深圳市地铁集团有限公司 广东 深圳 518033
【摘 要】随着我国经济的快速发展，各大中型城市陆续建设了城市地铁，给该市的人们生活、工作出行带来方便，也有效缓解了交通压力。地铁的建设及运营维护需要投入巨大的资金，政府的补贴只是一时的扶持，日后的经营运作需要地铁建设方的努力。地铁应依附自身的商业模式进行开发，不断形成地铁+物业的商业发展模式，提高经营收入。
【关键词】地铁；商业型物业；问题；建议
前言
地铁+物业的商业模式可以充分利用地铁内外空间对周边的基础设施及写字楼、住宅建筑、商铺等综合体开发项目的影响，提高经济效益、缓解地面交通压力。以下对地铁+物业开发的商业型模式现状及存在的问题进行分析，并提出相关建议。
1、地铁商业型物业开发现状
地铁商业型物业主要分为以下三种类型：1.上盖商业，2.地下整体商铺，3.站厅零星商业。地铁公司可与相关的商业品牌进行合作，提供餐饮、便利店、银行、百货等多种类商业服务。
2、地铁商业型物业开发存在的问题
我国目前地铁的商业型物业开发还存在以下几个问题：
2.1地铁商业型物业设计难度大，专业性强
地铁商业的设计受地铁运营优先这个大前提的制约，受地铁设计规范、地铁消防等技术规范及规定的限制，受地铁客流与一般商业消费习惯不同的影响，设计难度大，专业性强。原因主要在以下几个方面：①地铁建设和地铁运营的首要前提是地铁乘客的安全。②地铁商业工程难度大，难于改造。③地铁商业规划设计需提前考虑以后经营需求。
2.2地铁公司内部建设、运营、资源开发三个环节脱节
地铁公司内部主要分建设、运营、资源开发三大部门，虽然各地铁公司均强调建设、运营、资源开发“三位一体”，但是在实际工作中，资源开发工作往往被忽视。受地铁建设进度、运营优先的限制，地铁资源开发尤其是商业型物业开发面临设计不合理、预留硬件条件不充分的制约，给日后招商经营带来很大的困难。地铁建设部门的工程进度要求，往往与地铁资源开发部门对于商业硬件细节的要求相背离。地铁运营部门要求的乘客最快疏散、乘客满意度、车站形象等目标，往往与地铁资源开发部门的最大化开发、效益最大化需求相背离。
2.3地铁商业型物业的开发往往未进行充分的可行性研究，忽视前期定位作用
地铁商业往往是伴随着地铁渡线、折返线、停车场而存在，并不是从商业开发角度来考虑预留，造成商业价值高的车站没有设置商业，偏远站点、商业价值低的车站预留了过多商业。同时，地铁商业型物业项目因其专业性强、相关影响因素复杂、经营长期性和不确定性，对定位的准确性的要求远远高于其它商业和住宅对于定位的要求。忽视前期定位工作，往往造成以下几种局面：
2.3.1商业型物业定位过于宽泛，或者跳过定位环节，直接进行规划设计
地铁商业型物业项目若不做详尽的市场调研，不对目标客群深入分析，不对业态进行精准判断，将造成功能性的缺失、布局不合理、人流导向混乱等后果，影响后续的招商和长期经营管理。按此思路进行的商业定位形同虚设，无法指导后续工作。
2.3.2商业型物业的定位模仿性严重
地铁商业型物业项目专业性强，如果只是简单的照搬、模仿已成功运作的商业，只适当做一些微调，如此建成的商业，往往是神似形不似，硬件外观看起来差不多，招商、经营效果却大相径庭，和同一区域的其它商业有可能还会形成同质竞争的局面。
2.3.3地铁商业型物业的开发未形成网络化
地铁线路的建设均按照网络化布局进行发展，但是地铁商业型物业在规划设计时，往往只从一个车站一个点进行考虑，未能从一条线和一个面的角度来考虑，缺乏连锁化、网络化发展思路。
3、地铁商业型物业开发的相关建议
3.1运作模式
通过对比国内各个城市地铁商铺的运作模式，我们可以发现一个趋势，即逐步扩大自主招商商铺规模，逐渐从后台慢慢走向前台，直接面对最终承租户。如此，有助于加大管理力度，有利于地铁商铺整体形象的提升。
3.2新线商铺运作思路
3.2.1规模化经营
随着地铁的网络化发展，地铁商铺的体量、收益都将形成相当的规模。规模化后，有助于进一步降低招商成本、经营管理成本，提升经营收益。
3.2.2品牌化经营
地铁商铺由于其土地性质、产权特殊性，只租不售，故它不是通过物业销售来获得地产增值利润，而是通过持续的专业经营管理集聚人气，提升商业空间的价值，扩大租金收益。因此，地铁商铺的品牌经营显得更为重要。
商铺经营者的品牌化，应将形象好、收益稳定、确保安全作为招商时优先考虑的因素。我们要“傍大款”，比如在与麦当劳、肯德基等知名国际快餐连锁结成战略合作的基础上，继续扩大战略合作客户，与多行业、多品牌的大客户建立战略合作联盟。同时，也积累一批“有实力、讲诚信、好共事”的中小客户队伍。从而确保每建设一处地铁商铺，均可形成客户的“简单复制”，从最大程度上缩短招商周期，节约招商成本，提高招商成功率，实现我们与商家的共赢。
3.2.3网络化经营
地铁商铺的网络化发展，将给城市商业规模、范围产生较大影响。地铁除了改变人们出行、消费习惯，还重新定位城市商圈结构。对于传统商圈而言，地铁将使其辐射范围得以扩大。对于城市新区，地铁将促使周边商业进一步向地铁站点聚集，形成新的商圈。
地铁商铺的网络化发展态势，和某些业态商家的发展趋势、新店选址原则不谋而合，如餐饮连锁、便利店、超市等。尤其是麦当劳、肯德基这些类型的国际快餐连锁巨头，他们有较强的租金承受能力，更看中地铁客流长期、稳定增长的趋势，对于偏远站点也有非常浓厚的投资愿望。
3.2.4特色化经营
面对激烈的同业竞争，地铁商铺还需准确定位，走差异化竞争、特色化经营之路。考虑到地铁商业的特殊性，其定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，由于地铁站位及其所处区域商业环境的不同，其商业定位也会更多的体现出个性化的特征。通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造，延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性，因此对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力是在商业定位中需要给予高度关注的内容。
3.2.5专业化经营
对于地铁公司而言，整租与自主招商相结合的经营模式可以取长补短，充分发挥资源优势，“把对的事交给对的人去做”，实现经济效益最大化。
3.2.6定制化经营
万达成功的精髓之一就是“订单模式”。相比于住宅型物业，商业型物业更重视其人流动向、物业条件、结构设计。倘若以上因素存在无法弥补的缺陷，将给日后招商、经营带来不小的困难。建议从地铁公司整体发展的角度统一公司内部各部门思想，尽早听取招商部门意见，在规划、设计阶段就充分考虑到商业功能，预留足够的物业条件。4、新线商铺的规划建议
提前规划建设，并预留足够的物业条件是商铺资源开发的前提条件。为此，在总结现有各个城市地铁线路商铺资源开发经验的基础上，为后续地铁新建线路商铺规划建设提出以下几点建议：
4.1重点建设大型上盖物业
与地下商铺相比，大型上盖物业无论是租金水平、经营便利性还是建设成本，都有十分明显的优势。因此建议新线建设时，根据土地资源情况，重点规划建设大型上盖物业，形成“地下一个站，地上一大片”的资源优势。
4.2充分利用四小件建设小型上盖物业
地铁出入口的成功开发为四小件商业开发提供了成功案例。新线建设时，建议尽可能充分利用四小件所占用的土地，建设小型上盖物业，进行商业开发，既达到了提高土地利用效率的目的，又达到了扩大运营服务功能，提高资源收益的目的。
4.3尽可能预留商铺物业条件
随着经济的不断发展，商业经营对于物业条件的需求也越来越高。为给日后商铺招商、经营提供良好的条件，建议在新线商铺规划建设时，尽可能预留提高供电标准，预留上下水、通风排烟等物业条件，并满足消防规范要求。
参考文献：
[1]胡喆.地铁、物业结合的应用——以武汉地铁物业开发为例[J].隧道建设，2013，04：295-299.
[2]汤佐群，郑元旺.“地铁+物业”模式的项目前期工作策略研究[J].城市轨道交通研究，2013，05：33-35+40.
论文作者:杨丹
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/10
标签：地铁论文; 商业论文; 物业论文; 商铺论文; 资源开发论文; 新线论文; 条件论文; 《低碳地产》2016年13期论文;