加入WTO对中国房地产业的影响，本文主要内容关键词为：房地产业论文,中国论文,WTO论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
经过长达十五年的马拉松式谈判，2001年11月10日，中国成为世界贸易组织WTO的正式成员。中国政府正在按WTO有关原则的要求，从建立统一市场、保护和规范国内的幼稚行业、清理现行政策法规、保证市场信息畅通等方面，对政府有关法规进行梳理调整。企业界也在积极的寻找加入WTO为企业发展带来的机遇，着手加强能力建设，迎接来自国际市场的竞争和挑战。从国际上看，房地产业一般包括房地产投资开发、房地产服务和房地产金融与保险三个方面。本文将围绕上述三个方面，探讨加入WTO对中国房地产业的影响。
一、房地产投资开发
1980年度诺贝尔经济学奖获得者、美国著名经济学家劳伦斯·克莱恩(Lawrence Robert Klein)认为，中国加入WTO最大的好处是很多的外来资本将涌入中国。中国证监会有关专家预测，2001年外商对华直接投资将增加到500亿美元，2005年预计会进一步增加到1000亿美元。那么，中国房地产业对外商投资的吸引力如何？外商投资进入中国房地产领域会有哪些特点呢？
1.房地产开发的地区性特征使外商投资难以大规模介入
在房地产开发投资领域，应该说中国对外开放的程度已经相当高，而且许多地区对外资进行成片区域的土地开发还制定有许多优惠政策。然而，除了来自港澳台地区和东南亚华人社会外，很少有来自西方的房地产开发商。这一现象的产生，是和房地产开发业务的特点密切相关的。房地产的固定性和受制于地区需要特点，使房地产开发属于区域性业务，为了规避风险，西方国家很少有开发商进行跨地域尤其是跨国家开发经营。房地产开发的地区特性和开发过程的复杂性，还决定了房地产开发过程的风险较大，对于国外开发商来说，由于不熟悉中国房地产开发的市场、法律、制度环境，中国房地产市场信息的完善和透明程度不够，使在中国进行的房地产开发投资，很难估计被广泛理解的、有专业支持的、与当地货币相联系的投资回报。另外，房地产开发投资的流动性较差，开发过程中的在当地进行债务融资的难度也比较大。因此，除有着相同文化背景与商业习惯的来自华人社会的开发商外，西方资本直接进入中国房地产开发领域的数量不可能出现迅速增加的趋势。
2.置业投资将是中国房地产业吸引外商投资重点
统计资料显示，外商对华直接投资金额中，房地产业所占比例约在20%左右，且在近年基本保持稳定。而外商在华房地产直接投资中，投资到房地产开发领域的资金占当年中国房地产投资的比例，有逐年下降的趋势，越来越多的外商投资流向房地产置业投资（如表1所示）。
表1：房地产业吸引外商投资金额及其所占的比例
年份
1998
1999 2000 2001.1～6
合计外商对华投资总额（亿美元） 403.2 454.6 407.2 215.6
房地产业吸引外商投资金额（亿美元） 64.1 102.9 90.2 36.2
其中：房地产开发投资（亿美元）
43.8
29.1 19.9 5.8
其他房地产投资（亿美元）
20.3
73.8 70.2 30.4
房地产业吸引外资比例(%)
15.9
22.6 22.1 16.8
房地产开发投资中外商投资所占比例(%) 8.8
5.4 2.9 1.8
注：其他房地产投资中，包括房地产经营投资和房地产置业投资。
这是因为，房地产置业投资主要靠物业出租的租金收入和物业增值，来获取投资回报、收回初始投资。相对于房地产开发过程来说，物业出租经营与资产管理，是外商投资者尤其是长期投资者最擅长的方面，在客户网络、经营管理模式与手段等方面有竞争优势；商业物业的租赁市场，也相对比较稳定，比较容易估算投资回报、控制可能出现的风险。
3.以房地产开发为主营业务的公司难以形成规模
为了应对中国加入WTO后，资金实力强大的外资房地产开发商的挑战，许多国内房地产开发企业，希望通过企业重组、并购、战略联合、企业上市等途径，不断扩大地盘和资产规模。然而，由于房地产开发活动的特殊性，以房地产开发为主营业务的企业很难成为巨无霸式的“百年老店”，而且许多国际型房地产投资企业并不在上市公司之列。从2000年前50名的全球上市房地产开发公司（70%以上的业务收入来自房地产开发）的数据分析，其平均资产规模仅为26.14亿美元，而最大房地产开发商的总资产是排在第50位的房地产开发公司的90多倍。中国深圳万科集团以7.4亿美元的资产和10.23亿美元的市值，就在这个名单上排到了第16位。国际上许多大型房地产企业，大多把房地产资产的投资、拥有、经营作为其主营业务，其参与的房地产开发，有很大比例是作为长期投资自己拥有、进行资产经营。
4.房地产开发商将成为一种职业
中国目前的开发商，是融投资者、开发商、营销商、物业管理经理等职能于一身的。实际上，在国际房地产市场上，开发商已经开始成为一种专门的职业，成为收取佣金的开发商(fee developer)。许多零售商、医院或公共部门的机构，常常聘请开发商代其负责项目从开始到竣工的所有工作。这时的开发商，就像专业顾问一样，收取佣金，项目如果很成功或按期交付使用，他们还可以获得奖金。在这种情况下，开发商不承担财务风险。
在房地产金融市场发育后，开发一个项目所需要的主要资本金、短期和长期融资，均可以来自金融机构或投资管理机构，营销的责任由专门的物业代理机构承担，物业管理与资产管理的责任由房地产物业资产管理公司完成。因此，开发商主要的任务是发现市场机会、构思市场需要的房地产产品、组合使用各种资源、协调商业利益与公众利益和政府目标之间的关系。
二、房地产服务
房地产服务业，是房地产业在中国加入WTO后影响最大的行业。在我国入世谈判中，涉及房地产服务的协议情况是：(1)自有或租赁的房地产服务方面：跨境交付、境外消费两项没有限制；商业存在项，除高档房地产项目包括高档宾馆、高档公寓、高档写字楼不允许外商独资外，也没有限制。(2)收费和合同基础上的房地产服务方面：跨境交付、境外消费两项没有限制；商业存在项，只允许设立合资合作企业。(3)建筑设计服务、工程服务、集中工程服务和城市规划服务（不包括城市总体规划服务）方面：交付项对方案设计跨境交付没有限制，除方案设计外，其他服务必须通过与中方专业机构合作的方式提供；境外消费项没有限制；商业存在项，只允许设立合资、合作企业，允许外资控股，中国加入WTO后5年内，允许设立外商独资企业。
1.国外房地产服务业者已经在中国扮演着重要角色
在国际投资市场上，专业分工非常细。拥有资本的投资者，不可能是各个投资领域的专家，其投资到一个地方，必须要与专业投资顾问机构合作。房地产投资领域也不例外，许多跨国房地产投资顾问机构，随着其客户进入中国，也纷纷出现在中国各地。加入WTO之后，随着外商投资者的涌入，专业房地产顾问机构进入中国房地产市场的热情会进一步升温。在房地产服务领域，谁占领了市场，谁就拥有了主动权和发展的潜力。从这种意义上来说，当地销售网络是房地产服务中最有价值的东西。虽然房地产服务的区域性使外来的服务品牌很难迅速、有效地占领当地市场，但并不是说我们已经拥有了强大的营销网络。更不能忽视国外投资者所拥有的先进经营模式（如特许经营）和丰富的市场开拓经验。
2.房地产资产管理与房地产投资顾问公司有良好的发展前景
根据花旗银行一项关于亚洲消费者金融资产的调查，亚洲地区消费者把资金交给专业投资理财机构管理的趋势越来越明显。但与西方国家相比，亚洲国家委托专业理财的比例还非常低（如表2所示），这也意味着专业理财在亚洲尤其是华人社会的发展潜力很大。
表2：专业理财的发展趋势
国家或地区
投资人自己操作金额
交由专家理财金额
比例
（亿美元） （亿美元）
亚洲
20000 10000 2:1
新加坡
1000 400 2.5:1
香港
4200 220 1.9:1
台湾
7000 1300 5.4:1
韩国
4900 2000 2.4:1
澳大利亚
2700 3800 0.7:1
美国
112000 15000 0.6:1
资料来源：英国宝源投资顾问公司
房地产投资的国际化，主要体现在跨国房地产置业投资和房地产间接投资两方面。很多跨国房地产投资企业，其拥有的房地产资产分布在世界许多城市。例如，美国纽约著名铁狮门房地产公司(Tishman Speyer Properties)，其在国内外18个城市开发或管理着包括洛克菲勒中心在内的41宗商业与居住房地产项目，总建筑面积达340多万平方米，资产价值超过100亿美元，但其拥有房地产资产作为长期投资的数量，要远远超过其开发投资的数量，是典型的开发与管理密切结合的房地产企业。这些以机构投资者或房地产投资信托基金为支撑的跨国房地产企业，不会对中国这个有着巨大发展潜力的市场视而不见，但进入中国后，通常要与房地产资产管理或投资顾问公司合作，并通过这些合作伙伴，将其资金投给当地合格的开发商或优良的房地产资产。从这种意义上来说，房地产资产管理和房地产投资顾问公司，有着良好的发展空间。
3.人才是提高中国房地产服务业竞争力的首要条件
为国际型的投资者提供专业服务，就必须要有国际型的人才。实际上，目前全国各地出现的洋资格热、洋证书热、洋文凭热，就是这种市场需求的具体表现。现在我们面临的问题是：如何尽快让已经工作在房地产专业服务领域的专业人员，以及未来在我们的教育体系下培养出来的大学生、硕士生、博士生，通晓国际商务投资领域的专业语言，掌握其组织运行和商业经营模式。在专业人才的培养方面，产业界和学校一样，肩负着历史使命。如果谈到学校与产业结合，就是学校办企业（名为实践基地）或企业家、领导者当教授，都是进入了误区。学校办的企业不是真正的企业，不可能让学生接触到真正的商业环境；企业家和领导者当教授，也不可能给学生带来系统、完善、前瞻的知识基础。
三、房地产金融与保险
金融与保险行业，是中国加入WTO后受影响最大的一个行业之一。对外资金融保险机构逐步开放市场，将极大地改变中国房地产金融与保险领域的经营环境。
1.中国房地产金融领域的空缺，为外资进入房地产金融服务领域留下了广阔空间
房地产开发项目融资完整链条，包括权益融资、短期债务融资和长期债务融资，缺少任何一个环节，都不利于开发项目的顺利进行。从国内房地产开发投资的来源分析，2001年上半年自有资金投入占30.1%、银行贷款占24.6%、预售性质的收入占43.5%、外商投资占1.8%。这个比例表明，国内房地产开发投资中，自有资金投入比例基本符合国际标准，但银行贷款比例偏低、预售收入所占比例过高。从房地产市场环境的发展趋势看，未来预售收入的获得越来越困难，这就要求增加银行贷款的份额，而银行从风险管理的角度出发，又不可能将大量的资金投向房地产开发环节，这就为外商金融机构向房地产开发商提供短期债务融资服务留出了空间。从表3所显示的数据中可以看出，美国商用房地产债务融资中，只有38.7%来自商业银行，还有许多其他机构投资者如民间CMBS、人寿保险等也是房地产债务融资的重要来源。
2.房地产开发融资的渠道将大大改善
为了扩大投资开发能力，房地产开发企业必须要有足够的自有资金（权益资本）投入能力。就目前的情况看，国内房地产开发企业除了通过合资、合作形式进行权益融资外，有一定规模的开发企业大多把目光投向公司上市的路子。但以房地产开发业务为主的上市公司，其业务的特殊性很难保证公司经营收入的连续稳定性，而这对股票市场上的投资者来说，是很难忍受的。从表3中可以看出，退休基金和房地产投资信托基金(REITs)，在美国房地产权益融资中，占有绝对大的比重。中国加入WTO以后，随着金融、保险业的逐步对外开放，不仅会有外来机构投资者逐步进入，为房地产投资者提供权益融资，也会带动国内各类基金、保险公司，向合格的房地产开发商或投资者提供权益融资。
3.推动中国房地产证券化的进程
有关中国房地产证券化的研究，在中国已经有了多年的历史，中国建设银行和中国工商银行等已经拟就了房地产证券化的试点方案。随着中国金融管理制度的完善，以房地产抵押支持证券为代表的房地产证券市场将会逐渐建立起来，从而进一步完善中国房地产金融服务体系。而外商投资者的进入，将加速促进中国房地产证券市场的建立。因为：高效透明的房地产资本市场和良好的退出机制，是外资进入中国市场的重要前提条件。我们需要重点关注或尽量避免的，是房地产资本流动更加自由和方便后，可能由此引发的房地产泡沫和危害整个社会经济运行的金融危机。
表3：美国商用房地产资本来源中机构拥有者间的比例分配（1999年6月30日）
资金来源
债务融资
权益融资
商业银行38.7% 0.6%
民间CMBS 16.9% 0.0%
外国投资 12.8% 12.8%
人寿保险 12.7% 10.0%
储蓄协会 9.4% 0.3%
联邦MBS
3.7% 0.0%
退休基金 2.2% 38.6%
REITs 0.9% 37.7%
其他 2.7% 0.0%
资料来源：Mike· E· Miles，Real Estate Development Principles and Process,ULI,2000