使有限的住房资金用在刀刃上。这不仅要求全面推广和进一步完善住房公积金制度，明确界定政策性融资的受惠对象，而且更需要用好国家财政投入到“中央抵押贷款银行”的资金，使其真正发挥驾驭住房金融市场有效运行的能力。
3.大力推行个人住房抵押贷款，开拓和完善抵押贷款市场。住房抵押贷款既是解决住房价值大与居民购买力不足矛盾的重要机制，也是构建以住房消费融资为重心的住房金融体系的核心。这要求在拓展抵押贷款资金来源的基础上，延长抵押贷款的还款期限、降低利率和首期付款比例；建立和完善住房抵押贷款的保险制度；推动住房抵押贷款二级市场的发育、成长与规范运行。
4.创新金融工具，推动住房筹资融资的证券化进程。除了继续发展和规范现有的各类存贷款、住房公积金工具外，要充分利用股票、债券等工具融通长期资金，允许各种存单和商业票据在住房金融市场上流通转让；同时，大力开展包括转递证券(Pass-through)、抵押贷款证券(Mortgage Bond)、转付证券(Pay-through)在内的房地产抵押贷款证券和房地产投资信托(REIT)等不动产证券业务，推动不动产证券化进程。不动产证券化不仅是我国把住宅产业培育为国民经济新的增长点的需要，而且也是金融业发展的客观要求。随着专业银行向商业银行转化进程的加快和完成，金融企业只有不断开拓业务，创新金融工具，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，而不动产证券是安全性、盈利性均较为理想的投资工具，所以，不动产证券化是金融业发展的客观要求。
5.切实采取措施降低房价。住房价格过高，1997年底住房价格已突破每平方米1800元大关，房价与居民家庭年收入之比多在10倍以上，远远偏离了国际公认标准3至6倍之间。房价过高，即使金融机构开展按揭业务，许多居民仍然无力买房，只好望房兴叹，使住房金融消费需求不足。因此，政府及房地产开发企业都应从实际出发，采取相应措施，使过高的房价降下来，创造住房金融消费需求，推动住房抵押贷款业务的开展，积极推销积压商品房，促进住房经济持续稳定的增长。
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