法国住宅类税收及其对中国的借鉴，本文主要内容关键词为：法国论文,中国论文,税收论文,住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近一时期，我国对房地产税制改革的呼声日益强烈，物业税、不动产闲置税等新税种正处于酝酿之中。房地产业的健康发展关乎国计民生，关乎广大城市居民经济生活的稳定，物业税、不动产闲置税的出台与实施在这方面会产生重大影响。在此背景下，合理借鉴税制成熟的西方国家经验不失为好方法。有着西方法制典范美誉的法国，从二战以后开始重建工作，经历了几十年的发展，在住宅类税收方面非常完善，其税制理念及其税制设计的技巧很值得我们学习。
一、法国住宅类税收的主要类型及研究意义
法国人非常注重历史，尤其体现在尊重建筑物原貌的原则上，即便是几十年前的老房子也不舍得拆除，宁可翻修或重建。再者，法国的房地产重点已从二战后的复兴建设转为房屋管理，因此在法国的城市很少能看到大兴土木搞房产开发的局面。由于不必涉及批地开发环节，法国的房地产税很简单，都是针对现有房屋的利用而展开的。法国的住宅类税收主要由两部分组成：一是针对处于使用状态房屋的居住税，二是针对未使用房屋的住宅空置税。在其细节规定中涉及到了其他税种，比如职业税等等。
(一)法国居住税、住宅空置税与我国拟出台的物业税、不动产闲置税的相关性
中国拟出台的物业税是针对所有不动产征税的税种，将现行的政府向开发商一次性收取的土地出让金，转变为税收形式，由业主按年支付；拟出台的不动产闲置税是针对闲置房屋征收的按年支付的税种。
法国的居住税是指在全法国范围内，对所有可供居住的房屋按年度征收的税种；住宅空置税是在人口超过20万的城市，对可供居住的空置的房屋按年度征收的税种。
对比看来，中法这两对税种有很大程度的相似性。因此，法国的居住税可以为我国拟出台的物业税所涉及的住宅部分提供参考，法国的空置税可以为我国的不动产闲置税提供税制设计思路。
(二)中法两国两对相关税种作用的比较
中国之所以要出台物业税、不动产闲置税，原因是：(1)解决房地产业偷逃税的严重问题；(2)缓解土地失控的压力；(3)改善公共服务质量；(4)限制房地产市场的投机行为；(5)抑制房价。
法国的居住税、住宅空置税主要作用：(1)解决低收入者住房问题。通过空置税的征收，促进房屋进入市场流通；(2)提高社会普遍福利。法国富人与穷人的住房条件与房产数量差异过大。政府为解决贫富分化对住宅产生的影响，通过税收手段，缩小贫富差距；(3)支持其他产业发展。在住宅类税制已较为完善的前提下，法国通过减免政策，扶持特定产业。当然，法国的人口、国土面积都小于我国，其在部门沟通整合方面均占有优势。
上述两对相关税种的对比，表1可概括的反映。正值我国拟推出新的住宅税种之际，认真研究法国的居住税和住宅空置税极具现实意义。
二、法国住宅类税收的基本内容
法国的全部税务体系是由税收总法(CODEGENERAL DES IMPOTS)进行规定、规范的。所有税务的征收、分配、处罚、检查等工作均以税收总法为准。
法国税制立法及实施有四条原则，分别是：法制原则、公立原则(由中央政府对税务部门实行一元化领导)、平等原则(个人与税务机构有争端时，双方以平等地位通过法律来解决)、富者多交贫者少交原则。包括正在实施的居住税、空置税，也都遵循这些原则。
根据税收总法第1407条、第1408条、第232条、第1409条中的有关规定，现将居住税、住宅空置税的主要内容概括如下：
(一)征税房屋的认定
1.居住税 只要满足居住条件的房屋，在征税当年1月1日有人居住。政府机构及私人公益用房免征。此外，与居住房屋功能直接依存的部分，包括私人停车场、佣人房，也在居住税的计算范围内。由于这些直接依存部分不一定与住所相连，因此规定在1公里范围内均属征收对象。
这样规定的原因是，法国某些高档别墅、庄园的房间并非都连在一起。而居住税的税基又是该整套住宅的租金，所以必须将其周围连带功能房一并计算在内。
2.住宅空置税 在征税时点1月1日前两年内，该房屋基本无人居住。基本无人居住的含义是，每次连续居住的时间小于30天。
在特定条件下，两年的时间可以延长至三年。这个特定条件是指：(1)空置房的持有人如果能证明，通过所有渠道，该房屋仍未租出或仍未找到买主；(2)住宅的时间过于久远，已成为危房；(3)由于市政改建工程而必须暂停使用。
因此，如果不想交住宅空置税，则要么提供水电费收据，证明在其中的连续居住时间超过30天；要么因为市政、房屋改造工程而不能居住；要么将空置房出租。
3.职业税 在征税当年1月1日用于经营活动的房屋。
(二)纳税人的认定
如果在一年中，既有自住时间，又有出租时间，还有空置时间，此时应适于哪种税收呢?是三种的平均，还是根据天数计算?在法国，有一个可操作的方法即以每年1月1日作为认证时点。
1.居住税纳税人 在计税日当天的房屋使用者如果是业主本人，纳税人即为业主；如果是租户使用，纳税人为租户(以租约包含的时间为准)；如果是公房免费借住，纳税人为借住人(以合同时间为准)。
总之，不论谁使用，只要有证明(租约等凭据)，他就是当年的居住税纳税人。苛刻的规定是，不论1月1日之后是否变更使用者，纳税人仍以1月1日的使用者为准。这就要求纳税人要了解居住税的关键时点，否则可能会为别人交了税。
2.住宅空置税纳税人 如果在征税年1月1日之前有过连续居住小于30天的两年的空置期，到1月1日之时仍未使用，则缴纳住宅空置税；反之，则缴纳居住税。住宅空置税的纳税人即是造成空置期的人。这类人可能是拥有第二居所而未去居住的业主；或已签订了租约而未居住的租户；甚至还可能是导致房屋空置的装修公司等等。
3.职业税纳税人 如果1月1日的使用用途是租给私人公司、组织等，由承租方负担。这种对纳税人的规定保证了不论哪年都会有人或组织缴纳居住税、空置税或职业税。
(三)税基和税率的相关规定
1.居住税 居住税由地方政府按照国家规定的计算流程，通过对住宅所占用土地租金价值的测算，再乘以国家规定税率、并附加各类减免政策后所得出的年度性、地方性税种。地方政府征税后，国家会向地方政府再次征税(实则为税收提成)。具体做法是，国家对地方政府的土地部门征稽其土地收益8％的税收，并将其中的4.4％返还当地用作第一居所的建设。对于此税种而言，特定人群可以享受减免待遇。
(1)完全免税人群：60岁以上的或是鳏寡孤独的、并且不必支付上一年财富税的人(法国对富人征收财富税)；领取低保的人群、残疾人或丧失工作能力者；收入过低以及合住者中有收入过低者。因为法国是按户交居住税，所以合住者的收入低，也可以连带享受税收减免政策。
(2)普通减税及特殊减税人群：这两类都是针对公房使用者而制定的，且只能应用于第一居所。普通减税是由居住人提出申请，当地政府表决通过，降低税基，并依据情况从5％，10％，15％的税率中选择。特殊减税则是在普通减税的基础上，如果纳税人的收入低于前一年最低收入限制，还可以同时享受基于低收入的减税。
(3)因家庭负担而减税的人群：如因子女、直系长亲需照顾者。
2.住宅空置税 住宅空置税征税税基由第1409条法案提及的住宅租金价值(la valeur locative du logement)组成。税率为第一年10％，第二年12.5％，自第三年起15％，并同时附加税金总额9％的手续费。
由于住宅空置税是针对富人的税种，因此对于纳税人没有减免措施。税率为累进税率，也体现了富人多缴税的原则。
三、对法国住宅类税收的分析及借鉴
通过对法国住宅类税收政策的了解，不难发现其体系完善、条目精确所带来的优越性，这对于广大城市居民生活的安定有极大的帮助；对于社会资源的有效利用与合理分配有积极的作用。
(一)体现集合概念的税制设计
1.法国每处住宅的应税都处于监管之中
法国根据房屋用途是自住还是办公出租，定义了征收居住税的范畴。为了防范纳税人为偷逃居住税将住宅改做办公室，政府规定了另一税种即职业税；一旦不属于居住税的征收范围，将适用于职业税。二者征税范围的补集恰好涵盖了所有使用着的房屋。如表2所示。
另外一种情况：如果纳税人企图通过暂停使用房屋而逃避居住税和职业税，则会涉及到另外一个税种——住宅空置税。详情可见表3。
将表2、表3合并可以发现，免征税房屋、居住税房屋、职业税房屋、空置税住宅的补集是全部住宅。见图1。
图1 法国住宅税收集合
2.集合概念的税制设计对我国的启示
法国征税集合不重不漏地涵盖了所有住宅，类比我国现状很有启示意义。由于我国有很多开发建设环节，因此需要相应拓宽征税范围即不仅考虑住宅，而且要考虑到所有不动产。如果以物业税替换居住税，不动产闲置税替换住宅空置税，也可以使每一个不动产的应税都处于监管之中，达到不重不漏的目的。见下页图2。
图2 我国税改建议集合图
但这要求我国明晰全部房产权益状况，建立每个房产的电子档案，以便随时了解房屋使用变更情况。另外，几个税种的税收交集应该是不重不漏的，这样才能兼顾公平与效率。
在细节方面，法国对于空置房屋的界定也对我国有实际意义。因为曾经有人提出空置房的范畴很难划定，是1天还是365天，以及如何判别该房产一定无人居住。法国在这方面制定的规则是可行的。当然，仅仅明确什么是空置房还不够，因为纳税人为了避税，会千方百计证明该房屋有人居住。法国税制的巧妙之处在于，构建了一个严密的住宅税收体系。在居住时要交居住税，在外租办公时要交职业税，在空置时要交空置税。这就让想逃税的人无计可施。
(二)以广开税源、增进福利为出发点
通过表1可以看出，法国着眼于“高税收，高福利”的全社会和谐状态，通过住宅类税收充分体现“缩小贫富差距”的原则。空置房过多而低收入者住房条件差的问题不仅出现在我国，在法国以及其他市场经济国家曾有过类似甚至更严重的情况发生。高收入者有能力占有多套住宅，低收入者仅有一间很差的栖息场所，这种现象不仅浪费了社会资源，而且滋生了社会不安定因素。法国政府在这方面的做法是：通过税收手段改善底层居民住房条件及福利水平。其住宅税体现了以下特点：
第一，税源广。针对改善住房水平的税收——居住税、住宅空置税，几乎涵盖了所有的住宅。不论是只有一处居所的普通居民，还是有着多套居所的富人，都是纳税人。而且这两个税种的纳税人，不论是物业所有者、租用者或免费使用者，都可能是居住税或空置税的纳税人。这就比仅从占有多套住宅的业主那里征收空置税要拥有更广阔的税源，政府就有可能获取更多的税收以解决低收入者住房问题。
第二，用于民(加强房屋扩建改建)。为了增强低收入者的住房保障，在居住税中，国家从地方征收的管理税中返还4.4％，直接作用于只拥有一间住宅的居民；住宅空置税税款进入国库后，也作用于住宅改善。
第三，利于民(差别福利待遇)。住宅空置税的纳税人以富人居多，因此只有对空置房屋的限定，而鲜有对纳税人的减免政策。居住税则不同，由于面向每一位居民，包括大量普通居民及低收入者，因此细化的差额减免税方案体现着住房方面的福利：从对领取补助的弱势群体、收入较低或家庭负担较重的人减税，到对收入较高者的全额征税，体现出法国对不同生活状况公民有差别的、切实的福利待遇。另外，法国的纳税人减免税政策规定得细致入微，而不像我们常常是一刀切。一个很有说服力的规定是：居住税的减免对象仅限于第一居所。假定某一富人突然落魄，全年没有收入，那么到第二年，其第一居所可以享受减免政策。第二居所则不行，因为他可以想办法把第二居所出租或转卖，这样就可以由承租人或买主承担那一套的居住税；如果不这样的话，即使减免了第一居所的居住税，第二居所仍须缴纳住宅空置税。这种做法就逼迫有钱的、占用资源较多的人多交税，如果没钱，就要把空置房屋拿出来让其他人居住。
(三)通过税收政策扶持其他行业的发展
现代社会中，居民住宅问题固然重要，而科、教、文、卫、农等行业的健康发展也与百姓的生活息息相关。如果通过减免住宅类税收并向这些行业适度转移，对于加速其发展是有积极意义的。法国在这方面做得非常有智慧，其住宅类税收的政策充分体现出对第一产业和科研教育事业的扶持。具体做法是：
农业方面，当该房屋是用来进行与农业开发经营有关的活动时，可免交居住税，这就间接地减轻了农民的负担，支持了农业的发展；科教方面，大区大学及学校事务管理中心(COURS)的住房不必交居住税，这就帮助了那些有真才实学、有能力发展且家境贫困的大学生，因为COURS住房仅能提供15％的在校大学生居住，并且还有一部分是为国外奖学金获得者预留的，这些住房既不属于居住税也不属于空置税的征收范围，而是法国为了鼓励、吸引高水平人才而实行的政策倾斜。
四、我国住宅类税收设计应当遵循的原则
通过对法国住宅类税收政策的分析，可以让我们清楚地看到：(1)法国国家政府部门之间能够很好地沟通和配合。这是它们税收政策得以有效实施的重要条件；(2)通过住宅税收调节，使社会财富得到合理分配，促进国民生活水平普遍提高；(3)税收优惠政策的倾斜还推动了其他重要行业的发展。这些科学、且注重实效的税制设计，如能恰当借鉴，必将对我国物业税、不动产闲置税的科学制定和实施起到积极的作用。根据我国国情，应遵循的原则是：
(一)涵盖周延、不留死角
住宅类税收的本质是为中央及地方政府获得稳定的收入，促进房地产业的健康发展，调节贫富间住房水平的过大差异，真正实现“居者有其屋”的社会和谐目标。为此，包括物业税、不动产闲置税、交易增值税等税种、税率的设计，要力求涵盖周延，既避免重复纳税，又防止出现空档，做到“每税必有理，诸税皆可期”，所谓纳税人无怨，收税者方便操作，确有实效。
(二)税赋公平、多入多缴
我国正处于持续城市化的进程中，以现在40％城市化率为起点，到2050年，有可能提升至80％左右，届时按预测15亿人口计算，将有12亿人口居住在城市，即在未来40多年里，城市人口将净增6～7亿。由此带来房地产售、租市场的长期增长，囤积房产必然成为既安全又有利可图的投资。另一方面，需求的持续增长一定会持续地推高房屋售、租价格，使广大中、低收入者一房难求。通过物业税、不动产闲置税、所得税、增值税的配套设计，可以对富人因投资房产带来的资源占用、出租、交易、增值等收益课税，大大减少房屋的空置，让更多的房屋(供给)进入市场，减缓供需矛盾。
(三)转移支付、扶贫济困
对住宅类税收所得，中央及地方政府要制定严格的转移支付办法，保证这些收入真正用于广大低收入者的住房需求上，以实现“居者有其屋”的民生主旨。住宅类税收的设计，主要针对的是房产拥有人、使用人和二次交易人，这和以开发商为纳税人的税种设计是不同的，它表现为长期征收，可以成为政府解决广大低收入者住房问题的重要资金来源(后者是一次性的)。例如政府主导的“廉租房”项目；对低收入者住房的税、费减免项目；对老、弱、病、残弱势人群的安居关怀项目等。较好的做法可以考虑，分别设立中央及地方两级的“低收入者住宅发展基金”。
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