【摘 要】关于不动产登记，我国虽然实施了《不动产登记暂行条例》，但是在集体土地中仍然存在较多的问题。文章从工程建设虚假许可证书、房屋超建部分、房屋权利人不一致三方面着手，分析了集体土地上不动产登记问题，针对不同情况，制定了对应的解决方案，以期切实能够解决实际问题，给同行带来一些启发。
【关键词】集体土地；不动产登记；相关问题
《不动产登记暂行条例》的运行标志着不动产统一登记制度的确立，虽然不动产统一登记具有较多的优势，但是由于不动产统一登记制度形成时间较短，导致在实际登记过程中，仍然存在较多的问题，不同于国有土地，集体土地申请人普遍缺乏法律意识，登记法律制度落后，加之建房手续监管过于宽松，进一步增加了登记难度。文章对集体土地不动产登记中出现的问题进行了分析，针对各项问题，提出了有效的解决措施，以期能够解决实际问题，为不动产统一登记的实现保驾护航。
一、村镇工程建设不动产登记中虚假许可证书问题
我国正式实施《城乡规划法》前，审批部门关于集体土地上的建房问题仍然存在多头管理的现象，比如批准部门不仅包含了乡镇人民政府、村镇办公室，同时还存在建设管理部门。不同审批部门的审批标准也不相同，审批资料的应用存在较大的风险。此外，在村镇工程建设中，还存在先建后批、实际建设与审批内容不相符的问题，这些现象增加了风险防控的难度，极有可能形成虚假防控漏洞。
其中，在村镇工程建设不动产登记中，虚假许可证书具体表现在以下几个方面：第一，假证假信息，即建设许可证书并不是村镇建设主管部门发放的证书，而且证书中的内容也不符合实际建造情况。申请人利用非法手段获取具有高仿真度的证书实现不动产登记，最终获得不动产权利。第二，真证假信息，即申请人借助非法手段获取具有村镇印章的许可证书，然而证书中涉及到的内容却不符合房屋实际信息。第三，假证但证件中的信息与实际相符。申请人提供的许可证书是虚假证书，但是证书中包含的内容与工程实际建造情况完全一致。
针对上述各项虚假证书问题，可以从以下几个方面着手：第一，主动联系村镇工程建设批准部门，与相关批准部门协商后，调取工程建设许可证书的样本，留存后进行真伪比对。此外，还可以利用已发证的档案，将类似工程建设的许可证书当作参考，进行判断。第二，如果发现疑似虚假证书的情况，或者批准部门中没有留档的证书，可以将证书交于司法鉴定部门，司法鉴定部门对证书公章和笔记进行鉴定。若申请人能够出具符合建设要求的证明，而且经过批准部门负责人的认可，就可将该证书视为合格的许可证明。第三，积极学习集体土地房屋建设相关知识，进一步提升专业准平，确保虚假证书无空可钻。
二、房屋超建部分中不动产登记问题
房屋建造尤其是农村房屋建造受自然条件与经济条件等因素的影响，普遍存在未批就建、批少占多等问题。不同于城市房屋建造，农村房屋不仅需要建造居住处，而且还需要建造猪圈、工具房等，进一步满足农村生产的需求。上述种种现象导致实际建造情况与土地审批手续中的内容不相符，进而增加了房屋登记的难度。针对超土地批准面积建造的房屋、实际建造面积与审批面积不相符等问题，应该采取以下措施：第一，实际建造面积与审批面积不相符问题又分为两种情况，一种是批准建设2层楼房，实际建造的房屋有3层；另一种是批准建设平方面积为50平方米，实际建造面积为100平方米。
《城乡规划法》中指出，在乡镇规划区内未按照建设规划建造的房屋，乡镇政府勒令停止建设，并在一定时间内改正，如果逾期不改，可以直接拆除房屋。所以，针对加层违章建设问题，建造人应该及时补办审批规划手续，完成审批手续后，登记部门可进行登记。针对扩建违章问题，登记机构可以将扩建部分视为违章建筑，责令建造人拆除。
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随着我国法制建设不断完善，超土地批准面积问题基本上不会发生，针对此类存留的问题，可以采用以下方法解决：第一，申请人到土地管理部门补办土地批准手续后，办理不动产登记业务。第二，超土地面积如不能补办批准手续，登记人员应该到实地进行考察，如果合法用地范围内的房屋通过规划批准，登记人员可以登记符合用地范围内的房屋，而超出面积建造的房屋，不给予登记处理。如果整体建筑用地面积在合法范围内，部分建造不属于土地批准范围内，那么该房屋不能进行登记。
三、房地权利人不一致中不动产登记问题
房地权利不一致问题主要包括三方面的内容：规划审批手续建房人与审批手续使用人不相同、土地使用权人与登记簿中房屋所有权人不一致、租赁土地问题。
规划审批手续建房人与审批手续使用人不相同时，登记机构应该严格遵守土地使用权人与房屋所有权人相一致的原则，不给予此类房屋登记处理。而针对已经存在的建房事实，建房人应该取得房屋所有权，即建房人获得土地使用权人同意后，办理土地使用手续，登记部门再对房屋进行登记。当前，《不动产登记暂行条例》正在实施，面对上述问题，房屋所有权人应该与土地使用权人进行沟通、协商，确保房、地权利人一致后，才能办理不动产登记业务。
针对登记簿中房屋所有权人与土地使用权人不一致问题，如果房屋所有权人想要将房屋转让给其他人，可以和土地使用权人协商，共同申请不动产转移登记，双方就不动产权利转让问题达成一致后，登记部门可以提供不动产转移登记业务。如果房屋申请人未取得土地使用群人的同意，就凭借法律文书转让房屋，那么登记机构需要根据法院提供的协助执行通知书为申请人办理转移登记业务，如果不动产是统一登记的，登记机构需要在产权证和登记簿上标注土地实际使用情况，以免引发财产纠纷。
在集体土地上仍然存在利用租赁方式建造房屋的情况，土地租赁时间长短不同，短期租赁时间为2-3年，长期租赁时间为几十年以上。而且租赁形式比较多样，转租、村委会租赁、镇人民政府租赁等方式最为常见。针对租赁土地建造房屋问题，建房人已经获取了规划许可证书，因此从某种意义上来说，此建造行为属于合法使用土地的行为，登记部门若不提供登记服务，那么就侵犯了建房人的权益，登记机构确保土地所有权人、土地出租方、土地部分规划许可证书达到移一致后，再进行登记，尽量减少纠纷事件的发生。租赁土地房屋完成初始登记后，如果想要进行转移或者抵押，也必须要取得土地所有权人、出租方、土地管理部门三方同意后，登记部门才能正式办理登记业务。
四、总结
总而言之，针对集体土地不动产登记问题，国家虽然出台了相关政策，但是由于我国法律制度比较滞后，导致集体土地登记仍然存在不规范问题。国家必须创建健全的土地登记制度，才能为我国土地安全提供保障，促进我国和谐社会的发展。
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论文作者:毛志根
论文发表刊物:《低碳地产》2016年6月第11期
论文发表时间:2016/11/16
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