个人住房转让政策的注意事项，本文主要内容关键词为：个人住房论文,注意事项论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，2015年3月30日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号，以下简称《调整通知》)，就个人住房转让营业税政策进行重新调整。现就调整政策应注意的几个事项提醒如下： 一、转让购买满2年普通住房免征营业税 《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号，以下简称《调整通知》)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。《调整通知》具体调整为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。本通知自2015年3月31日起执行，财税[2011]12号文同时废止。 对上述政策，具体可以从以下三点加以理解:一是注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；二是普通住房不足2年不享受差额征税待遇，而是与非普通住房一样不足2年要全额征税；三是政策执行期从2015年3月31日起执行，文件下发之日的2015年3月30日(含)及之前，仍按财税[2011]12号文规定执行。 例1：老王2013年3月1日购买一套住房，原价130万元。 如果2015年3月30日在二手房市场销售，售得150万元。那则按财税[2011]12号文规定执行，即：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，应缴纳营业税75000元(1500000×5％)。 2015年3月31日在二手房市场销售，售得150万元。则执行《调整通知》，即：个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。假设该住房经认定是普通住房，则免征营业税；假设该住房是非普通住房，则按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，应缴纳营业税10000元[(1500000-1300000)×5％]。 二、执行新政策要把握下列5项政策规定 《调整通知》明确，普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号，以下简称[2005]26号)、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号，[2005]172号)的有关规定执行。具体归纳为： 1、普通住房及非普通住房的有关标准。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。另外，在实际工作中许多地方下列两种情况视同普通住房：一是首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房；二是纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。 2、符合条件办理免税的具体程序规定。根据[2005]89号规定，纳税人“应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税”；“住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税”。根据[2005]172号规定，“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。 3、购买房屋的时间认定和发票的开具。根据[2005]89号规定，“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”；“个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票”。同时，[2005]172号对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 4、对非普通住房差额征税的扣除凭证。对个人购买的非普通住房超过规定年限对外销售的，根据[2005]89号规定，“在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证”。新政策在此未作特别规定，但根据文件表述及税收政策延续性的特点，具体工作中应延用该文件的相关规定执行。而且新修订《营业税暂行条例》及其实施细则对于差额扣除凭证问题进行了详细规定。 5、非购买形式取得住房行为相关规定。根据[2005]172号规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。对此，《调整通知》要求类似问题比照上述规定执行。 同时要注意，非购买形式取得住房购买时间有特殊规定。《国家税务总局关于加强房地产个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)对非购买形式取得住房购买时间的规定更为详细：个人将通过直系亲属受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生直系亲属受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。即凡直系亲属(夫妻、父子、母子、祖孙)继承、赠与的房屋上市交易的，其时间以未办理继承、赠与之前取得的房产证上的时间为准；夫妻离婚后，房屋权属方由一方改为另一方后上市交易的，其时间以未离婚前取得的房产证上的时间为准；房改房第一次上市交易的，其时间以取得的房产证上的时间为准；对历史遗留项目，凡在1998年底前，由开发企业建设的房屋和单位自建房屋已竣工且未进行总登记而造成个人住房未办理产权证的，其时间计算以该房签订合同时间和房款结算发票时间为准。其他无偿受赠方式取得的住房其购房时间按房地产证或契税完税证填发日期确定。 例2：家住市区的彭先生购买了一套大单位，现在临近交楼时间，彭先生就打算等房子装修好后，把现在住的小单位卖掉，好提前还贷。不过，他发现其房产证和契税完税证明上的时间有所不同：契税完税证明填写时间是2013年3月20日，房产证注明时间是2013年4月7日，如果他在2015年4月1日转让，那么就会出现按其中一个时间，购房时间还没到2年，但按照另外一个时间，则刚好超过2年的情况。彭先生希望等到2年期限到后再出让，这样可以免征营业税，因此他想了解，政府有关部门到底是以哪个时间作为“个人住房”购买时间的开始？ 根据[2005]172号的规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。契税完税证注明的时间为填发日期。销售时间以房地产交易登记机构受理转让申请之日确定，从而界定享受优惠政策的时点。上例中，彭先生购买房屋的时间应为契税完税证明填写时间：2013年3月20日，其在2015年4月1日转让此住房，超过了2年，可以享受相应税收优惠政策。 11月23日至27日，湖北省天门市纳税人电子税务局上线业务培训班在市教师进修学校顺利举办，来自城区和各乡镇的近800名纳税人以及各管理分局的部分税收管理员参加了此次培训。(图／文：门地办) 三、申请免征营业税需要办理有关手续 1、不符条件的一律执行非普通住房政策。《调整通知》对“个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”如何申请办理免征营业税手续没有进行详细规定，但比照此前废止《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)的规定，可以理解为“个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。”为方便理解，现按政策情形分别举例说明如下: 情形一：不足2年。例3：老李2013年4月10日购买一套住房，原价100万元。如果老李在2015年3月31日销售，取得售房款120，则执行《调整通知》规定，即：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。则不管该住房是普通住房还是非普通住房，均应全额缴纳营业税60000元[1200000×5％]。 情形二：超过2年。例4：同例3，老李上述房产如果在2015年4月10日或之后在二手房市场销售，仍售得120万元。《调整通知》规定，个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。假设上述房产经认定是普通住房，且经地方税务部门审核符合规定条件，因为超过2年，此120万元不征营业税。假定上述房产经认定是非普通住房，或者老李不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件，则一律执行销售非普通住房政策，则应按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额缴纳营业税10000元[(1200000-1000000)×5％]。 2、执行房屋交易最低计税价格管理制度。虽然[2005]172号规定“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。但为逃避税收，一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，出现不如实申报缴纳有关税收的问题。针对这些情况，《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)要求建立房屋交易最低计税价格管理制度。要求各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。如果房屋销售价格低于最低计税价格按最低计税价格计算征税。 其中，国税发[2007]33号规定：工作基础较好，具备直接制定最低计税价格条件的，可直接制定房屋交易最低计税价格，但定价时要考虑房屋的坐落地点、建筑结构、建筑年限、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素。不具备直接制定最低计税价格条件的，可参照下列一种方法确定最低计税价格。(1)当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价。政府公布的上述信息未及时调整的，确定最低计税价格时应考虑房地产市场价格上涨因素。(2)房地产交易资金托管金额或者房地产交易网上报价。(3)信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格。纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。而对于财政部门负责契税征管的地区，由省级财税部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下财税部门制定本地区房屋交易最低计税价格。对于税务部门负责契税征管的地区，由省级税务部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下税务部门制定本地区房屋交易最低计税价格。 四、个人无偿赠与不动产有特别政策规定 营业税。根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)第二条第二项规定，个人将不动产、土地使用权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，暂免征收营业税。 该文件第六条规定，属于本通知第二条规定情形的个人，在办理免税手续时，应根据情况提交以下相关资料： 《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第一条规定的相关证明材料；赠与双方当事人的有效身份证件；证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书(原件)、由公证机构出具的公证书(原件)；证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书(原件)、由公证机构出具的公证书(原件)、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料(原件)。 根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)规定，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料： 属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。上述证明材料必须提交原件。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照[2005]172号中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发[2005]172号中第四条有关购房时间的规定。 契税、印花税。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。 个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。根据《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税。赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第一条规定的相关证明材料；赠与双方当事人的有效身份证件；属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。 五、个人住房转让涉及其他税收政策规定 个人所得税。《财政部、国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第三条规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。财税[2010]94号明确，自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第三条同时废止。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 印花税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 契税。《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)明确，法定继承人(配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)强调，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。标签：二手房营业税论文; 房屋契税论文; 房产营业税论文; 契税完税证明论文; 销售不动产营业税论文; 购房营业税论文; 营业税发票论文; 营业税纳税人论文; 房屋征收论文; 国家税务总局论文; 房地产业论文;