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摘要：既有住宅增设电梯关乎民生、关乎安全。由于增设电梯过程中需要考虑规划、消防、土建、安装及安全管理等多个方面因素，利益相关方众多，导致在实际推进过程中出现困难，文章结合既有住宅增设电梯实际经验对住户意愿协调、资金筹集、土建规划、使用管理等方面难点进行分析，并提出解决对策。
关键词：既有住宅；增设电梯；难点问题
随着城市更新进程的加速以及老龄化的到来，民众对既有住宅增设电梯（又称旧楼加装电梯）的需求愈发迫切，北京、广州、南京、杭州等地先行先试，出台旧楼加装电梯优惠政策，将包括既有住宅增设电梯在内老旧小区改造作为重点民生工程推进，制定相关制度加强引导。既有住宅增设电梯过程中需要考虑居民协商、资金筹集、建筑规划、报批报建、电梯安装验收、使用管理和维护保养多个方面因素，由于权属不一，利益相关者众多，且工作流程涉及多个政府部门，既有住宅增设电梯工作推进面临巨大挑战。为使既有住宅增设电梯这项民生工作便利化，本文结合既有住宅增设电梯实际推进过程，通过梳理增设电梯工作流程，分析各环节难点问题，厘清利益相关方责任，提出解决措施。
一、既有住宅增设电梯工作流程梳理
相比于新建住宅新装电梯，旧楼加装电梯流程办理更为繁杂，涉及国土规划、住房城乡建设、公安消防、质量监督等多个部门，通过厘清各部门工作职责，将办理流程规范化、制度化。以广州市为例，通过梳理工作流程，形成增设电梯工作指引，并在2016年以市政府名义颁布《广州市既有住宅增设电梯办法》，既有住宅增设电梯工作流程可概括为如图1所示：
图 1 既有住宅增设电梯流程图
通过规章制度的建立，对既有住宅增设电梯过程中的报批报建、产品选用、安装验收、使用登记、维护保养等工作进行了规范，对既有住宅增设电梯流程作了梳理，使得既有住宅增设电梯有章可循，极大地推动既有住宅增设电梯工作进程。
二、既有住宅增设电梯主要难点分析
1、住户意向达成问题
住户意向达成是推进增设电梯过程的基础和前提，按照《物权法》的规定，电梯及其所占井道空间作为建筑物附属设施的一部分，是建筑物产权业主的公有设施。既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（双三分之二）。增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。
意向难以达成的主要因素有：（一）既有住宅产权分散。多数未装电梯既有住宅是在上世纪八九十年代以政府、单位修建，分配给城镇职工的福利房，后由于全国住房制度改革而涌入商品房市场，很多产权几经易手。原来以单位同事为主体的邻里关系模式转变为社会化、陌生化的居住社区关系模式，邻里沟通和交流减少，关系淡化，相互信任感缺失，导致协商难度大增。（二）加装电梯后的环境制约。既有住宅大多数在当时规划设计时并未预留后续加装电梯功能，未预留底坑开挖、井道加建的位置。由于建筑结构限制，电梯安装后，部分住户的采光、通风可能受到影响，公共出行空间变小，电梯运行过程产生的振动和噪声也会对声音敏感住户的决策产生影响。
2、资金筹集问题
资金问题伴随增设电梯整个过程，资金使用包括两方面，一是前期咨询规划、土建施工，电梯购买和安装费用；二是电梯使用中维保修理费用、成本运营费用。资金筹集中主要问题包括两个方面：（一）建设资金总量大。土建施工涉及地下管线迁移、基础开挖，井道加建，连廊搭建等工程，资金花费比电梯本体工程更大。根据增设电梯案例情况，以8层住宅楼为例，增设电梯总费用普遍需要50至80万元，按每梯三户，一楼不计入分摊算，每户平均费用需要2.5至4万元，高层住户需要分摊更多，住户资金压力大。（二）资金分摊和补偿标准难统一。由于需要考虑不同楼层住户受益情况，采光、通风、噪声对不同楼层不同位置住户影响、占用部分住户私用空间等众多因素，单纯以楼层或住户面积、使用人数等基准划分分摊和补偿比例都不完全合适，目前也未有政府或第三方机构编制相关参考标准或计算模型加以引导，住户协商往往难以达成统一，资金筹集问题随着既有住宅增设电梯在各大城市的铺开而日益凸显。
3、土建规划及安装验收问题
增设电梯过程中新建底坑、井道施工，电梯安装等方面的参数设计需通盘考虑规划、消防、土建、质监部门的相关技术要求。由于信息不对称以及各个部门考虑的侧重点不同，增设电梯方案设计和施工环节未充分考虑的疏漏和不足可能导致工期延长、不符合审查和验收要求而使整改费用大增。较为典型的案例如电梯应急救援条件不符合要求，消防通道狭窄，电梯顶部空间或底坑空间不足等。
4、增设电梯后期运行管理问题
电梯使用管理、维护保养是确保电梯安全可靠运行的重要环节，电梯投入使用后，维保、修理、更新费用分摊、使用管理人义务承担主体、安全责任承担主体等问题都会影响电梯安全运行。由于既有住宅产权分散、物业管理公司等专业管理机构缺失、事故赔偿救助机制缺位等因素，导致电梯使用后续管理纠纷不断，影响电梯使用安全。
三、推进既有住宅增速电梯进程的对策和建议
1、搭建增设电梯事务协商议事平台。
既有住宅增设电梯是社区居民公共事务，属于公共管理范畴。在协调中，政府以公信力为指引，加强既有住宅增设电梯引导，牵头构建协商议事平台。在市、区层面，可设立既有住宅增设电梯工作小组，负责制度、政策制定，统筹协调规划、消防、住建、质监部门，规范办理流程。在街道、社区层面，按照“社区引导、业主主导、多方支持”的原则，由街道或社区牵头组建由业主、工程承建方、技术专家组成筹备委员会，明确责任分工，进度安排，将意向协商落到实处。
2、构建专业化方案设计和实施路径
2.1 引入专业化既有住宅电梯工程承建方整体跟进。既有住宅增设的每个环节都涉及众多因素，是专业性较强的工程项目，通过提前引入工程承建方，为全环节、全过程项目跟进服务。在前期协商阶段，承建方提供需求咨询、电梯工程现场勘测、建筑工程现场勘测、初步方案设计等；在申请许可阶段，承建方协助办理规划审批、消防备案、施工手续；在施工建设阶段组织土建施工和安装，办理告知，配合电梯验收；在使用管理阶段，负责电梯维护保养、应急救援。
2.2加快新技术应用。以占地空间小，安装便捷，通风采光影响小为特点的新一代小机房、无机房电梯、钢结构观光电梯、“积木式”电梯等技术正蓬勃发展，这给既有住宅增设电梯提供更多合适选择。
3、多渠道资金筹集方式
3.1 加大财政补贴
由于增设电梯项目费用大，多地政府将既有住宅增设电梯作为民生工作推进，如北京、广州、南京、杭州等地都安排一定资金对每台增设电梯按比例进行补贴，一方面可以缓解业主资金筹集压力，另一方面提高民众参与既有住宅增速电梯积极性，通过财政资金引导加快工作进程。
3.2 探索建立资金分摊和补偿计算模型
资金分摊和补偿关乎业主利益和公正公平，如何分摊和补偿是既有住宅增设电梯是否成功的关键环节。由于不同社区住宅具有很大差异性，难以用统一标准作为参照，可引入成本分摊原则，将以往成功加装电梯案例中资金分摊数据进行汇总，结合楼层、住房面积、采光通风影响、房屋升值幅度等因素作为计算模型参数，以综合效用价值为基准，采用效益比例分摊法、最优等效替代方案费用比例分摊法、剩余效益法[1]等相关分摊原则建立资金分摊和计算模型，更科学公正地指导资金筹集工作。
4、创新电梯使用管理模式
4.1 街道、社区统一管理模式。针对既有住宅增设电梯无专人电梯管理的问题，引入公共事务社区治理理念[2]，采用以社区或街道为单位，设立专人岗位将该辖区所有既有住宅增设电梯统一进行管理，每台增设电梯业主和街道、社区签订托管协议，分摊管理费用，承担使用管理相关职责。
4.2 专业机构委托管理模式。在各社区引入专业的电梯维保公司或保险公司，与各相关既有住宅增设电梯业主签订委托管理协议，将管理工作外包，厘清双方责任和义务，使电梯管理专业化，规范化。
总结：既有住宅增设电梯是系统性工程，需统筹考虑前期筹备、申请许可、施工建设、使用管理等多方面。各利益相关方应以问题为导向，在已有的经验和实践基础上总结分析，固化优秀成熟可行做法，提升工作效能，共同推进既有住宅增设电梯工作惠及大众。
参考文献
[1]周卫.既有居住建筑节能改造资金分摊研究[D].重庆大学，2008
[2]埃莉诺.奥斯特罗姆，公共事务的治理之道[M].上海译文出版社，2012.
[3]王锋，赵亮，张红建.既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨[J].建设科技，2017（08）：71.
[4]黄丽斐.老旧小区改造之“老楼加梯”经验及策略探讨[J].现代装饰（理论），2017（02）：22.
论文作者:欧阳徕
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第3期
论文发表时间:2018/7/2
标签：电梯论文; 住宅论文; 资金论文; 住户论文; 业主论文; 土建论文; 社区论文; 《建筑学研究前沿》2018年第3期论文;