房地产供求与演变趋势：澄清一种统计口径，本文主要内容关键词为：口径论文,趋势论文,供求论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
各类房地产调控政策的最终目标是抑制房价的过快上涨。学者的研究多从需求角度对房地产市场进行分析。例如，洪世勤研究发现，有效需求不足是导致我国房地产市场供求失衡的主要原因。[1]王金明、高铁梅认为，在诸多影响房屋需求的因素中，收入弹性是主要矛盾。[2]赵文(2003)认为，应根据消费者的需求来加快房地产市场的结构调整，而不是盲目追求房地产建设投资带来的高增长。王胜、卢盛荣认为，需求是拉动我国房地产业高速增长的重要因素，未来我国房地产宏观调控应立足于压缩住房的投资性需求与非理性需求。[3]供给和需求是两个不可分割的整体，有关我国房地产市场供给层面的研究不足，部分源自近年来我国不断上涨的城镇人均住房面积。城镇人均住房面积在很大程度上决定了房地产市场的未来走势，是对我国房地产市场进行供求关系判断及制定各项政策的重要依据。然而，我国城镇人均住房面积的数据存在误导，需认真讨论。
不同年份出版的统计年鉴存在城镇居民人均住房面积不相同的现象。例如，《中国统计年鉴·2010》显示，2002年城镇人均住房面积为22.8平方米。而在《中国统计年鉴·2011》中，相同年份的城镇人均住房面积则变为24.5平方米。两者相差1.7平方米，乘以当年我国城镇人口总数50212万人，误差达8.54亿平方米。在《中国统计年鉴·2010》中，城镇人均住房面积的数字始于1978年，终于2006年。而在《中国统计年鉴·2011》中，城镇人均住房面积的数字始于2002年。为什么统计数字会出现间断和不连续(见表1)？
按照时间序列分析，2002年以前，每年城镇人均住房面积增加0.2～0.9平方米①。然而，2002年人均住房面积突然从20.8平方米跳跃到22.8平方米。一年之内人均住房条件改善2平方米，这显然不符合房地产市场的发展规律。也就是在这年，出现了一组新的数据。在《中国统计年鉴·2012》中，2002年的城镇人均住房面积被调整为24.5平方米，即2002年，人均住房面积猛增3.7平方米，随后各年的数据在这个基础上逐年递增，2011年人均住房面积达32.7平方米。
众所周知，人均住房面积乘以城镇人口总数得出城镇居民住宅总面积。按照《中国统计年鉴·2012》，2011年全国城镇居民人口69079万人，人均住房面积32.7平方米。城镇居民住房总面积应为225.89亿平方米，然而，当年净增住房仅14.24亿平方米。
探索住宅存量的真实数据也许可以从住宅增量入手。毫无疑问，城镇居民住房增量等于商品房销售面积扣除每年折旧、拆除的面积。一般来说，由于涉及各项税收，商品房销售面积比较可信。由于商品房销售量中包括住宅、办公楼、商业营业用房和其他，每年新增住宅量肯定少于商品房销售面积。由于宏观统计数据中没有商品房销售面积的详细分类，所以暂且以商品房销售面积代替新建住房增量。然而，这样处理也必然会高估住宅增量。
近年来，每年折旧或拆除的老住宅占总住宅面积的2％～3％(在此暂取2.5％计算)。根据表2中城镇居民住宅总面积计算出折旧住房面积，将商品房销售量减去折旧住房面积得到理论住房增量(见表3)。由表2、表3可知，理论住房增量明显小于住房增量。
房地产业发展有其内在的规律。每年新增住房的数量要符合统计规律，逐年递增，不可能突然递增。为什么在2002年前后城镇人均住房面积出现不一致的现象？我国房地产市场到底是“供大于求”还是“供不应求”是研究的重点问题。
二、我国人均住房面积的重新估算
有关我国人均住房面积的官方统计有两组：一组来自住房和城乡建设部提供的人均住房面积统计，属于宏观数据；另一组来自国家统计局的抽样调查，属于微观数据。两组数据从不同角度反映城镇居民的居住状况。
《中国统计年鉴·2010》中城市人均住宅面积为住房和城乡建设部统计数据，而《中国统计年鉴·2012》中城镇居民人均住房面积为城镇住户抽样调查数据(不含集体户)，由此可能导致2002年前后城镇人均住房面积出现不一致的现象。原因在于：一是住房和城乡建设部统计的人均住房面积是根据住宅总面积除以城镇人口得到的；而抽样调查是在城镇居民的住宅中随机抽取样本，然后根据每一户的住房面积除以每户人数平均得到的。二是住房和城乡建设部数据指的是城镇人均住房面积，而抽样调查反映在已有的住宅中每个人分摊的面积。三是住房和城乡建设部数据计算人均住房面积依据的是城镇居民总数，而抽样调查只涉及在城镇拥有住房的人群。众所周知，城镇中已有住房的居民和城镇人口总数并不是一个概念，城镇人口远远大于在城镇拥有住房的人数，如进城的农民工超过2.5亿，其中购房者仅占0.9％。[4]
住房和城乡建设部数据属于宏观统计数据，而抽样调查属于微观统计数据。两组数据从不同角度反映城镇居民的居住状况，其本身没有对与错之分。在表2中，第一列数据(城镇人口)是宏观统计数据，第二列数据(人均住房面积)是微观统计数据，拿这两列数据相乘，得出的城镇住房总面积被夸大。
抽样调查的对象是住宅，然而，在城镇中还有较多人没有住房，在计算人均住房面积时不能把没房的人排除在外。从数学角度来讲，最好能够定量区分出城镇人口的有房量和无房量，然后分别计算出人均住房面积和已有住房的人均住房面积。
(一)人均住房面积与户籍
城镇人口按户籍分为本地户籍和外地户籍两大类，每一类中又分为非农户籍和农村户籍两类。这样，城镇人口共分4类：本地非农户籍、本地农村户籍、外地非农户籍、外地农村户籍。根据国家统计局数据，2005年，城镇人口中本地农村户籍人均住房面积为34.5平方米，外地非农户籍人均住房32.5平方米，本地非农户籍人均住房29.7平方米，外地农村户籍人均住房18.5平方米(REICO工作室，2009)。
在城镇拥有住房(商品房)的人主要是本地非农户籍人口，本地农村户籍人口拥有的住宅基本上都不属于商品房。例如，北京郊区的农村户籍人口住房面积较大(34.5平方米)，他们的住房基本上是自建的农舍，不属于商品房，很难在市场上流通。外地非农户籍人口住房面积也较大(32.5平方米)，虽然人均住房面积较大，但总人数并不多。外地非农户籍中还有一部分低收入人群，其中有一部分人拥有商品房，但人均面积不大，多数人租房居住。本地非农户籍人口是北京市市民的主体(29.7平方米)。外地农村户籍人口基本上属于进城的农民工，他们的人均住房面积最小(18.5平方米)。还有大量城镇居民没有自己的住房，因而没有被统计在内(REICO工作室，2009)。
国务院发展研究中心在2011年调查了全国20多个城镇6233名农民工。其中，8.4％居住在自购的商品房中，4.8％居住在自购的经济适用房和两限房中，0.4％居住在政府提供的廉租房，34％租房，33.5％居住在单位提供的集体宿舍，还有18.9％居住在其他形式的房屋(例如临时搭建的工棚等)②。一方面，城镇居民中有户籍但没有自己住房的人也较多；另一方面，进城的农民工没有户籍，但部分人已购置自己的住房。两类情况交集混杂，较难区分，所以不能按照户籍状况决定是否拥有住房。尽管户籍统计数据比较准确，但不可能根据户籍资料来计算城镇人均住房面积。
(二)计算人均住房面积的次优方案
为探索人均住房面积的变化规律，必须明确四点：第一，城镇人口统计原则不能变动，凡是在城里居住时间超过6个月的人都计入城镇人口。世界各国都是按照这个原则区分城镇人口和农村人口。第二，城镇居民住房增量等于商品房销售面积减去折旧。如果有比较准确的数据，理应在商品房销售面积中扣除办公楼、商业营业用房等。第三，2002年以前的人均住房面积数据具有较好的连续性，因此假定2002年的数据是正确的。根据这条原则，2001年人均住房面积为20.8平方米(倘若2001年数据高估了城镇人均住房面积，将导致以后各年的城镇人均住房面积被高估)。第四，城镇人口和商品房销售面积数据比较可信。确定2001年为计算的起始点，该年城镇人口为48064万人，商品房销售量2.24亿平方米。按照城镇人口和人均住房面积计算出城镇住房总面积为99.97亿平方米，在这个起点上递推城镇住房面积。
计算原则：在前一年城镇住房总面积的基础上加上商品房销售面积，减去折旧拆除面积，得出城镇住房总面积(折旧率分别按照2％、2.5％和3％计算)，再除以城镇人口，得到城镇人均住房面积。需指出的是，在这里计算的人均住房面积并不受城镇区划变更的影响。即使将某些城中村划入市区，将某些土地农转非，随着土地性质或统计口径的变化，也改变了统计中包含的居民数字。因此，在2001年基础上推算出来的人均住房面积仍然有相当大的参考价值。
根据表4中重新计算的结果，可以初步判断：
第一，如果每年住房折旧率为2％，2011年全国城镇居民住房总面积则为136.27亿平方米；如果折旧率为2.5％，城镇居民住房总面积则为131.35亿平方米；如果折旧率为3％，城镇居民住房总面积则为126.63亿平方米。以上结果与《中国统计年鉴·2012》中的城镇人口和城镇人均住房面积计算的225亿平方米相差悬殊。
第二，如果按官方统计数据，2011年城镇人均居住面积32.7平方米，将住房总面积除以这个数字，城镇人口只有4.55亿～4.75亿。《中国统计年鉴》中城镇人口6.91亿，即近2.16亿～2.36亿人在统计居住面积时没有被包括在内。换言之，在城镇人口中差不多有2亿人没有自己的住房。
第三，官方统计2011年城镇人均住房面积32.7平方米，在修正数据之后，人均住房面积可能只有19～20平方米，两者相差超过50％。这意味着从总体来讲，城镇居民改善住房的需求还非常旺盛。
第四，2002年以后的城镇人均住房面积非但没有增加还略有降低，从20.8平方米降为19平方米左右。可能原因在于：一是城镇化加速，大量农民进城；二是各地改造旧城区和棚户区的速度在加快，拆除了不少旧房。
第五，已拥有住房的城镇居民在最近几年内住房面积持续增加，从2002年的24.5平方米上升为2011年的32.7平方米。随着房价上涨，其资产性收入必然越来越高。然而，在城镇居民中的大量农民工以及毕业不久的年轻人，在房价持续上涨以后几乎没有购房能力。随着房价上涨，贫富差距不断加大。
第六，按照统计规则，大量进城务工超过6个月的农民工都被计入城镇人口。随着取消户口制度和其他政策，农民工融入城市的进程将显著加快，越来越多的农民工将拥有购房能力，因此，在计算城镇居民住房需求的时候应把农民工计算在内。
总之，城镇人均住房面积被严重高估，使得一部分人认为我国房地产市场已供过于求，将居民住房正常需求认为投机需求，推出针对外地人的限购政策。事实上，由于人均住房面积一直没有提高，在今后几年内只要房地产调控政策放松，住房需求定会大幅度上升。随着城镇化进程加快，城镇人口将大幅度上升，这也将导致城镇居民住房供不应求。
三、供求矛盾拉动房价上涨
研究房地产政策必须关注房地产市场的供求关系。房地产供求关系影响着整个国民经济的发展。如果供大于求，房地产市场理应进入收缩态势，减少投入。如果供不应求，应当积极扩大建筑业产能，修建更多的住宅满足日益增长的住房需求。钢铁、水泥、建材等行业必须和建筑业同步调整，从而保持整个经济系统均衡发展。此外，房地产市场的供求关系决定了房价的走势。从长期趋势来看，如果供不应求，必定存在房价上涨的压力，只有供过于求才能指望房价下跌。
从需求方面来看，商品房的总需求可分为正常需求和投机需求。
第一，房地产正常需求和居民人数、人口增长率、居民现有住房面积、居民年龄和性别结构、居民购房能力、居民消费习惯、家庭规模等变量有关。房地产正常需求通常划分为三个部分：因人口增长产生的需求、改善性需求和投资需求。人口增长需求还可以进一步分为因人口总数增长带来的需求和城镇化带来的需求。随着居民收入增加，改善性住房需求越来越强。只要我国人均住房面积和世界上中、高收入国家相比还有较大的距离，改善性住房需求就会保持旺盛。投资性需求在这里指的是购房之后用于出租，这是租房市场的主要来源。只有投资性需求上升，出租住房总量才能增加，租金才有可能下降。近年来，各个大城市租金暴涨，给年轻人的生活造成很大的困扰。投资性需求非但不应受到压抑还有必要大力推进。
第二，房地产投机需求是指买进的目的是为了卖出。投机性需求和资金流有关。流入房地产市场的资金有的来自国内，有的来自海外。
下面将集中讨论房地产的正常需求，即从总量来看，还需要多少住房才能满足居民要求，按照现在新建住宅的速度是否存在缺口。
(一)住房存量的计算
如今我国城镇居民住房的总面积到底有多少？这一问题很难从统计数据中获得，主要原因是统计选取的“城镇”定义不一样。
自2000年以后，城镇面积迅速扩张。2000年全国地级城市面积22439平方公里，仅仅6年，全国地级城市面积就猛增到33660平方公里，变化达50％以上。然而，由于各种原因，在城镇行政区划内还有一些土地没有被征用，而形成现今的“城中村”。其中有一些土地通过合法手续“农转非”，土地上的住宅也随之变成商品房。还有一些土地没办“农转非”，依然属于集体所用。农转非部分的住房被计入城镇住房，没办农转非的住房算不算城镇住房？从地域上考虑应当算，但是从土地管理和交易程序来看又不算。国家统计局强调人口，而住房和城乡建设部强调地域，由于人口统计中的城镇范围大于建设部统计住房的口径，因而国家统计局公布的住房总面积大于住房和城乡建设部的数据。
按照国家统计局《2005年全国1％人口抽样调查主要数据公报》估计，在全国范围内，“城中村”住房面积占全部城市住房面积的33％。29.5％的城市常住人口居住在“城中村”。大多数外地的流动人口居住在“城中村”，且多数人没有当地户口，流动性也较大，居住时间难以确定。统计部门也只能估计计算这些外地流动人口中的城镇人口数量。
根据2000年全国人口普查和2005年全国1％人口抽样调查数据，2000～2005年，全国城镇住房存量由91.4亿平方米增至156亿平方米，净增64.6亿平方米(见表5)。在住房增量中新建住房竣工30亿平方米，进入城镇范围的“城中村”住房28亿平方米，“农转非”住房12亿平方米，此外还要扣除城镇住房拆迁5.5亿平方米(REICO工作室，2009)。
近年来，城镇住房面积急剧上升，其中一部分来自城镇区划调整，有些郊区被划入城镇，部分农村住宅转为非农住宅。这些调整增加了城镇人口，同时也把大量城中村和农转非的住房纳入城镇住房总量中，这也是城镇住房总面积急剧上升的原因之一(见表5)。2000～2005年，拆迁面积大约为总住房面积的3.5％，相当于新建住房的18.3％。尽管拆迁速度因地而异、因时而异，但也可大致估计在今后5年内，每年拆迁住房为总住房面积的2％～3％。
从理论上来说，如果扩大城镇区划范围，在增加住房总量的同时必然增加城镇人口，因此是否将城中村计入城镇，对人均住房面积的影响都不大。事实上，城中村居民人均居住面积较小，把城中村计入城镇，很可能压低人均住房面积。如果把郊县划入城镇，农民住房面积较大，有可能拉高城镇人均住房面积。归根结底，提高城镇人均住房面积的主要贡献来自扣除拆迁之后的新建住房。
由于城镇的边界不断变化，统计口径也在变化，对城镇居民住房总面积的数字影响很大。只有行政区划相对稳定之后，城镇住房总面积的数据才能根据新建住房扣除折旧来进行预测。
影响房价的关键因素是房地产市场的供求关系。假定当前的房地产市场处于均衡状态，市场机制通过房价上下波动调节供求，房地产市场上供给量取决于住房竣工面积(扣除折旧，这是一个可以统计的实数)。如果供不应求，最终市场交易量只能服从于实际新增住房数量，供求缺口只好通过房价来调整，当房价上涨之后压低需求量，最后达到一个新的均衡。总之，如果住房供给量和新增需求保持均衡，有可能维持房价稳定；如果供大于求，房价必然下降；如果供不应求，房价必然上升。
(二)城镇化加速与住房需求
影响城镇住房供给的主要因素是新建住宅和拆迁速度。
决定城镇住房需求的主要因素是总人口增长、城镇人口在总人口中的比例增长(也就是常说的城镇化比例)、人均住房面积增长、家庭规模等。城镇人口增加导致对住房需求不断上升，这里将重点讨论城镇化对住房需求的影响。
在高收入国家中农村劳动力占整个劳动力的比例在2％～5％。2012年美国农业劳动力仅占全部劳动力的0.8％，也就是说，随着劳动生产率的提高，只要不到5％的劳动力就可以生产足够的农副产品满足社会需要。无论是美国还是欧洲各国，在几百年前，农村劳动力占比都超过80％，随着经济发展，这个比例逐年下降，大量劳动力从农业转向制造业和服务业，社会劳动生产率提高的结果使得人均收入不断上升。改革开放以来，我国经济高速发展，城镇化是一个不可阻挡的趋势，关键在于城镇化的速度不仅要和新增就业匹配还要和房地产业发展速度匹配。也就是说，应当让进城的农民有工作，有住房地生活在城市中。
全球城镇化率在2009年首次超过50％。[5]2010年中国的城镇化刚好赶上世界平均水平。东欧各国的城镇化程度在60％左右。尽管中国城镇化速度很快，可是和东欧各国相比，还差10个百分点。
预测未来城镇住房需求不是一项简单的任务。房地产市场充满了不确定性，倘若遭遇金融危机，整个金融系统都会发生翻天覆地的变化。宏观环境变了，政府政策变了，一切预测都将不再准确。因此，预测只能根据当前的状况，按照正常的发展规律往前递推。
表示人均住房面积的相对饱和水平，GDPPC[,t]表示第t年的人均GDP水平，α、β是决定Gompertz曲线的形状以及人均住房面积和经济增长关系的参数。
为了预测我国未来人均住房面积，需要四个数值：人均住房面积饱和值H*，人均GDP和参数α、β。有了未来人均住房面积数据，再乘以我国未来城镇人口预测数，就可以粗略估算未来我国房地产需求总量。
由于传统的Gompertz是一个非线性模型，在估计之前要对其进行线性化处理，对上式(1)两边取对数得到：
此方程左边可视为一普通变量，右边ln(－a)视为常数项，通过最小二乘法对以上各参数进行估计，得到的结果满足最优线性无偏等特征。
具体步骤如下：
第一，我国人均CDP的预测。
由于已获得未来我国总人口与城镇人口预测的绝对值，因此只需对我国未来GDP水平进行预测。GDP的增长是经济学永恒的研究话题。早在21世纪初，国内外很多学者利用不同的方法对未来我国经济增长情况进行了各种预测。例如，Chow和Li(2002)利用1952～1998年的劳动力、资本和全要素生产率数据，通过柯布—道格拉斯(C－D)生产函数估计我国经济增长，并在此基础上，假设未来全要素生产率保持目前水平、目前水平一半以及0，分别预测未来我国经济增长率。王小鲁等(2009)根据1953～2005年宏观经济数据，在卢卡斯增长模型的基础上，引入影响全要素生产率的技术革新、市场化、城市化、外商投资、对外贸易、基础设施、政府管理费用等因素，构建卢卡斯扩展增长模型，分析影响我国经济增长的众多潜在因素，并在此基础上预测未来直至2020年的我国经济增长。结论显示，2011～2020年，我国经济的年均实际增长率将降至5.9％的水平，自1978年以来我国经济快速增长态势将在2020年结束。然而，若通过政府改革提高政府管理效率，通过改善公共服务、社会保障制度和收入分配公平性等促进国内消费，那么2011～2020年我国经济增长率仍可保持在9％的平均水平上，并且可以期望我国经济未来较长时间持续、平稳、快速增长。
Holz(2008)根据1978～2003年中国经济的发展趋势，通过比较中国改革开放以来经济增长过程与美国、日本、韩国等经济的早期发展过程，利用外推法，预测未来直至2025年中国经济增长率。结果表明：中短期内，中国经济的快速增长仍将维持一段时间，2005～2025年，中国经济增长率将维持在7％～9％。Perkins和Rawski(2008)根据1952～2005年数据，在传统C－D生产函数的基础上，增加生产率时间趋势项，实证分析了中国经济增长及各影响因素，并根据模型预测在2015年前，中国经济仍将继续沿着快速增长的路径发展，预测GDP年均增长率在6％～8％。综合前人研究，这里对未来十年GDP年均名义增长率、GDP绝对水平、人均GDP水平等指标进行了估算(见表6)。
第二，参数α、β的估计。
根据式(3)，利用最小二乘法对参数α、β进行估计。其中，H*表示人均住房面积的相对饱和水平。在此，考虑人口、居住习惯、发展轨迹等因素，选取日本作为我国人均住房面积相对饱和水平的参照国家。根据日本五年一次的经济普查数据，日本1993年家庭平均住房面积为118.45平方米，1998年为119.97平方米，2003年为121.67平方米，2008年为121.03平方米③。我国现在人均GDP水平约4428美元，随着我国经济发展，人均收入水平的提高，我国家庭平均住房面积也会显著上升。在此，将12l平方米作为我国家庭住房面积的相对饱和值，假设家庭平均人口数维持在2011年2.87人/户的水平，即未来我国人均住房面积的相对饱和水平为42.16平方米。利用1978～2011年，我国人均GDP(GDPPCt)和人均住房面积相对饱和值与人均住房面积当期值之比(H*/H[,t])对(3)式进行最小二乘估计，结果如表7。
将表7估计结果代入方程(3)，换算得出α、β的估计值，分别为－1.34和－0.0000576。将表6估计的我国人均GDP代入(3)，得到我国城镇人均住房面积的预测值，详见表8。
从城镇居民住房总需求的预测可见，2011年城镇住房需求量为10.35亿平方米，实际供给量为8.72亿平方米，缺口为1.63亿平方米。如果城镇居民的人均住房面积在2030年达到29.03平方米，2015年新增住房需求为11.09亿平方米，2020年新增住房需求为13.13亿平方米，2025为14.5亿平方米。
根据曾毅等(2012)的预测，2020年我国城镇人口84624万，城镇化比例为60.6％；2030年城镇人口98998万，城镇化比例73.4％。如果人均住房面积为30平方米，2020年需要253.9亿平方米。当前住房存量为140亿平方米，尚需增加114亿平方米。2030年需要297亿平方米，和现存住房相比尚需增加157亿平方米。按照当前的速度，每年新增5.92亿平方米，我国住宅市场仍将长期处于供不应求状态。
四、结论
不同年份的《中国统计年鉴》“城镇人均住房面积”存在两组数据，一组来自住房和城乡建设部提供的人均住房面积统计，属于宏观数据；另一组来自国家统计局的抽样调查，属于微观数据。2010年之前公布的《中国统计年鉴》均使用住房和城乡建设部的统计。从2011年开始，《中国统计年鉴》发布的“城镇人均住房面积”使用国家统计局的抽样调查数据。以2002年为例，住房和城乡建设部版本的2002年城镇人均住房面积为22.8平方米，而国家统计局版本的城镇人均住房面积为24.5平方米，两者相差1.7平方米/人，即8.54亿平方米住房面积。两种数据考察的视角不同，不存在对错之分。然而，使用不同版本的数据对我国人均住房面积进行核算，并以此分析及预测我国住房市场的供求状况，就会存在较大偏差。
这里以2001年为起始点，在住房和城乡建设部公布的前一年城镇住房总面积的基础上加上商品房销售面积，减去折旧拆除面积，得出城镇住房总面积，再除以城镇人口，得到时序可比的城镇人均住房面积。估算结果显示，自2001年以来，城镇人均住房面积没有增加反而逐年下降。全国人均住房面积从2001年的20.8平方米降至2007年的18.3平方米(3％的折旧率)。2008～2011年，人均住房面积略有恢复，2011年为19.73平方米，依然低于2001年的水平。在相当长的时间内，我国房地产市场还将处于供不应求的态势，推动房价上升的压力将长期存在。供不应求将是房地产市场的长期态势，房地产建设至少还有20年以上的高速增长，只有当城镇化比例达到75％以后，商品房建设的速度才会有所减缓。在此之前，如果采用行政手段抑制房地产建设，违背经济规律，只能将房地产需求推后，加剧房地产的供求矛盾。
注释：
①只有1986年的数字出现异常，可能是统计口径变了，原因尚待分析。
②参见《中国经济调查》2011年第3期，第21页。
③此处考虑的是拥有产权的日本家庭平均住宅面积，没有考虑租房住的日本家庭。
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