摘要：业主委员会作为维护业主利益的业主自治机构，渗透到物业管理中的诸多事务。业主自治制度在我国的发展处于初始阶段，立法存在一定的空白，所以物业管理制度远没有其他国家及我国港澳台地区成熟，导致业主与开发商之间、业主与物业管理企业之间以及业主与业主之间的诸多矛盾得不到有效的解决，小区公共利益和业主的权益得不到及时的保护。
关键词：业主委员会；业主大会；法律地位
一、业主委员会的基本问题界定
（一）业主委员会的概念
所谓业主委员会，简称业委会，又称之“物业管理委员会”、“建筑物区分所有权管理委员会”，是指依据业主公约或者法律的规定，在房地产行政主管部门的指导下成立的业主大会选择产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理企业工作和广大业主履行公约的民间性自治组织。《物业管理条例》表述为：业主委员会是业主大会的执行机构，以物业的自治管理为其活动范围。
（二）业主委员会的基本特征
第一，业主委员会是经过大会民主选举产生的代表性机构，业主委员会与业主的法律关系是一种委托关系。
第二，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与业主大会的法律关系是一种授权与行权的关系。
第三，业主委员会是经过业主大会选举产生的常设机构，与业主大会作为临时会议机构不同的是，业主委员会是一定数量的固定成员组成的常设机构，在业主大会闭会期间执行业主大会的各项决议或决定，落实业主公约的各项规定，代表全体业主对物业管理企业的物业管理行为进行监督，行使《业主大会议事规则》、《业主公约》以及其他决议或决定赋予或授予的其他权利。
第四，业主委员会是物业管理区域内自主成立的自治性物业管理组织。
（三）业主委员会的性质
业主委员会代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益，是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织。经业主大会的授权，业主委员会完全可以代表全体业主行使物业管理权，包括自行建立物业管理组织或委托物业管理公司进行专业化的管理。
二、业主委员会法律地位的理论基础
（一）市民社会理论
20世纪以来，伴随着对经济的宏观调控、社会的可持续发展、劳资纠纷、产品质量管理、消费者权益保护等问题的涌现，国家权力再度膨胀并重新进入经济社会领域。为了抵御国家公权力的入侵、保护个人权利，市民社会理论迅速发展，具有相同利益需求的各种社会团体纷纷涌现，并在现实生活中发挥着日益重要的作用。现代市民社会常被用来指称构建在国家、市场、家庭关系之间的社会领域，特别是指国家权力和市场领域之外的社会组织系统。
（二）宪法基础—结社自由权
结社自由权是指特定多数人形成具有共同目的的持续性结合体进行活动的自由权。我国宪法第三十五条明确规定“中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社、一游行、示威的自由。”这一规定从根本法的角度保障了公民能够自由结社、表达意志并维护自身利益的权利。这一权利也成为公民组成团体维护自身利益的根本保障。由此推断，该权利便是公民成立业主委员会的宪法基础，正因为宪法规定的给社自由权，一这类组织才取得了法律上的合法堆位，具备了存在的合法性基础。
（三）物权法基础—建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是《物权法》中规定的新型物权，是为解决城市高层建筑所有权而产生的特殊的共有制度。对于建筑物区分所有权的内涵，理论界有一元论说（包括专有权说和共有权说）、二元论说和三元论说。现今三元论说已形成学界的通说。我国《物权法》采用的是“三元论”的关点。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆三元论说认为，一建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共有部分所享有的共用部分持份权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。这是三位一体的复合物权。在一栋复杂的区分所有建筑物上，要统一各居住者的意思十分困难，各区分所有权人有必要组成一个管理团体，并借该管理团体的力量结成统一的意思机关，订立管理规约与解决纠纷等，这就凸显出三元论说中成员权的重要性。基于此，三元论中的“成员权”理论便成为业主委员会的理论基础。为了管理相互间的共同事务及公用部分的使用收益，维护区分所有权人的共同利益，业主委员会便顺势而生。
三、业主委员会法律地位理论争论
（一）业主委员会属于社会团体法人
这种观点认为，业主委员会属于社会团体法人，完全独立于业主，享有拟制人格，能够独立行使民事权利，承担民事责任。其主要理由是：业主委员会能够代表广大业主进行一定的民事行为，有自己的组织章程即“业主规约”，并且具有特定的办公场所和一定的组织经费，故应将业主委员会划分至社会团体法人之列。
（二）业主委员会属于非法人组织
这种观点认为，业主委员会应是非法人组织，属于《民事诉讼法》中的“其他组织”。这种观点侧重于从业主委员会这一组织的合法性、团体性以及目的性的角度来研究。非法人组织是指不具备法人条件，未取得法人资格，但是依照法律可以以自己的名义从事法律活动，区别于自然人、法人而独立存在的组织体的总称。非法人组织虽然不要求独立支配财产，不能以自己的财产来独立承担民事责任，但并不意味着其没有财产承担民事责任，只是不以其支配的财产为限，当其财产不足以承担责任时，有相对应的主体来承担。这种观点考虑到了业主委员会在我国的发展现状，兼顾了理论与实践，值得肯定。
（三）业主委员会只是一个较为松散的社会团体
这种观点认为，业主委员会不是民事主体，也不宜成为民事主体。当前业主委员会只是业主的自治性机构。业主委员会既非法人也非“其他组织”，只是一个较为松散的社会团体。根据我国《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的常设执行机构，负责日常事务的管理，业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。业主委员会既不是依法设立的，也不能通过登记来成为法律认可的民事主体，也不能独立承担民事责任。因此，其既不是独立的法人也不是其他组织，只是按照业主大会和全体业主的授权行使权力，只是作为业主大会的执行机构行使权力的一般团体。笔者认为，该观点从根本上彻底否认了业主委员会的民事主体资格，将其归类于一般的民间组织，忽视了业主委员会在小区业主自治管理中的功能作用，也不利于实践中各类纠纷的解决和对业主权利的保护，因而不宜以此观点对业主委员会进行法律定性
四、我国业主委员会法律地位的现状
（一）我国业主委员会法律地位的立法现状
首先，关于我国香港、澳门和台湾地区的规定。我国香港地区已经通过立法将业主管理组织确立为法人并赋予当事人能力，同样，澳门秉承《葡萄牙民法典》传统也认可业主管理组织的法律人格制度。台湾地区的《公寓大厦管理条例》更是明确规定的业主委员会具有民事主体地位。可见，在业主委员会是否具有实体法律地位的问题上，我国香港、澳门和台湾地区在立法和实务上是非常接近，甚至可以说是一致的。
其次，关于我国大陆的现状。1994年建设部以部门规章的形式规定业主自治制度起，我国学术界一直摸索业主委员会制度的发展方向。期间，也陆续出台了相关基本法律、行政法规、部门规章以及地方性法规。
（二）我国业主委员会法律地位的司法现状
由于立法对业主委员会法律地位的不明确，以致于在司法实践中产生了很多问题，法院在审理涉及业主委员会法律地位的案件时缺少统一的法律支持，只能充分发挥法官的自由裁量权，使得不同地区的法院对于相似的案件产生了不同的判决依据和结果，给诉讼带来不便的 同时也在一定程度上否定了法律的权威。
参考文献：
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[3]王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京：中国法制出版社，2005：172.
论文作者:陆春晖
论文发表刊物:《基层建设》2018年第1期
论文发表时间:2018/5/18
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