关键词：小城镇；土地估价；问题分析
引言
随着城市化进程的加快，对土地资源进行有效开发和利用是十分必要的。此外，为了更好地维护各方正当权益，遵循相关技术标准，有效进行城镇土地估价是不可忽视的工作。在城镇土地估价中，离不开相关技术标准的应用，需要以此为规范和指引，使其更有效地发挥作用，确保估价的准确性与合理性，有效维护各方正当权益。
一、土地估价行业存在的问题
（1）土地估价行业发展迅速，但我国与之相对应的法律、法规却较少，土地估价行业的信誉度普遍不高，主要原因是在实际估价执业中，评估机构常迎合委托方的要求选择有利于达到委托人“要求”或“预期”的评估方法和参数进行评估，而不是真正客观公正地进行评估执业，损害了土地估价行业健康有序地发展。
（2）土地估价机构存在不正当竞争，估价机构为了生存和立足于市场，采用压低土地估价收费的方法，以“低价”和“迎合顾客”等评估手段来竞争，导致评估结果背离了公平、公正的原则。
（3）有的估价机构和估价人员甚至允许他人使用自己的名义出具估价报告，造成估价行业信誉下降。
二、土地估价机构的资质、资格问题
（1）土地估价机构未注意到估价报告上营业执照对其土地估价业务范围的规定，超出了营业范围进行执业评估，有的估价机构则超出了注册证书有效期限进行执业评估。
（2）不少估价机构土地估价师人数不足，实际评估工作中常由助理评估人员完成整个评估工作之后由估价师签字盖章的事时有发生。
三、土地评估价格影响因素问题
（1）估价机构估价师对地价影响因素的分析没有针对性，侧重点，例如对影响城镇总体价格水平的社会、经济状况，税收政策，产业政策，城市规划和发展目标的一般因素描述太多、太细，一般因素对城镇区域内地价的影响作用是相同的，可以用简洁的语言说明，而对区域因素、个别因素包括商业繁华度、交通条件，交通通达度，基础设施状况这些对土地价格产生重要影响的因素仅用寥寥数字一带而过，未做详细的分析、说明。
（2）土地估价报告中对估价方法的定义，估价原则、估价依据等陈述与土地技术报告相重复，雷同，对估价依据不但列出了法律法规、相关文件，技术标准的名称、还罗列出这些法律法规出自何次会议，何时通过何时修改，估价报告显得拖沓、累赘，依据《城镇土地估价规程》的要求，估价报告对影响因素部分描述要简洁概括，技术报告对影响因素描述可以详尽、全面，特别是对地价有较大影响的因素。
（3）设置宗地地价修正因素系数表中对宗地影响的因子权重设置不合理，未能体现重要因子的作用，如住宅用地区域因素中与学校距离、与农贸市场距离对住宅土地价格起着决定作用，但估价报告中该重要因子的权重与其他因子权重却基本相近。
四、估价方法及计算存在的问题
（1）估价方法的选择不规范，没有充分说明选择估计方法的理由和依据，根据《城镇土地估价规程》对估价方法选择的原则：是评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；但事实上大多估价机构都未按此原则操作，对于城镇中心有较多成交案例的住宅用地估价并未选用市场比较法，却对无出租收益的住宅用地选用收益还原法，并且未说明不选用的理由，违背了《城镇土地估价规程》的规定。
（2）估价师选用基准地价法计算时，未对容积率进行修正，直接套用基准地价的容积率，导致不同评估机构对同一幢楼房不同楼层的住宅用地的评估地价产生非常大的差异，差异高达两倍，降低了估价结果的可信度；其次有的估价机构未执行新的基准地价，而使用更新前的基准地价。
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（3）采用可比实例法计算收益时，估价机构采用网上挂牌价的出租租金作为房屋出租收益，网上挂牌的房屋出租收益并非实际成交租金，尚不具有可比性，是不能够直接引用的。
（5）采用收益还原法时，土地还原率的选取是安全利率加上风险调整值，估价师对风险调整值的取值未说明依据，计算建筑物收益时所使用折现率的设定未进行原因分析及说明依据，不符合《城镇土地估价规程》的要求。
五、附件问题
（1）大多数估价机构未附现场勘察表，即使有附上现场勘察表的，表格内容未填数据缺项严重。
（2）采用市场比较法估价的，没有附比较案例的照片，无法说明案例是否真实有效。
（3）多数估价机构缺乏估价师在现场查勘照片，无法体现是否为估价师本人到实地勘察后做出评估报告。
六、对策和建议
6.1完善城镇土地估价技术标准，形成科学合理的技术标准体系
实践表明，一个健全、完善的技术标准对城镇土地估价的作用是不言而喻的。分析近年来的一些技术规范和相关措施可以看出，一些技术标准在文件、通知中出现，并发挥相应的指导作用。然而，为提升工作水平，维护各方利益，有必要进一步完善城镇土地估价技术标准，使其有效发挥规范和引导作用，确保各项工作有章可循，并根据新情况和新问题不断完善相关措施，保证技术标准适应新问题，构建完善的技术标准体系。同时，根据城镇土地估价的实际变化情况，及时出台相应的规章制度和技术措施，不断满足城镇土地估价需求，使城镇土地估价的各项工作有法可依。
6.2 建立和完善责任机制，确保技术标准落到实处
面对城镇土地估价出现的种种问题，采取适当的措施对其进行调控既是义务也是责任。然而，按照相关的理论知识，违反义务就要承担相应的法律责任。管理部门拥有决策权，有必要落实技术标准和法律法规，加强地价调控，避免价格过高或者过低现象发生。政府调控牵涉面广，其调控政策会影响到整个社会和城镇土地估价工作的开展。因此，政府的责任更为重大。如果一旦出现决策失误，所造成的负面影响更为重大。近年来，城镇土地估价调控所收到的效果逐渐提升，但也存在不足，而法律约束机制不完善，未能有效规范和引导各项工作是问题之一。在此背景下，有必要落实法律责任机制，明确相关部门职责，推动各项活动顺利进行，让技术标准更好地发挥作用。
6.3 完善技术标准制定和实施的公众参与机制，提高公众参与度
为健全城镇土地估价的技术规范标准，发挥公众的作用，提高公众参与度是必要的。首先，要明确参与的主体、方式，规范公众参与流程，确保各项工作顺利推进。个人、团体、公益组织、媒体等都可以参与进来，为健全城镇土地估价技术标准的完善建言献策。其次，在决策论证上，要确保各项活动民主化和科学化进行，严格遵循公众参与流程和规范要求。充分发挥城镇土地估价中公众的知识优势，同时让更多公众参与到决策论证上来，防止决策失误，促进技术标准不断完善。对于公众的意见和建议，做好整理分析和比较研究工作，让最有价值的方案和建议得到利用，并充分发挥作用。最后，进行决策公示。根据公众的建议和管理措施，对技术标准进行公示，保障公众知情权，让他们对技术标准有详细和全面的了解，让公众对技术标准和城镇土地估价进行监督。通过监督管理，有利于推动各项制度和措施不断完善，保证技术标准的科学性与规范性。还要重视民意调查，让公众积极参与决策当中，及时反馈公众意见，促进技术标准不断完善，有效提升城镇土地估价水平。
结束语
落实技术标准，提升城镇土地估价水平是十分必要的。本文主要探讨分析了城镇土地估价技术标准的作用及具体内容，并提出了完善措施。希望能够引起人们对这一问题的进一步关注，能够对城镇土地估价技术标准的完善和应用起到指导作用。
参考文献：
[1]王玉婷.土地定级估价方法研究与系统实现[D].西安科技大学,2015.
[2]李立坤.白银区土地定级与基准地价更新研究[D].西安科技大学,2015.
论文作者:裴春云,马宇飞,李金凯
论文发表刊物:《科学与技术》2019年13期
论文发表时间:2019/12/5
标签：土地估价论文; 城镇论文; 技术标准论文; 地价论文; 机构论文; 因素论文; 估价师论文; 《科学与技术》2019年13期论文;