关键词：房地产;?开发;?成本控制;?对策;
前言
随着社会经济的不断发展和房地产行业的持续进步，房地产企业面临的社会竞争压力越来越大，要获得持续稳定的发展，必须加强对成本的管理与控制，明确成本控制的要点，使房地产企业获得稳定的发展，避免因市场过热而造成的企业经营问题。
1 当前房地产工程成本管理控制存在的问题
1.1 缺乏对成本管理与控制的重视
随着市场经济环境的日益稳定，房地产行业的热度渐退，传统的管理模式已经无法满足当前市场和房地产行业的发展需求，成本持续过高必然会造成房地产企业的经济短缺。因此，必须加强房地产行业对成本的控制与管理，明确成本控制的风险，提高自身的盈利，避免由于成本过高造成企业经济的恶性循环，并导致企业走向衰落甚至破产。
1.2 在合同设置中没有明确规定工程造价的标准成本动态控制的运转体系处于粗放状态
当前，多数工程项目的建设均参考施工合同对施工过程以及施工阶段的整体质量和标准进行控制。在房地产工程的成本管理与控制过程中，施工合同的设计标准以及约定直接关系整体工程质量的控制。但是从实际施工合同内来看，普遍存在施工合同内容不合理、不规范以及细节不完善等问题，难以充分发挥施工合同的价值，并且合同的履行以及合同的签订随意性较强，忽略了对施工材料购买、储存、运输以及设备应用等方面条款的约定，对施工合同的监督力度也明显不足，都会影响房地产工程造价成本管理与控制的效率。房地产企业成本控制不是某个部门或者某个领导的事情，它是企业管理过程中的一个系统工程，是企业全体员工的事，需要建立完善的控制体系及合理的运行机制，房地产企业在成本控制上处于粗放状态，缺乏规范的操作和系统的管理，成本控制没有形成制度化、程序化管理，也没有建立适应企业自身成本控制良好运行的组织架构，所以在项目成本控制执行过程中缺乏有效的保障机制。
1.3 成本控制人员综合素质有待提高
成本管理人员的专业素养直接关系成本管理效率以及建筑工程项目地建设质量。但长期以来房地产行业缺乏对造价成本管理与控制的重视，成本控制人员的配置不足，已有的成本控制人员缺乏必备的专业知识，导致成本造价管理与控制存在严重的失衡现象，难以发挥成本管理与控制的作用和效果。另外，由于一些成本控制人员对智能化软件和信息化软件的掌握不足，难以有效应用工程成本造价软件进行成本的核算与控制，影响了造价成本的统计效率和计算效率，无法保证房地产行业的成本控制效果，导致后续工程建设过程中出现各种问题。
2 房地产项目全过程成本管理的具体方法与实施策略
2.1 前期准备阶段成本管理
2.1.1 投资决策阶段
在项目投资决策阶段，房地产开发企业内部应设立专门的机构来进行投资决策分析，并且使成本控制人员参与到前期的投资决策阶段。各部门的员工共同进行分析可以避免人员单一导致的考虑不周全等，使项目的决策变得科学化、合理化、避免盲目投资。并且在投资决策阶段要充分地了解相关的政策信息，随时地跟踪房地产行业发展的动态，了解项目所在地区的经济情况、竞争对手情况和已有项目的销售状况等，还要充分了解行业的政策、法规和政府出台的相关信息，避免在开发过程中不按规则办事，导致额外的行政处罚或者导致项目无法顺利进行。如果项目进度受到了影响，那么项目成本也将大幅增加，造成浪费。此外，建设规模、产品方案、新技术应用及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等因素确定的基础上，采用合理的投资估算方法进行编制，可以确保项目投资决策的可靠性。
在项目投资决策阶段，企业联合建设单位共同成立工程造价控制小组，在施工前期针对项目可行性进行研究，综合考量项目建设过程中涉及到的各类因素，包含主体建筑功能、工程建设对周边环境造成的影响等，完成可行性方案的编制工作。在此过程中，小组人员基于项目建设要求将主体建筑划分为商业区、休闲区、生活区等功能分区，针对不同分区的功能、价值、效益进行具体评测，计算出单位工程建设空间所占的面积比例，致力于依靠功能分区提高公共区域利用率，节约建筑空间与施工成本，提高项目综合效益。此外，小组还利用委托形式向专业咨询单位进行造价咨询，完成投资预算书的编制，并委托咨询公司针对该项目实行全过程跟踪审计。
2.1.2 项目设计阶段
(1)针对设计阶段做好成本管理工作
设计阶段对投资的影响程度高达70%~90%,在设计阶段做好成本管理工作是避免后续施工过程中成本超支的基础。相关管理人员可以从以下几方面入手：（1）在方案比选时，可以采用成本-效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以求获得最佳综合效益。结合经济指标对设计方案进行审查。功能分区、建筑装饰、建筑尺寸等的设置都将会对建筑成本产生一定影响，而管理人员则应结合这些内容所体现出的经济性对设计方案进行分析，若存在超出预期指标的情况，则应要求设计方根据审查结果迅速整改。（2）实行限额设计，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。
对方案中布局的合理性进行考量。为了保障房地产开发项目在经济效益上能达到预期，方案设计就必须遵循以人为本这一原则来展开，管理人员则应结合建筑布局合理性、配套设施能否满足居住需求等对现有方案进行考量，确保方案设计能在这一方面达到预期。
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(2)重视设计阶段的质量管理成本优化
房地产企业应总结设计阶段成本优化的方法，在正式施工图完成前，实施成本优化，提高设计阶段的成本管理意识，提高成本控制效果。房地产开发项目设计阶段的质量管理成本优化工作包含应包含以下内容几个阶段：（1）规划设计阶段应结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。从路网布置、停车布置、控制不可销售的公建及配建建设面积、出入口布置、确定场地标高等方面入手综合考量。在设计之前做好调查工作。结合上文中的内容，保障设计方案能深度与房地产开发项目所在区域实际情况、业主质量要求、进度要求等结合起来是保障具体方案能发挥出指导作用的关键。为了达到这样的要求，管理人员应组织设计方在确定方案之前对上述内容展开调查，进而结合调查结果确定建筑尺寸、布局等内容，保障实际建设过程中相关施工单位能有效依照设计方案中的内容完成建设工作。（2）方案设计阶段房地产企业应评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减少建筑专业的不合理布置带来成本的增加，并且要结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，因为层高每增加0.1米造价增加该层造价的3%~5%。此外窗地比、栏杆、栏板的限定、外墙装饰设计优化方案、节能方案、结构方案优化、园林景观等同样是成本优化控制的要点。除此之外还有施工图设计阶段成本控制、二次设计阶段成本控制等，加强出图前的审核工作以求得提高设计质量，从而保证项目的经济利益。
对设计方案的可行性进行考量。可行性分析是避免设计方案应用到实际建设过程中出现问题的关键，而在这一过程中，管理人员应能将设计方、施工方、业主、监理单位等组织起来共同对现有方案的科学性进行分析，及时对方案中与实际情况不符的部分作出改进，保障实际建设过程的顺利开展。
2.1.3 项目招投标阶段
为节约建设成本，项目组委托专业招标代理公司以公开招标方式进行招标，针对中标单位进行公式公示，并综合考量项目复杂性、工期定价方法、施工措施、材料估价、变更造价、结算条款等内容，确定各单位工程项目的标底造价，编制成招标文件。
2.2 施工阶段成本管理
在施工合同管理方面，项目组房地产企业在施工前期与承包商完成了施工合同签订，在正式施工后严格依据合同检查承包商的履约行为、判断其是否执行到位，并将合同金额作为成本管理的核心目标。在工程变更控制方面，由项目组成本管理人员针对工程变更现场签证进行严格管控，联合监理单位与第三方审计机构针对不合理的变更现场要求进行控制，致力于确保将成本支出控制在合同金额范围内。在工程材料管理方面，该工程应响应了国家绿色发展的号召，将加气混凝土制品、低辐射镀膜玻璃、断桥隔热门窗等新型绿色建筑材料引入工程建设中，借此降低施工成本、缩短工期，进一步优化工程建设质量。
2.3竣工验收阶段成本管理
待项目竣工后，由施工单位基于施工合同完成工程结算书的编制工作，并将其报送至预算房地产企业成本管理中心部门，委托专业造价咨询公司第三方审计机构进行结算书的审核。在审核验证阶段，通常选取全面审核方式进行结算造价验证，由审核人员通过现场测量的方式统计实际完成工作量，并就审核验证结果与建设方房地产企业、承包商施工方等达成一致。???
2.4 项目成本管理优化措施
2.4.1创新的项目管理机制
在房地产项目管理过程中，管理人员应该创建项目组织结构，按照施工方案明确划分施工区域，有效管理工程建设的每一个环节，明确每个职能部门相应的责任和权力，并做好分层管理的工作。在管理中，项目经理必须熟悉国家的相关规定和地方法律、法规，政策和建设的标准，并制定各种管理体系，以实现企业更大的经济利益。在项目经理允许的情况下，开展房地产项目管理工作，为工程建设的顺利进行做准备。另外，项目技术人员应该协助项目经理，对现场工程建设进行管理，加强各个部门的下调工作。
2.4.21制定完善的预算成本管理机制
制定完善的预算成本管理机制是当前提升房地产建设项目全工程项目成本管理水平的重要举措。在房地产建设项目运转的过程中，难免会出现因细节上的差异造成实际的预算成本执行与所制定的预算成本不相吻合等情况的发生，为了有效的规避这一问题，就要提高房地产企业内部预算成本管理水平，通过提升管理者的重视程度以及重新审视预算成本管理中存在的不足来制定完善的预算成本管理体系，促使内部预算成本管理活动与房地产所开展的经济活动相吻合，还要在此基础上建立健全完善的风险预警机制，通过动态的风险预警机制来及时反映出房地产经济活动中潜在的风险，从而在第一时间进行合理有效的解决，也能将预算成本资金控制在一定范围内，促使房地产企业的经济活动能够平稳的运行。
2.4.32选用专业技术水平高的工程人员
无论是大型还是中小型房地产项目，房地产项目管理都取决于管理者的工作效率。所以房地产在选择管理人员时，一定要选择高素质的人才来保证房地产项目管理的有效进行。根据目前房地产管理的情况，提高中国房地产项目管理的有效性，就必须加强管理者的管理能力和管理经验，使员工在实际工作中具有强烈的责任感和实施能力，确保房地产项目管理中出现的问题得到及时解决。在工程建设中，房地产公司应重视对各种工作因素的研究和分析，加强房地产项目管理的力度。
3 结语
综上所述，目前，由于对房地产工程造价成本控制工作的重视程度不足，成本造价控制人员综合素质有待提高以及合同内容不规范等因素，导致房地产工程的成本难以控制在预期范围内，无形中提高了房地产企业的成本支出，影响了房地产企业的经济效益。因此，必须加强对建筑工程全过程的成本控制工作，从而有效减少工程项目建设的费用，促进房地产行业的可持续发展。
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论文作者: 殷华莹
论文发表刊物:《工程管理前沿》2020年1月第2期
论文发表时间:2020/4/22
标签：成本论文; 成本控制论文; 阶段论文; 项目论文; 房地产企业论文; 成本管理论文; 房地产论文; 《工程管理前沿》2020年1月第2期论文;