梁清
深圳市中铭勘测工程有限公司 广东深圳 518000
摘要：规划验收建筑面积的测量，是加强城市规划和管理的重要环节，也是规范建设工程市场的迫切要求。文章针对规划验收测量过程中房屋建筑面积的计算进行了探讨，相信对验收测量建筑面积计算具有一定的借鉴指导作用。
关键词：规划验收；建筑面积；测量
建筑工程验收测量成果作为建设工程批后管理的重要测绘资料，是判断建设项目是否符合规划审批的重要依据。随着我国经济水平的逐渐提高，房屋建筑的艺术形式和结构也发生了各种变化，各种建筑造型不断出现，在计算建筑面积时，会遇到一些难处理的问题，如何根据房屋建筑的结构和形状，提高其面积计算的准确性，成为了一项较为重要及复杂的内容。文章结合作者在验收测量建筑面积计算的实践工作经验，依据新规范，对验收测量建筑面积计算时遇到的层高超高、坡地建筑、装饰层厚度、装饰性结构、凹阳台等几种疑难建筑面积的计算问题进行探讨，并给出自己的计算措施。
1 建筑面积测量的主要依据
从技术层面讲，依据CJJ/T8－2011《城市测量规范》（以下简称《城规》）的相关规定，验收测量建筑面积测量属规划监督测量的一项内容，建筑面积测量应符合现行国家标准GB/T50353－2013《建筑工程建筑面积计算规范》的相关规定或城市规划主管部门的规定。
涉及到具体的项目时，该项目的规划审批附图、附件是确定该项目建筑面积的重要依据。一方面，在审批图中，有总体建筑面积指标、每栋建筑物建筑面积指标以及住宅、公建、公益性服务设施、地上、地下等专项指标；另一方面，附图中含有建筑物的平、立、剖面图，可以很明白地了解建筑物的细部结构和用途。
在外业测量方面，严格依据《城规》的要求进行外业数据采集和处理，对于竣工建筑物现状进行客观真实的表示。
2 建筑面积计算若干问题的思考
2.1 层高超高建筑物建筑面积的确定
层高超高建筑物建筑面积计算存在项目容积率建筑面积和验收测量建筑面积不一致的问题。建设项目容积率，是指建设项目用地范围内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的比值。一般情况下，用于容积率计算的建筑面积和验收测量的建筑面积计算方法是一致的，但在涉及到层高超高建筑物时则有不同。在进行容积率计算时，层高超高建筑物的建筑面积要在一层面积的基础上，根据不同层高乘以相应系数，得到该层的建筑面积。而验收测量建筑面积计算不论层高有多高（等于或大于2.20m），均按一层计算建筑面积。
在实际工作中，涉及到层高超高建筑物通常有以下几种情况：
1）层高超高的普通住宅或公建
《建规13》第3.0.1条规定：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；层高在2.20m以下的，者应计算1/2面积。所以验收测量建筑面积计算不论层高有多高（等于或大于2.20m），均按一层计算建筑面积。
2）LOFT住宅
LOFT原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”。LOFT作为一种与以往平层、跃层、复式等常见的居室结构有很大差别的户型，直接承袭了“仓库”的风格，在进入到房地产市场之后，最直观的特点就是5.5m左右甚至更高的挑高以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是，LOFT是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，主人可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。
在对LOFT项目进行建筑面积计算时，每层均按一层计算建筑面积即可。但在实际工作中，发现有个别项目，在建设过程中，统一加装一层结构楼板，对单层LOFT进行分层处理，形成事实上的两层，且不符合审批的设计图纸。依据现状确认，每层LOFT应按实际分隔的两层计算建筑面积。
3）跃层住宅或复式住宅
跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。而复式住宅在概念上则是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
《建规13》第3.0.8条规定：建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设置的走廊应按结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆第3.0.2条规定：建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。
跃层住宅一般都会有中空的入户大厅，此部分虽占据两层楼的高度，但由于中间无分层结构，应按一层计算建筑面积。其余部分则是完全由楼板分离上下两层，应按两层分别计算面积。
复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。所以，复式住宅应按一层加夹层的建筑面积进行计算。夹层层高在2.20m及以上者应计算全面积；夹层层高不足2.20m者应计算1/2面积。
2.2 坡地建筑地上、地下分界线的确定
《建规13》2.0.8条规定：室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2的房间为地下室。在一般情况下，地上、地下建筑面积很容易进行区分，但在坡地建设的建筑物，由于地势的原因，会形成建筑物前后或左右楼层在现场看上去不一致的情况，从而导致地上、地下建筑归属的困难。
怎么认定是地上面积还是地下面积，需要从两个方面认定：从规划方面来讲，建筑室外地坪系指该建筑外墙散水处。当该建筑不同位置的散水高程不一致时，以计算建筑高度相关方向的散水平均位置为室外地坪。这说明应该按本建筑最低面的散水高程为地上建筑认定；然而在消防方面，确定建筑物高度的目的不在于确定工程量和建筑立面造型，而在于火灾扑救的难度和人员疏散的快捷程度。因此，在消防方面确定建筑物室外地面的起算点时，安全疏散、消防车道和建筑物高度结合起来作为建筑室外地面的起算点。综合以上两方面的因素，在项目审批过程中会对建筑物的±0标高位置有综合考量，进而确定合理位置。因此，在验收测量建筑面积计算时，依据审批图建筑物±0标高位置确定地上、地下分界线即可。
2.3 装饰层厚度确定
《建规13》第3.0.1条规定：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。第3.0.24条规定：建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积，第3.0.27条第6款规定：勒脚、附墙柱、垛、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙不应计算面积。
从以上规定内容可知，建筑物外墙有保温隔热层的，应为按建筑物结构外围外边线计算的面积和保温材料的水平截面积之和计算建筑面积，且外墙装饰层及保温层黏结胶浆均不应计算建筑面积。常见的外墙装饰层以刷涂料、贴饰面砖和干挂理石最为普遍，在进行建筑面积测量时，由于建筑物已完工，一般只能测量到装饰层外边线，不能测量到装饰层的厚度，进而无法直接确定用于计算建筑面积的外边线尺寸。所以，如何确定装饰层及黏结胶浆层厚度就成为面积计算中的一个重要问题。
经过与城乡规划主管部门和建设单位的沟通，确定由建设单位、施工单位和监理单位三方共同提供一份关于装饰层厚度的说明材料，详细说明建筑物各部分的装饰层厚度尺寸，作为建筑面积计算时扣除装饰层厚度尺寸的依据。同时，结合JGJ126－2000《外墙饰面砖工程施工及验收规程》的有关内容，一般情况下，刷涂料的外墙装饰层厚度应在3～5cm以内，粘贴饰面砖的外墙装饰层厚度在4～10cm之间，干挂理石的外墙装饰层厚度在20～50cm之间，超过以上尺寸的，应进行现场验证。
2.4 建筑物顶部装饰性结构建筑面积计算
随着现代城市建设对城市景观要求的提高，建筑物立面造型和楼顶造型各异，形成了一道靓丽的城市风景。同时，楼顶造型也形成了一定的结构空间，那么这部分结构空间是否应计算建筑面积呢?主要从这部分空间是否利用作为依据。当设计不利用，竣工时也未利用的，不计算面积；竣工时在利用的，不管设计是否利用，均应计算面积。那么，如何确定知否利用呢?一般来讲，具备供人员出入的门，有电源插头就认为是可利用的。楼顶起装饰作用的塔楼、闷顶一般认为是不利用的。
2.5 凹阳台面积的计算
《建规13》第2.0.22条规定：阳台是指附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。从建筑外立面和阳台的外形来看，主要有凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台三种形式。
凸阳台是最常见也最容易区分的形式，就是以向外伸出的悬挑板、悬挑梁板作为阳台的地面，再由各式各样的围板、围栏组成一个半室外空间。凹阳台是指占用住宅套内面积的半开敞式建筑空间，也比较常见。与凸阳台相比，凹阳台无论从建筑本身还是人的感觉上更显得牢固可靠，安全系数可能会大一些，当然没有了转角、直角，景观和视野上则窄一些。半凸半凹阳台是指阳台的一部分悬在外面，另一部分占用室内空间，它集凸、凹两类阳台的优点于一身，阳台的进深与宽度都达到了足够的量，使用、布局更加灵活自如，空间显得有所变化。一般新建建筑物外立面装饰华丽，较难确定凹阳台的尺寸，同时，由于新建建筑物多为框架结构，阳台多与客厅连为一体，从而造成很难凭观察确定凹阳台或半凸半凹阳台与客厅的分界线。《建规05》第3.0.18规定：建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。这给凹阳台的认定带来许多困难。《建规13》第3.0.21规定：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构地板水平投影面积计算1/2面积。这样，只要确定了建筑物主体结构范围线，就可确定阳台的面积。
3 结束语
综上所述，验收测量成果作为建设工程批后管理的重要测绘资料，是建设项目是否符合规划审批的重要依据，关乎城市规划管理部门的行政决策，关乎建设单位的直接利益，但鉴于建筑面积计算的特殊性，若某一项数据出现误差则很可能使误差在后续的计算中不断放大。因此，在实际验收测量中务必要使得计算精确、合理、全面。综上，笔者依据相关的建筑工程面积计算的规定，针对验收测量建筑面积计算中遇到的典型问题提出了实际工作中的解决方法及建议，这些方法在实践运用中曾有效完成建筑面积计算验收测量工作，相信对相类似的验收测量工作具有一定的借鉴指导意义。
参考文献：
[1]刘永祥.建设工程竣工规划验收测量面积计算与分摊[J].测绘与空间地理信息.2013（07）
[2]宋莹.论建设工程竣工规划验收测量面积计算与分摊[J].城市建设理论研究.2015（30）
[3]刘凡香.规划竣工测量中几种疑难建筑面积计算的处理[J].城市勘测.2014（02）
[4]郭晓敏；田炯.工程竣工规划验收测量面积计算与分摊研究[J].建筑工程技术与设计.2014（21）
论文作者:梁清
论文发表刊物:《基层建设》2016年2期
论文发表时间:2016/5/30
标签：建筑面积论文; 建筑物论文; 测量论文; 建筑论文; 层高论文; 阳台论文; 面积论文; 《基层建设》2016年2期论文;