摘要：由于消费者维权意识的不断增强，现代房屋产权登记面积测算也逐渐成为了民众关注的重点。为满足现代社会要求，现代房产测绘部门也一直在对房屋产权登记面积测算方式进行着调整，以保证房屋面积测算的公正性。本文将对房屋产权面积计算、面积测算常见争议以及建筑面积计算范围与测算原则四部分内容进行论述，进而完成对房屋产权登记面积测算依据与相关内容的深度研究。
关键词：面积测算方式；房屋产权登记；测算设备；计算范围
所谓产权面积就是在法律认可的前提下，房屋拥有的建筑面积，整体建筑面积会被记录在房产证之上。而在进行房屋产权登记时，房屋面积测算多以房屋水平面积测算为主，主要包括房屋面积与用地面积两项内容。其中房屋面积不仅包括房屋使用面积，同时共有面积以及建筑面积也包含在其中，整体面积测算相对较为复杂，且测算工作量较大，所以在进行计算过程中，很有可能会产生歧义，进而造成纠纷。所以测量人员需要对面积测算依据进行明确，以保证最终的测算结果。
一、房屋产权面积测算
（一）测算设备
与传统单纯式人工测量模式有所不同，现代房屋产权面积测算工作中加入了大量现代化技术与测算仪器，整体计算更加先进、科学，且在精密仪器的支撑之下，整体测量结果也变得更加精准。以往产权测量多会运用平板仪、钢尺以及皮尺等设备，而这些设备普遍存在着操作不便以及测量结果精准度不足等问题，而现代常用的全站仪以及激光测距仪等新型测量设备，这些仪器的运用，能够有效减轻测算人员的工作强度，同时还能将房屋产权测量智能化以及数字化特点完整呈现出来，现代房地产测绘高质量以及高效率的特点也逐渐呈现了出来。
（二）测算方式
（1）复式层内楼梯
现代复式层楼梯多以中空设计为主，整体视觉效果较为美观，且也具有一定的装饰效果，同时因为其同时拥有较为明显的实用功能，所以业主通常都对该部分测算较为重视。通常业内人士都提倡运用自然层模式对该部分产权面积进行计算，且应及时与业主就其成本达到共识。
（2）坡屋顶
在对坡屋顶进行计算过程中，如果只是对楼层高度进行计算，就很可能会对建筑面积测算结果造成影响，所以测算人员应尽量通过对净高度进行测量的方式，以保证最终的测量结果。并要在1.75到2.05米处，通过水平投影一半的面积对坡屋顶面积进行计算。如果斜坡高度大于2.05米，对于超出的部分要运用水平投影全面面积对建筑面积展开相应计算。这样的计算方式更加人性，能够将坡屋顶存在的价值有效体现出来，可以避免消费者不必要的顾虑。
（3）消防连廊
测算人员要按照消防安全建设要求对消防连廊面积展开计算，并要加大对业主安全的考虑力度，确保其能够与现代多层建筑的建设特点相符合。同时在该环节进行计算时，还要对消防通道以及消防连廊间的关系进行明确，要让各业主对挑廊以及阳台形式出现的消防连廊与其中存在的公共建筑面积进行分摊，以确保整体建筑土地资源利用率。
（4）柱廊
与房屋相连的柱形走廊通常被称之为柱廊，一般在建筑内部可能出现在一层或多层之中，而这种差异，也使得柱廊之间的计算出现了差别，通常多层需要按照半面积进行计算，而单层则要按照全体面积实施测算。但这种测算方式还是存在着一定的弊端，目前根据国家相应要求，对柱廊进行计算时应运用水平投影的方式对面积进行测算，一层与多层的面积计算方式要保持一致，切实消除两种计算方式的差异。
二、面积测量常见争议与解决方案
如果登记测算面积房屋前置测算面积出现差异，很容易就会引起房屋在进行产权登记面积测算中出现纠纷问题。这就意味着，在对同一房产面积进行测算过程中，也有可能会在购房合同、产权证以及房屋预告登记中出现不同的面积值，进而成为房屋测量管理部门与开发商和消费者之间纠纷的导火索，甚至可能造成矛盾升级。
就本质而言，所谓的前置测算面积指的就是，房屋在设计图纸中所标注的建筑面积数值。这一面积的计算，主要就是为了给房屋销售提供数据，并且还能够成为预告登记以及在建工程进行抵押的基本凭证。而登记测算面积是在房屋建设完成之后，通过实际测量计算出的面积，且该计算要由开发商提供建筑工程图纸（图纸尺寸和实际建筑面积相一致），并要通过测绘部门进行实地测量之后，才能展开相应计算。
在进行产权登记时，之所以登记测算面积会与前置测算面积出现差异，最主要的原因就是由于没有按照设计图纸进行严格施工且施工过程中存在的规格误差没有被及时处理等原因所造成的，而其中公共建筑面积功能与服务范围分摊，也是造成该差异产生的主要因素之一。按照面积服务范围，公共建筑面积主要可以分为层共有建筑面积、幢共有建筑面积以及其他共有建筑面积几种。建筑物的分摊计算是以幢为基础单位的，根据房产测量相关规定，“幢共有建筑面积”就是指，在扣除建筑物套内面积之和与独立使用车库、地下室以及车棚等面积之后，所剩余的公共建筑面积。此外在对单一功能区的公共建筑面积进行分摊时，要以幢为分摊测算单位，按照建筑内部套内建筑面积，对各套房产能够分摊到的公共房产面积进行计算。而在对多功能建筑公共面积进行分配过程中，需要先对功能区域以及其与子功能区域之间的关联进行明确，并要对各功能区的并列关系与包含关系进行分析，要根据整体到局部的原则，按照功能区到子功能区的原则，逐区展开分摊测算工作。由于公共建筑面积划定与分摊是最容易产生纠纷的内容，测绘人员必须要对该项工作予以高度重视，并要按照相关规定与计算原则，完成各项分摊与规划工作。
三、建筑面积计算范围
在对计算建筑面积范围进行确认时，如果相关测量并没有做出明确规定，或现行规定没有对其进行明确划分时，相关人员需要对以下几种情况进行明确：
第一，如果计算对象整体层高均超过2.2米或保持在2.2米，如果是永久性结构单层房屋，则需要按照一层方式对建筑面积进行计算。而2层或以上房屋，需要对每一层建筑面积进行计算并得到总和。此外，如果建筑物内存在弧状以及倾斜式的非垂直墙体，且层高存在超过2.2米的部分，需要对超出部分进行计算。同时若房屋墙体出现向外倾斜的情况，存在底板外沿超出的情况，需要在地坪处实施水平投影的方式，对房屋面积数值进行获取。
第二，在对阳台进行计算过程中，测算人员需要按照相关规范，对封闭阳台实施全面积计算方式，对开放式阳台，实施半面积计算方式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通常阳台计算都会按照以下规定，对其计算方式进行明确：一方面要按照已经权威部门审批的建筑设计图纸，对阳台是否封闭进行明确，但如果阳台实际状态与设计不否，例如设计为不封闭但实际状态却为封闭状态时，则需要按照不封闭模式对阳台面积进行计算，除非通过补办规划对文件内容进行变更，否则不会按照封闭阳台进行计算；另一方面如果规划行政管理部门已经完成了对设计图纸的审定，认定阳台属于封闭状态，这时如果阳台属于非封闭状态，则需要按照非封闭阳台对建筑面积进行计算。
测算人员该需要注意的是，若阳台处于非封闭状态，且阳台的围护结构存在着向内进行倾斜的状况时，则需要对围护结构上沿外围实施水平投影，并按照该投影面积一半对建筑面积进行计算；如果维护结构出现向外倾斜或者向外凸出的情况，就需要在地板外沿实施水平投影，同样也会按照整体面积的一半为完成相应计算。
第三，门斗或门廊如果存在围护结构或者柱时，要根据围护结构与柱外围进行水平投影得到的结构，对建筑面积进行测算。同时如果雨蓬有柱且和房屋相通，这时需要对雨蓬外围的水平面积进行计算。但若雨蓬上盖面积没有大于外围投影面积，则需要按照上盖水平投影的水平面积对其面积进行计算。
第四，如果房屋外墙是由玻璃、金属或者其他材料幕墙所做，就需要按照材料幕墙外围水平投影，对面积实施计算。如果外墙不仅有玻璃幕墙，而且还存在主墙时，需要将主墙作为主要面积计算依据，要按照墙体厚度完成相应计算工作，要明确矮墙以及栏杆不属于主墙的范围。通常可以将幕墙分为装饰性幕墙与围护性幕墙两种，其中能够对房屋外墙进行围护的幕墙，就被称之为维护幕墙，要按照外围水平投影完成面积计算；而建筑外墙具有装饰作用的幕墙，便是装饰性幕墙，一般不会算作计算面积范围。
第五，如果落地飘窗与室内地面保持水平，且整体高度≥2.2米时，需要对飘窗外围实施水平投影计算。而当飘窗窗台高度高于室内地面，无论高度高出多少，都不会将其作为建筑面积计算范围。
建筑物中的飘窗，实际就是凸出房屋主体的窗体，属于一种新型楼房窗户设计样式。但现代民众对于飘窗的面积计算方式还有着不同观点，有观点认为，在对飘窗进行计算时，只要高度能够达到2.2米，无论其是否落地，都可以将其视为计算范围之列；但有观点则认为，该建筑部分不应列入建筑面积计算范围内。所以在进行计算范围认定之前，计算人员需要按照相关规定，对飘窗是否属于计算范围进行明确，并要按照相应计算原则，即飘窗必须要保持落地状态、属于永久牢固结构、高度在2.2米以上且能够为人们生活所用，才可能将其归为计算范围内。
第六，如果檐廊、走廊有上盖且无柱，且需要按照廊围护结构的外围水平投影一半面积实施计算。若房屋连接上盖宽度在0.9米以上，围护结构保持在顶盖范围2倍范围之内，需要按照顶盖水平投影一半面积对其实施计算；如果走廊或阳台等建筑部分没有上盖，且围护结构超过顶盖2倍范围之外，不会就其作为建筑面积计算范围。同时，如果建筑的檐廊、阳台以及挑廊等建筑部分，与其上盖的距离超过2层高度，或者当其上盖处于镂空状态时，且通常会将其作为无上盖处理。
、测算原则
在进行房屋产权登记面积测算过程中，测试人员需要注意的原则主要有以下几种：
第一，进行登记的房屋产权必须要有合法手续，要保证房屋产权必须要具备法律效益，之后房产测绘部门才可以履行自身的法定测绘职责，并将测绘结果提供给产权登记部门，进而房屋产权产生法律效应，使房屋所有人能够获得相应的法律保护。
第二，在进行产权登记面积测绘过程中，需要保证测绘的落实质量以及落实细致性，按照房地产商所提供的相关数据，逐户对房屋产权面积进行测绘，并要以户为产权登记单位，根据房产层次、坐落以及宗地号等内容，对各房产展开分户计算、丈量以及作图等工作。
第三，在进行房产分析以及分割过程中，厕所人员要按照不损坏房屋功能与使用价值的原则，准确对房屋权属界线以及位置进行明确，通常测算人员都会将房间隔墙以及地面固定标志作为权属界线，像瓷砖线条以及在四角打入钢钉等，都是较为常见的一种房屋权属分割标志。但需要注意的是，如果测算人员想要将地面固定标志作为权属分界线，必须要经过房屋业主的认可，且其愿意提供房屋权属界址确认书才能展开相应操作，完成对独立房屋产权界线的划定工作。同时对于过道以及公用门厅等公共建筑面积，会按照相关协定以及建筑面积比例，根据保护业主合法权益的原则，对整体公共面积进行合理分摊，切会保证分割之后的产权面积总和能够与原产权面积相符合。
第四，相关部门要以栋为建筑基础单位，对整体建筑完成完整性测绘。同时要保证房产测绘结果与房产自然状况相符合，要将审批文件以及图纸作为房屋产权面积认定的主要凭证，并要在未经审批之前，不予超出实际建筑扩建以及改建面积部分予以承认，并不会对该部分进行产权面积测算。相关部门会对超出的面积进行单独处理，但不会将其纳入到公共建筑面积分摊内容之列，且违章建筑面积那含有的公共面积，也不会进行分摊，直至相关部门完成对该部分建筑面积的处理为止。
第五，如果有关部门规划审批的建筑夹层、底层杂物间以及车库高度为2.2米，但实际层高却没有达到还数值时，则不会对其展开计算。
第六，如果测绘发生变动，则需要明确建筑物改建以及扩建面积，并不属于原有建筑公共面积分摊范围之内，所以测绘单位只需要对改建以及扩建的部分进行计算即可。但如果改建与扩建范围属于原有建筑公共面积范围之内，则需要对整体建筑面积重新计算，同时要使相关产权人提供书面文件，为其任可新测绘结果提供依据。
结束语：
作为房屋产权面积登记的重要依据，产权识别应引起社会各界的足够重视。房产测绘部门要对方物质是产权面积测量予以高度关注，要对各种房屋建筑面积测算方式进行掌握，并要明确房屋面积测算常见纠纷以及纠纷解决方式，更要确认建筑计算范围以及原则，从而在相关法律的约束与支持下，精准、公正的完成每一间房屋的产权面积测算，有效保护业主的合法权益，使我国房屋产权登记面积测算工作能够保持良好的发展势头。
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论文作者:黄騝
论文发表刊物:《基层建设》2017年第14期
论文发表时间:2017/10/11
标签：面积论文; 房屋论文; 建筑面积论文; 建筑论文; 测量论文; 阳台论文; 水平论文; 《基层建设》2017年第14期论文;