关键词：房地产住宅项目；标准化设计；风险管理
中图分类号：TM73文献标识码：A
1引言
我国的房地产行业其发展历史比较短，对房地产行业进行标准化，风险管理目前仍处于研究阶段，其管理体系还不够成熟。大部分的企业进行风险管理，其经验不够丰富，对风险的识别和应对也没有提高重视程度，房地产开发企业很难掌握复杂情况下的风险因素，导致房地产项目出现费用超支或者质量下降等问题，与预期的设计目标存在很大的差距，影响到整个房地产项目的收益。为了尽量减少或者规避风险，房地产企业就应该对项目设计过程中存在的风险进行深入的研究和分析，找到切实可行的风险管理措施。
2房地产住宅项目标准化设计的特点
2.1设计管理流程标准化
大型的房地产企业根据自身的运行特点以及产品的标准化，也建立了一套完善的设计管理流程，对房地产设计进行标准化和精细化的分解，确保房地产设计的质量成本和工期都能够达到预期的标准，对设计流程进行标准化分解以后形成标准化的作业单，将其转化为日常管理中的工作内容。进行标准化管理需要明确施工中的关键环节，统一设计深度以及成果评价的具体要求，做好文件表单的标准化工作。
2.2设计评审标准化
对房地产项目进行设计评审，能够保证设计的质量以及成本，并对房地产项目的成本和质量进行准确的决策和评价，通过对施工中各个设计环节的内容以及流程进行分解，可以进一步明确相关设计成本和质量的评价，要点形成一套完整的评价体系。然后对房地产项目的评审决策层级以及方式进行进一步的明确，从而确立切实可行的决策机制。
2.3设计工期标准化
设计工期标准化也就是指房地产设计过程中实际设计环节的工期也就是设计单位对某个项目的设计图纸制定一定的工期，对设计公司进行有效的控制，能够保证设计产品的质量，确保房地产开发项目的进度。通过制定有效的设计节点，可以保证房地产项目设计的顺利进行，如果设计的节点不够严谨，有可能会压缩设计周期，导致设计图纸与房地产项目开发计划存在一定的差距，影响到后期房地产施工的顺利进行。一般来说，对图纸进行设计分为概念设计、方案设计、初步设计以及施工图设计等几个环节。在标准化体系下设计企业通过对方案设计进行不断的深化，在此基础上达到设计图纸的设计要求，一般来说设计企业可以直接对设计图纸进行有效的设计，节约初步的设计时间。
3房地产住宅项目标准化设计风险
3.1体系策划定位不到位
我国城市人口的数量越来越多，房地产产品的结构也出现了多元化的特征，尤其是在国内大型城市、一线二线城市以及三线四线城市，对于房地产住宅的需求出现了明显的差异，不同层级的用户对于房地产的实际需求也出现了极大的差别。有一部分房地产企业在发展过程中产品策划转型不够快，导致资金回收缓慢，甚至会造成资金链的断裂，导致房地产企业被收购或者破产。现如今我国人口红利逐渐消失，不同级别的城市出现了人口流量的划分，对于房地产产品的标准化设计提出了更高的要求，一旦在设计过程中住宅产品复制失败，很有可能会影响到房地产企业的未来发展。
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3.2概念设计阶段存在的风险因素
概念设计的目的就是保证设计成果形成概念，其主要包括功能区分总平面图、日照分析、停车分析图、分期建设示意图、参考户型平面图、主要的技术经济指标等等。一般来说，在这一阶段房地产企业需要找专门的设计单位完成，如果有特殊要求再进行概念设计的时候，还应该委托当地的设计企业制定相应的概念，设计委托书，委托书的主要内容，包括设计的基本材料、自然条件、社会条件、市场需求、工程项目的设计进度等等多项要求。
4房地产住宅项目标准化设计风险应对
4.1风险规避
对于房地产企业引起的风险，应加大合同成本以及营销等多种部门之间的沟通和交流，尽量达到统一的意见，切实提高设计成本质量以及施工周期的把控工作，建立完善的内部审批流程，通过严格的招投标制度对涉及企业进行严格的把关，防止出现分包挂靠的情况，同时还应该对设计人员进行标准化知识的培训工作，对于大型的设计方案，需要组织专家对设计方案的内容进行审批，针对设计过程中存在的设计节点以及突击中存在问题的情况，需要及时找到有效的解决措施，按照基础资料的内容进行科学合理的设计。由于政府引起的风险，房地产企业的人员需要明确文件审批资料，提前征询政府部门的意见，确保能够一次性通过，对于审批部门提出的不合理内容及时改正，进行有效的沟通和交流。对于审图公司引起的风险，房地产企业的人员需要在审图过程中加强沟通和交流，提前拿到审核意见，并对图纸进行相应的修改，节约审图时间。
4.2风险转移
对风险进行转移可以通过保险或者合同的方式进行。在正式签订设计合同之前，房地产企业需要提前对设计企业的相关资质以及设计人员的社保情况进行仔细的调查，研究设计合同的内容需要针对涉及企业的分包挂靠情况，使用违约罚款、条款约束等方式做好风险的转移工作，在合同的内容中应注明设计周期，相关责任风险特别是明确由于设计质量不达标引起的工程损失，应由设计企业进行赔款。合同中的限额设计也应该明确标注如果超出预定的成本设计，需要进行不同程度的赔偿，房地产企业可以通过违约责任、保密条款或者付款条件等进行技术风险的规避工作，由于国家政策法规引起的变化，自然条件等客观因素导致的施工图纸修改，可以将这类客观性因素导致的风险转移给设计单位。
4.3损失控制
对房地产项目进行标准化设计时，一旦发生风险因素就有可能会造成风险损失，所以需要对这一阶段进行损失的控制。房地产企业需要积极进行损失的预防工作，在设计过程中对设计人员的专业水平进行仔细的考核，明确标准化设计的成果，做好施工图纸的重点控制工作。相关管理人员还应该与设计单位建立有效的沟通和交流，提高设计质量、成本、工期等相关要求，做好详细的沟通，优化设计图纸的成果，提前降低风险损失，对于已经发生或者将要发生的风险损失，应组织各方制定好有效的应急预案，尽量将损失降到最低。
5结束语
现如今我国很多的大型房地产企业已经进行标准化设计，而且越来越成熟，一些中型的房地产企业也在积极的学习标准化设计模式。房地产企业进行标准化设计的主要目的就是保证设计产品能够快速开发房地产项目，提供规范化的复制范本，降低设计成本，提高产品的质量，对房地产项目的施工进度、成本、质量进行有效的控制。
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论文作者:刘益铭
论文发表刊物:《工程管理前沿》2020年1期
论文发表时间:2020/3/25
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