【摘 要】房地产库存量居高不下的现状，严重影响了我国房地产市场的健康发展，本文以我国经济新常态为大背景，从房地产行业的现状为出发点，分析了当前我国房地产出现的一些问题，并对房地产去库存的重要性进行了简要的阐述，最后给出了房地产去库存的思路，即从政策、“烂尾楼”问题的解决、市场供给创新以及信息技术等方面共同努力，有效减少房地产库存量，维护社会稳定，使得房地产市场健康有序发展。
【关键词】经济新常态；房地产；去库存
1 经济新常态下我国房地产现状
1.1企业分化明显
随着房地产产业集中度的提升，企业分化明显成为经济新常态下房地产业出现的重要现状。主要表现在几个方面：第一，中小企业库存量减持速度有限，流动资金持有量收缩，造成了资金链的缺失或者不完整，中小企业的生存状况堪忧，大量的中小企业面临破产或重组的挑战；第二，一些规模以上的企业，往往产业布局广泛，能够较好做到资金链的补充，再加之有效科学的管理，在房地产行业逐渐严峻的经济新常态下，依然显示出强大的市场运作和资金保障能力。可见在经济新常态下，有效减少或去除企业分化问题是我国房地产行业必须应对的挑战。
1.2房价居高不下
我国房价居高不下也是房地产行业重要现状。其最为本质的原
因在于各种税费过高，房地产涉及的税费中土地费用占了很大一部分，除此之外还有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等五花八门的税种。
1.3产品差异化需求明显
经济新常态情况下，相较于传统的房地产行业，新的房产行业表现出了多元化的房地产产品需求。商品房、住宅房、宜居养老房以及新兴的旅游休闲文化产业房等都是伴随我国经济社会发展产生的房产需求；同时，我国城镇化进程快速推进，农业人口进城对于住宅房产品的需求以及传统的城市人口对于休闲娱乐房产产品的需求都表现出了巨大的差异化，另外，经济发达区域和三四线城市对于房产需求都表现出了明显的区别，这些房产新形势对于中小房产企业影响尤为明显，“大而全”和“小而精”成为中小企业发展的两大思路，因此，加强房产产品需求研究，进行差异化的发展是未来房地产行业重要的现状。
1.4房产库存量居高不下
前些年，一些企业对于房产需求不进行认真研究就盲目跟从，大量投资建设，在销售管理能力有限的情况下，导致房产库存量巨大，流动资金无法收缩，企业面临严重的生存风险，也是一些房产企业遇到的现实状况。我国政府也采取了
积极政策调整等手段着力去解决房地产去库存问题，效果有限，房地产行业的“阵痛”依然在持续进行，面对“亚健康”的房产行业，需全面推进政策、金融机构、房产企业以及消费者等诸多利益方多维度、多思路、共同解决当前房产库存问题进行有益尝试。
1.5房产区域化明显
房地产区域化明显，主要表现在两个方面：首先，需求量差异性明显，在一、二线的北上广等经济发达地区，房产需求相较于过去有所回落，但是需求量依然巨大，房产行业仍旧比较活跃，住房量价依然维持上升态势，利润也颇为丰厚；与之形成鲜明对比的是三、四线欠发达地区房产行业持续疲软，房产企业面临资金链断裂的风险；其次，发达地区对于房产产品类型、房产配套服务、管理等有着较高的要求，而欠发达的中心部地区，房产同质化严重，不能很好地契合消费者需求，配套的相关服务也有相当程度的欠缺。
2 我国房地产去库存的重要性
2.1房地产是我国重要的经济支柱产业
房地产行业由于产业链相对较长，周边产业较多，如建材行业、运输行业、餐饮行业等，因此，长期以来房地产业都是我国重要的经济支柱。房地产投资建设资金巨大，对于区域经济发展都有积极作用，地方政府也常将房地产业作为区域经济发展的引领者。同时，房地产业的发展，也为相关行业提供了大量的就业岗位，提升了当地就业率，对于提升当地居民收入也有着积极的帮助。当然，随着我国经济社会的长足进步，高标准服务、完备方便的外围设施都成为房地产行业的要求。总之，房地产在未来我国经济社会发展中仍然会长期扮演重要的角色。
2.2房地产去库存能够避免由于“烂尾楼”带来的社会不稳定因素
房地产库存量持续走高，使得房产开发商资金链容易出现问题，严重的甚至导致资金链的断裂，尤其是中小开发商，往往由于产业布局单一，融资成本居高，根本无法从银行贷到款，再加上当前房地产形势不好，很多开发商停工，形成大量烂尾楼。
烂尾楼的存在使得很多动迁户无法回迁，大量的购房者买了楼房却无法入住的现象频繁发生，一些购房者为了买房甚至耗费了毕生的积蓄，这无形中给社会带来了一定的不稳定因素，集体上访、维权人数急剧攀升，一些地方政府在解决此类信访事件往往由于不作为或者作为不够等原因酿成了流血冲突事件的发生。这是烂尾楼现象带给社会的沉重负担，也是我国经济转型发展必须解决的房产事件。
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2.3房产去库存有利于房产企业进行产业升级
房地产去库存，能够使得房产企业有更多的流动资金，经过经济新常态的洗礼，房产企业势必对于房地产行业未来布局和行业发展有了更加深刻的认识。一方面，中小企业在投资建设时会更加理性，对于资金管理和防控风险能力也会有相应提升，在小而精和大而全之间根据自身情况能够进行合理定位；另一方面，大规模企业能够通过平衡产业布局进行更加有效的风险管控，提升自身房产投资建设能力，同时针对一些大型房产企业进军海外市场的实际情况，能够提供一些积极参考。总之，通过较少库存量，企业能够获得足量的流动资金，进行产业升级，以提升自身行业生存能力。
3 我国房地产去库存的思路研究
3.1加强政府政策引导，减轻房产企业赋税房地产行业作为重要的支柱产业，由于政府在政策的制定时缺乏长期性的政策调控和引导手段，往往导致偷税漏税现象、库存量持续走高、资金风险较高等现象频频出现。因此，要解决房地产库存量的问题，应首先制定和完善相关行业的政策法规，既应该有短期性的调控手段，也需要长期的政策法律规范，努力形成长短相宜，灵活有效的制度约束规范；其次，应加强行业审批力度以及监督措施，对没有资质的企业坚决制止，对违法违规经营的企业严厉惩处，努力营造和谐健康的房地产市场；第三，从上文的分析可以看出我国房价高居不下，税费的过高是重要原因，为此国家层面因积极研究相关税费的问题，通过免税和去税的手段切实减轻房产企业税费压力，切实降低我国房价居高不下的问题，使得老百姓能够买到起房。
3.2提升开发商服务能力
房地产开发商应努力提升自身对于房产产品需求定位、围绕房地产的服务管理以及房地产品质化保障等“硬实力”。在我国经济实体中占有绝对话语权的大中型国有房地产企业，应主动承担“去库存”责任和任务，为国家和社会分忧解难，加强国家急需的保障性住房建设，不断规范和引导房地产市场；小中型的房地产企业应加强彼此合作，形成资源的配比优势，找准自身定位，充分发挥小中型企业灵活和高执行力的特点，共同破解资金链和供求链的问题；大型的非国有房地产企业应进一步利用自身雄厚的资金和产业链布局优势，加强管理和风险管控能力，不断提升自身的行业把控力。
3.3切实解决“烂尾楼”问题
解决“烂尾楼”问题，维护社会稳定是房产去库存的重要原因。烂尾楼的出现是由于房产开发企业资金链的断裂而引起的，国家可以以国家意志建立一定的融资平台以及通过促进银行等金融机构与房地产合作（如出让房地产企业股份、房产抵押等）共赢的方式为房地产开发商提供后续资金，切实解决烂尾楼问题，保障动迁户能够适时入住，有效降低库存量，从而减少甚至避免由于拆迁问题而引起的社会不稳定因素。
3.4市场主体自身的供给创新
除了国家层面，政策的扶持力度的加强，提升市场主体自身的供给创新也是房产去库存的重要思路。通过充分发掘房产品牌效应、重新定位的目标人群，提升供需配比创新是解决房产存量危机的重要手段。如今，购房者不仅仅将房间布局、得房率等传统房产指标作为唯一的购房因素，而房产配套的交通环境、医疗卫生环境等逐渐成为购房的重要因素。在此，可以借鉴杭州去库存的方式（仅2016年元旦小长假期间，杭州楼市成交量就达到了1096套，创同期新高）——提升供给创新，充分发掘房产市场的供给能力，通过重新定位房产的目标人群，对购房者进行深入调查，使得房产市场能够摆脱低迷的现状。因此，房产的去库存，提升市场自身供给创新也是重要的思路。
3.5加强银行、信贷、房地产等行业的合作
银行、信贷等金融机构拥有雄厚的资金，对化解房地产存量危机，保障房地产企业健康运行有着重要意义。房地产企业应加强与此类机构的合作，通过利益出让、风险公担等形式保障房地产企业正常运营，提升自身的市场生存和适应能力，这样出让企业利益来维持企业发展往往更适合中小型房地产企业，大型的房地产企业往往具有较强的融资能力和风险抵抗能力，但是与银行、信贷等金融机构形成良好的合作关系势必会让企业如虎添翼，以适应经济社会发展需求。当然，各类房地产企业都应规范自身的财务状况，杜绝偷税漏税等违法犯罪行为的发生，不断提升企业资金的合理科学运作能力。
3.6通过互联网等新技术促进房产买卖公开化透明化运作
作为国家重要的发展战略——“互联网＋”，备受国人关注，因此，传统的房地产企业应努力提升自身的创新能力，积极运用互联网等信息技术，从用户需求做起，到房产产品设计、销售融资模式都应积极借鉴互联网思维，并能够有效利用云计算技术等先进的信息技术，加强用户的房产需求研究和房产定位研究，提升房产市场供给能力的创新，努力实现房产供给的公开透明化运作，为有效减少房地产库存量以及房地产后续发展做出积极贡献。
参考文献
[1]席枫，孙钰，刘双良．“新常态”下中国房地产市场价格态势及对策分析［J］．价格理论与实践，2015（1）
[2]陈林杰．我国房地产行业发展进入新常态分析［J］．基建管理优化，2015（1）
[3]吴学安．2015房地产市场调整仍将延续［J］．城市开发，2015（2）
作者简介
闫静（1970.06.28），女，学历：中共中央党校函授学院大本，单位：天津市房产总公司，研究方向：经济管理。
论文作者:闫静
论文发表刊物:《低碳地产》2016年8月第16期
论文发表时间:2016/11/11
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