与多业态结盟：零售业的未来之选——与武汉华氏实业集团发展有限公司总裁李文华对话，本文主要内容关键词为：发展有限公司论文,武汉论文,零售业论文,之选论文,业态论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2005年，中国零售业真正进入了全面竞争时期。首先是外资全面进入中国，零售市场面临巨变。其次是国退民进，零售企业面临体制改革。房地产商大举进入零售市场，为零售业注入新的强大动力，同时也增添了新的竞争对手。各种业态参与零售竞争。面对这种新形势，武汉华氏实业集团发展有限公司总裁李文华认为——
问：挑战不可避免，零售业如何应对？
答：确立正确的商业发展战略，做大做强，才能在风云变化的竞争中立于不败之地，这已成零售业的共识。一般来讲，要想达到做大做强的目的，可以通过扩大规模、连锁经营等方式来不断发展壮大自己。但我认为，还可以探讨通过和多业态结盟，以达到互补双赢的目的。
当今零售业的一个普遍规律是：同业竞争、异业互补。这也正是为什么步行街、专业店市场、购物中心会风靡全世界的原因。百货公司与百货公司之间存在必然的竞争，但百货公司和餐饮、娱乐、休闲等业态之间则有着天然的互补关系。对比国际零售业发展现状，百货业开进购物中心而不再单体出现逐渐成为趋势。无论是发达国家的美国、日本，还是在购物中心发展又快又好的东南亚国家菲律宾、马来西亚等，百货业与购物中心均高度融合共生，结成战略伙伴关系共同拓展。百货公司与多业态结成战略伙伴的方式有两种，引进其它业态使百货公司向购物中心过渡和直接融入购物中心。
问：购物中心投资是否过热？
答：我国一些发达地区，如北京、上海、广州、深圳，确有大型购物中心投资过热的情况。另外，相当一部分大型购物中心项目多少有点“虚张声势”，虽然有些在建或即将建设的商场对外号称MALL，但真正意义上的大型购物中心其实并不多。很多所谓的“购物中心”也只是简单的“百货+餐饮”。还有一些是地产商在炒作概念，希望以此带动附近地皮、住宅、商务楼升值。
武汉地区及整个湖北的情况则完全不同，已建或在建的真正能称得上是mall的，我个人认为只有汉口的万达商业广场和武昌的徐东销品茂，汉阳的铜锣湾广场规模稍显不足，看上去更像是大一点的百货公司。因此，可以说，对武汉、湖北、乃至华中地区来说，MALL还是一个新兴的、具有巨大商业前景的零售业态。
问：真正的购物中心是什么样子？
答：我个人认为必须满足这么几点要求：规模足够大，一般要10万平米以上。为适应管理的需要，物业产权要求统一归属，不可分割。统一的商业形象下、统一的营运管理下的分散经营。各商业业态的配置要能充分满足顾客消费的选择权，即功能要全。无顾客层次限制，真正面向大众。具有创造新商圈的贡献，是该地区商业、文化、娱乐活动的中心。
武汉市很多商业项目自称是购物中心或者MALL，但由于本身文化、娱乐设施方面的先天不足，事实上还是一个以购物为主的商业场所，人们到那些地方去，首要目的还是购物，餐饮和娱乐只是附带的。所以，这些项目顶多只是一个百货公司升级版。
在我们规划中华城过程中，就有一个强烈的想法：武汉市以购物为主的商业已经比较发达，中华城要想在强手如林的竞争中站住脚，必须引入差异化竞争策略。在业态配置上，中华城要加大休闲娱乐的比例。中华城是在考察、学习了世界各地新型购物中心各种先进概念的基础上，由华氏集团投资兴建的集购物中心、高档酒店、高档住宅为一体的超大规模商业社区。中华城占地10万平米，建筑面积60万平米，商业面积25万平米，停车泊位5000个，总投资30亿元。中华城建成后必将成为武汉市综合地产连动商业一体化的标杆，成为中国业态组合最丰富、营运功能最先进、服务手段最完善的后现代商业运行模式的代表。C&R生活广场则是中华城最重要的一部分，是一个真正现代意义上的Shoping Mall。营业面积15万平米，集购物、娱乐、休闲、文化等功能于一体。
问：如何选取合适的购物中心开发商进行合作？
答：我认为，应掌握以下几个原则。
首先，是选址问题。我认为目前百货公司应将目标重点放在二线城市。因为购物中心、百货公司在一线城市如北京、上海、深圳、广州等已经达到饱和，而二线城市如武汉、成都、西安等中西部大城市在购物中心方面都有很大的开发潜力，是值得重视的地方。
在区域选择上，我们必须进行先进的项目地块分析（面积形态、临街面、项目规模、可视性、周边市政配套情况）、商圈人口消费力分析、交通条件分析、停车位分析、周边竞争分析等。具体来讲，在二线城市中，我们需重点关注新兴的有发展潜力的商业区域，也就是说，重点关注那些还没有完全成熟、正在形成过程中的新兴商圈。中华城C&R生活广场地处武汉市汉口城区，位于有武汉华尔街之称的建设大道与有风情一条街之称的香港路交汇处，是武汉市旧城改造项目的示范区域。这里高档社区云集，高级写字楼与星级酒店林立，是武汉市的金融、文化和娱乐中心，新兴的商业中心，它与解放大道商圈、江汉路步行街商圈形成三足鼎立之势，是理想的商业发展之选。
另外，在合作方式上要重点关注购物中心运营和管理模式。购物中心运营模式主要有两种类型：出租或者出售。
对于出售类型的购物中心，开发商一般急于售出物业，收回投资，而在管理上有所疏忽，这使得租户和广大小业主之间产生矛盾，影响经营。对于出租类型的购物中，则一般采取统一管理、分散经营的原则，对外统一形象、统一营销，统一物业管理，这对广大商户有着积极的影响。中华城C&R坚持只租不卖、统一管理、分散经营的原则。
管理方式上，我们将采取以下原则：统一的资讯管理系统，对商户的经营状态进行监控、分析，并帮助商户提高业绩；现场走动式管理；商户A/B/C管理，真正做到优胜劣汰；运作流程化管理；统一招商管理。
在商户租金问题上，我们会坚持“放水养鱼”，“奖优罚劣”的原则，并且实行多种灵活的租金形式以满足不同类型商户的需要。
在推广宣传上，我们始终认为统一的推广宣传活动是购物中心管理公司最重要的工作职责和任务之一。我们的目标是以超级丰富的活动带动人潮，以人潮带动业绩成长，以优异业绩回报广大客户，并与广大客户共同发展。
总之，我们将引进国内最先进的管理团队、运用国内最先进的管理模式和方法，将中华城C&R生活广场打造成中国购物中心的著名品牌。中华城是华氏集团投资兴建的第一个大型购物中心，集团规划还将在武昌投资类似的项目，这些都是建在都市中心的MALL，接下来，我们还会尝试城乡结合部的郊区MALL。