【摘 要】房屋测绘是应用测绘仪器、技术和手段对房屋、土地和房地产的然情况、权属状况、位置、数量、质量和利用情况进行的专业测绘。本文主要研究房屋测绘面积误差控制技术措施，分析了房屋测绘工作内容和现阶段房屋测绘面积误差的原因，并给出了一系列有效的房屋测绘面积误差控制措施。
【关键词】房屋测绘；面积误差；控制
房屋建筑价格视房屋面积而定，房屋测绘面积误差直接影响建筑的经济价值，误差累计最终可能导致万元规模的差别，因此房屋面积受到了购房者和开发商的密切关注，研究房屋测绘面积误差控制技术措施十分必要。
一、房屋测绘面积误差
（一）房屋测绘
房地产测绘是为房地产服务的专项技术，和其他房屋测绘技术相比有着一定的相同性和自身的特殊性。房地产测绘结果有法律效力，是房产权属与争端的关键性解决依据，也正因此，房地产测绘一般使用较大的比例尺，且对房屋建筑面积量算精度要求比较严格，不能从图上量取测算。房地产测绘结果可靠性是房地产法律效力重要的数据资料前提，作为长久耐用大价值不可移动特殊商品，房地产受到了社会的普遍关注，人们对房地产测绘面积误差控制精度的要求也越来越严苛。房地产测绘有房地产基础测绘和项目测绘两部分工作内容，房地产项目测绘范围相对较小，主要包括房地产自身管理过程中对分丘平面图、分层分户平面度和其他图标数据的测绘活动。房地产基础测绘的工作范围则更大，往往需建立市区规模的房地产平面控制网，并绘制房地产基础图纸。房产面积测算是指建筑物水平面积，包括房屋面积和用地面积。我国《房产测量规范》对房产面积测算条件建筑物有如下要求：有上盖，有围护物，结构永久性牢固，层高220cm以上，用于人们生产、生活。
（二）房屋测绘面积误差分析
房屋面积测绘一般使用测量实际距离法、图纸坐标解析法两种方法，在面积测绘中，坐标解析法的应用更加广泛，利用房屋用地边界点坐标值计算房屋面积，还包括了房角点坐标，实际测量的准确度与数据整理分析精确度是房屋测绘面积误差的主要来源。房屋测绘面积结果中有预测面积和实测面积两部分内容，预测面积一般来自行业主管部门测绘部门，利用图纸坐标解析计算，了解房屋建筑预测面积，实测面积则来自对应资格测量部门，通过对房地产项目的实际测量了解建筑面积实际值，作为证件依据和收费计数基数。房屋测绘工作实际中，经常出现预测面积和实测面积之间出现较大差异的情况。出现这种情况，一般和建筑图纸精确度不合格或者图纸变更有关，而且图纸转变为实际建筑的过程中也会出现各种形式的误差，导致预算面积和实际面积之间有较大的差别，测量仪器设备自身的误差和测量操作出现的差错也会导致误差，逐渐累积最终导致实际面积和预算面积之间的较大的出入，并影响其经济价值。
二、房屋测绘面积误差控制措施
（一）图纸资料检验/数据核对
图纸是建筑工程建设施工的主要依据，同样也是房屋测绘数据准确性的保障。要求建筑工程施工之前首先进行图纸审查，联合施工方、建设方和监理方组织联合会审，检查图纸是否手续齐全，是否为全套图纸以及是否通过了相关部门审查。完整的施工图纸包括平面图、立体图、剖面图总建筑图以及子项目细节图等内容，重点审查尺寸标准清晰度和客观逻辑，同时仔细阅读学习图纸上的文字说明，检查是否存在不符合标准规范的标注，并根据结构图纸与建筑图纸确定标注房间用途，确认配电室、发电机房、消防、楼梯等公共部位功能，并核对标注的准确性。建筑物施工图纸上涉及到的尺寸数据非常多，种类复杂数据量大，相同部位不同角度的长度有所不同，不同属性面积需使用不同的数据，因此房屋测绘过程中需了解数据的属性，同时检查细节施工数据是否存在遗漏，例如数值过小的附加抹灰，如果施工图纸上并没有标注，就需要房屋测绘工作人员进行实地测绘，按照实际标准计算抹灰厚度值。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一些特殊位置如阳台和飘窗等外围建筑物的尺寸测量操作不便，精确不高，这种情况就需要通过多方资料的汇集进行合理推演，接近正常值。房屋建筑是立体的，需要从多个角度感知其建筑面积，不能单纯依赖剖面图、平面图判断层高与顶层情况，忽略建筑设计规范对计算的限制，结合立体图仔细核对。
（二）检验计算结果
通常情况下，房屋测绘面积预测数据与实测数据交给委托人之前需进行详细全面的整理，将整理后的结果与技术报告交给负责人审查合格之后方可交给委托人使用。复查工作是数据递交之前最后一个关键环节，测绘工作组人员以及其他检验结构对测绘结果进行全面检查最终确认，重点审查原始数据采集的完整情况、面积计算公式的正确与否以及图纸和房屋编号的一致性和单位标注位置的正确性。国家标准规范规定，购房者和开发公司就实测面积和预测面积差异的纠纷中，误差不足3%，实测值偏小，面积差需返还购买者，超过3%，实测量偏小，超过的部分需双倍返还购房者。面积差不足3%而实测面积偏大，购买者需补交多出面积的费用，面积超过3%而实测面积偏大，超出的部分费用开发公司自己承担。这样的规定使得房屋测绘面积预测数值和实测值之间的差异对房屋家建筑的经济价值产生了较大的影响，因此在数据递交之前，需要认真组织开展测绘结果的检验工作。
（三）测绘质量控制
做好外业测绘工作是提高测绘面积精度，控制误差的关键。具体工作中，质量控制的关键在于检查用地略图、房屋权界线示意图用地范围、房屋权界线和相关符号说明是否和房地产图一致，以及房产测量要素是否齐全准确，同时还要检查房产测量原始记录的规范性和内容的完整性，并注意检查房产测绘结果是否规范，重点关注公摊面积测定的合理性。内业数据处理方面，重点控制房产图的规格尺寸和技术要求，并检查表述内容、图廓整饰是否满足标准规范要求、房产要素是否齐全以及地形要素取舍是否合适，同时审查房产面积计算方法的正确性以及房产测绘报告内容的完整性和规范性，并确保房产测绘成果正确归档。
（四）测绘生产过程的工作流程技术控制
工作流程技术是测绘管理工作的核心技术，是对整个测绘工作过程的监督、控制和协调以及对信息流的跟踪。为了进一步提高房产测绘工作的流程化、规范化与制度化水平，需要对测绘过程进行工作流程技术控制，利用管理软件实现测绘生产过程的流程化，每个操作环节都详细记录操作人员姓名、时间和机器号，全面提高测绘生产过程控制水平和图形数据的安全性。我国末级控制点点位误差规定不超过±0.05m，相邻点是独立观测点时，相邻点间间距误差也要控制在±0.05m。为了提高房产界址点、房交点等位置的控制精度，需要建立一个稳定的，高精度的房地产定位控制网络，形成高精度、一定密度的高质量控制网。《地相测绘调查规范》要求一级界址点定位误差±0.05m，近些年随着房地产行业的持续发展，点坐标标识房屋形状和位置并计算面积成为一种发展趋势，出于长远考虑，可以适当提高一级界址点的定位误差到±0.02m。
三、结语
房产面积测算问题同时受到消费者、建设方和施工方关注，无论是外业测量还是内业计算，都需要采取有效的技术措施控制面积误差，并协调多方利益，突出房屋面积测绘工作的公正性和客观性。
参考文献：
[1]张闻宇.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（13）.
[2]周运丰，王建玲.房产测绘中的共用面积分摊问题探讨[J].科技信息，2011（29）.
[3]李永喜.房地产测绘特点及技术分析[J].中国新技术新产品，2010（14）.
[4]赵海云，何宗宜，王晓霞，刘鹏程.房产面积测量的系统性研究[J].测绘科学，2014（06）.
论文作者:叶达良
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/9
标签：面积论文; 房屋论文; 误差论文; 图纸论文; 房产论文; 房地产论文; 测量论文; 《低碳地产》2016年13期论文;