一、城镇低效用地再开发过程中遇到的问题
（一）配套制度不完善，市场活力难以激发。
按照政策文件要求，大部分地区虽已完成镇低效用地再开发规划成果的编制，但国家及广西均未出具相应的配套制度，再开发工作无章可循无法可依，政府、企业、原土地使用权人的权责与利益尚不明确，市场活力难以激发。
（二）再开发方式较为单一，资金来源短缺。
截止目前，桂平市在推进城镇低效用地开发的过程中，开发方式较为单一，全部为企业自主开发。其原因主要是与新增建设用地相比，城镇低效用地再开发属于土地二次开发利用，拆迁补偿、安置、建设成本较高。如单靠政府主导，往往面临资金短缺的困境，而企业参与改造开发的积极性取决于改造后收益的高低，在相关政策红利尚不明确的前提下，社会资金投入则相对较少，资金来源短缺。
（三）原土地使用权人无缘共享土地增值收益，土地收储难度大。
在城镇低效用地再开发实施过程中，涉及到政府、企业、原土地使用权人、集体经济组织等多方利益主体。针对原土地使用权人的征地拆迁补偿安置方式多以货币安置及房屋置换方式执行，后期土地再开发产生的增值收益主要成为政府出让及开发商的利润，原土地使用权人无缘共享土地增值收益，原土地使用权人参与城镇低效用地再开发积极性不高，土地收储难度大，再开发工作较难推进。
（四）宣传力度不够，原土地使用权人未能及时了解新政策要求。
目前正在实施的城镇低效用地再开发项目主要来源于前期城镇低效用地摸底调查结果，随着个别项目的落地实施，很多原土地使用权人才知道其手头掌握的低效用地可实行盘活再利用，但按照相关文件明确要求“未经上图入库的地块，不得纳入城镇低效用地再开发范围”。很多原土地使用权人因未能及时了解新政策要求，而错失了最佳的再开发建设时间。
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二、城镇低效用地再开发的对策建议
（一）建全法律法规，完善配套政策。
地方政府可因地制宜，结合地方实际，通过制定一些优惠政策及处罚措施来正确引导企业与原土地使用权人积极参与低效用地改造升级，充分盘活城镇存量低效用地，提高利用效率。如采取出让方式供地，提高原土地使用权人自主再开发的积极性，同时针对再开发过程中需补交土地出让金的情形，在税费方面可按一定比例进行减免；在符合规划的前提下，对于低效工业用地再开发改造升级方面，免除其因提高容积率、建筑密度等应当补交的土地出让金，针对效益低、推进难度大的项目，鼓励地方财政对其进行奖补，促使低效工业用地不再沉睡；积极推进土地二级市场制度建设，实现线上平台实时更新与监管，方便各方主体快速查询相关信息，为未来土地二级市场的健康运行提供了政策指引，助推存量土地资源最大限度的盘活利用。
（二）拓宽融资渠道，探索多种改造模式。
充分发挥政府主导，市场主体共同参与的作用。优先安排一定比例的用地用于道路、市政、绿化等公共设施的规划建设。然后鼓励原土地权人自主开发或者合并开发，针对集体土地可采取转让、出租、作价入股等方式参与再开发，同时为保留规划的完整性，可允许对项目周边的零星新增建设用地实行合并开发，充分发挥土地二级市场的作用，鼓励社会多方主体共同参与，拓宽资金渠道，改变原来单一的改造方式，加快推进再开发进度，促进更大范围的存量用地再开发，缓解城市建设用地供需矛盾。
（三）均衡各方利益，建立土地增值收益分配长效机制
按照不同的开发方式，分门别类，明确政府、企业、原土地使用权人的土地增值收益分配比例。针对企业自主再开发方式，政府牵头对其土地进行收储后供地给再开发主体，其用地单位补缴的土地出让金全部归政府所有，后期可用于城市基础设施二次开发建设的资金投入；针对政府与企业联合对集体土地进行再开发的方式，由政府牵头完成村集体土地补偿、安置及拆迁等工作后交由企业投资进行集中开发，企业按照规划改变用途并补缴给政府的出让金，为保障农民的长远生计，政府应在基于拆迁补偿的基础上，将一定比例的土地出让纯收益返还给原土地使用权人，形成政府、企业、原土地使用权人等多方利益共享机制。
（四）多方式广泛宣传，努力营造氛围。
可充分利用微信、微博、短信、世界地球日、全国土地日、全国测绘日等多种方式，广泛宣传城镇低效用地再开发利用相关政策，积极为再开发工作营造良好氛围，提高全民参与的积极性，共同推进城市有机更新。对布局杂乱的旧城区进行综合整治、功能完善或拆除重建，优化城镇空间布局，提升城市整体形象，改善人居环境，提高人民幸福生活指数。
论文作者:莫华丽
论文发表刊物:《城镇建设》2020年4期
论文发表时间:2020/4/13
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