营业税调控房价的“悖反效应”，本文主要内容关键词为：营业税论文,效应论文,房价论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、营业税控制房价上涨的“悖反效应”
2006年5月17日，在国务院常务会议上，提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求(简称“国六条”)，为了配合这六条措施，国家税务总局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)，再次强调了利用营业税的手段对房地产价格进行调节。以营业税抑制房价上涨的机理是：增加二手房售房者的交易成本，减少投机收益，抑制房地产市场投机需求，从而降低房地产市场价格(或房地产价格上涨速度)。但是，笔者认为，营业税的相关征收措施非但不能达到降低房地产市场价格的目的，反而还会成为房价持续上涨的刺激因素。这就是营业税控制房价上涨的“悖反效应”。
在此给出两个假设前提：1.房地产市场信息充分。房地产交易各方均能方便快捷地获得房地产市场交易价格信息，并据此做出合理的反应。2.政府调控房地产市场的政策措施具有一定时滞，开发商有意愿也有能力在一定时期内维持房地产市场价格，不会出现因为一手房价格下跌进而拖累二手房价格下跌的情况。
这两个假设前提在目前的房地产市场中是存在的。房地产价格指数的定时公布，以及预销售合同网上备案登记制度的实施，大大减少了商品房销售中买卖双方信息不对称的状况，信息需求者可以快速获得近乎实时的交易量、交易价格等信息。房地产市场中，开发商具备一定的资金、土地、市场销售渠道等实力，具有一定的与政府宏观调控目标相对抗的能力，短期内可以仅凭自身能力保持高水平的房地产价格。
在以上的假设前提下，我们将分析营业税促进二手房地产价格上升的机理。如图所示：①代表不受营业税政策影响(购买5年以上的)二手房交易。②代表受营业税政策影响(购买5年以内的)二手房交易。假设营业税税率为5％。
营业税调整后，在其他情况不变时，5年以内的二手房受直接影响，绝大多数的这类房产将退出房地产买卖交易市场。供给减少会导致房地产市场价格上涨。此时不受营业税影响的5年以上的二手房交易会变得活跃。受供求关系变化的影响，5年以上的二手房交易存在涨价与不涨价的博弈选择。不涨价则没有额外收益，涨价获得额外收益。由于具有免税的优势，再加上市场总供给大量减少，这类房产市场价格在营业税政策调整后，至少可以按照营业税的税率直接上涨房价。在5年以内的二手房不出售、5年以上的二手房不涨价的情况下，①和②的额外收益的支付函数是(0，0)；在5年以内的二手房不出售，5年以上的二手房涨价的情况下，①和②的额外收益的支付函数是(5％，0)。此时5年以上的二手房的理性选择是按照5％营业税税率的幅度上涨价格。
如果房地产市场价格上涨幅度足以抵消营业税对卖房者收益的影响，则营业税不再成为影响二手房供给的因素，5年以内的二手房面临是否重新参与市场交易的选择。二手房房价按照营业税税率的幅度上涨后，5年以内的二手房又会选择出售。在5年以上的二手房涨价、5年以内的二手房不出售的情况下，①和②的额外收益的支付函数是(5％，0)；在5年以上的二手房涨价、5年以内的二手房出售的情况下，①和②的额外收益的支付函数是(5％，5％)。此时，5年以内的二手房的理性选择是不考虑营业税率的影响，可以继续出售。
当5年内的二手房按照上涨后的价格参与交易后，5年以上的二手房再一次显现出免税的优势，这类房产又再一次可以按照营业税的税率提高房价。5年以上的二手房出售、5年内的二手房不再继续涨价的情况下，①和②的额外收益的支付函数是(5%，5％)；5年以上的二手房出售、5年内的二手房再一次按照营业税率涨价的情况下，①和②的额外收益的支付函数是(10%，5％)。5年以上的二手房的理性选择是再一次提高价格。
5年以内的二手房和5年以上的二手房在面对营业税的影响时，在是否交易与是否涨价的博弈选择中，子博弈完美纳什均衡解是：5年以上的二手房价格上涨——5年以内的二手房按上涨后的价格继续参与出售——5年以上的二手房新一轮价格上涨——5年以内的二手房按继续上涨后的价格参与交易……如此往复，只要没有其他导致二手房价格下跌的因素出现，营业税政策的类似调整将不断推动房地产价格螺旋式上升。
营业税税负增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁。目前房地产市场供求比例严重失衡，据北京市二手房市场统计资料显示，二手房供求比为1∶7，在这种供求失衡的格局下，供给者能够比较轻易地将营业税税负转嫁给需求方。营业税只是增加了买房者的成本(包括消费性需求者)，对卖房者不会产生太大的影响。
二、增值税或所得税是调控房价上涨的更好的税种选择
为了削减房地产投机收益，减少房地产投机需求，挤出房地产价格泡沫，在税收工具的选择上，我们认为，增值税或所得税的调控效果比营业税的调控效果更好。增值税以房地产再次交易后与上一次交易金额相比的增值额，作为征税对象。所得税则以房地产交易的净所得作为征税对象。这两个税种和营业税相比，其优势主要体现为：1.税负转嫁的难度较大，不会因为税负转嫁提高房地产市场价格进而相应地抑制正当消费性需求。2.对于调控房地产投机收益具有更强的分辨能力。推迟交易时间，达到免税的时间要求时，就可以避开营业税；而增值税或所得税不存在避税的情况，只要存在房地产交易的增值或所得，都需要纳税，并且推迟交易可能还会因为房产增值而承担更重的税负。增值税或所得税抑制房地产投机的作用更为突出。3.不论何种房产类别，只要进行交易，都需要纳税，因而不存在上述对营业税进行分析时的博弈过程，开征针对房地产交易的增值税或所得税不会造成对房价上涨的刺激。
选择营业税作为调控房价的税收工具，其主要原因在于营业税的征管相对简便，征管成本较为低廉。而以增值税和所得税作为调控房价的税收工具，征管难度较大。在2005年的房地产市场宏观调控中，南京等城市对开征房地产交易所得税曾做过有益的探索和尝试，但由于对征管难度准备不足，缺乏对房地产交易所得税进行征管的有效手段，经过短时期的尝试后，房地产交易所得税方案以流产告终。但这种失败的尝试并不意味着在房地产交易环节实行增值税或所得税不可能。
我们认为，营业税在调控房地产市场价格时可能存在“效应悖反”，房地产交易环节的增值税和所得税的调控效果优于营业税，因而在当前调控上涨过快的房地产价格的税收工具选择上，应该取消营业税，相应地以增值税或所得税作为替代的税种。针对房地产交易环节的增值税和所得税对于税收征管提出的更高要求，在这些税种开征前，要准备好税收征管的相应条件。具体包括：要求如实申报二手房交易的真实信息，重罚虚假申报；建立最低成交价。超低申报价，由地方政府优先购买，作为廉租屋的来源，增大虚假申报成交价格的风险；严格审核增值税或所得税的抵扣项目；做好对税收征管队伍的培训工作；加大宣传力度，培养和增强纳税义务人主动如实申报的习惯。