摘要：对于房屋租赁合同而言，最基础的作用就是确保租赁双方权益能够得到有效的保护，面对当前具有较强复杂关系的租赁市场情况下，该合同当中的法律问题也相对杂乱。为了能够保护好租赁双方的利益，切实发挥租赁合同的法律作用，文章针对房屋租赁合同的相关法律问题工作提出了几点建议，希望能够给相关人士提供重要的参考价值。
关键词：房屋租赁；合同；法律
引言：在当前迅速城市化的背景下，城市流动的人口正在增加，一些不愿意永久留在城市的人选择租房，这导致租房市场的快速发展。近年来，租房市场扩大，各行各业蓬勃发展，租房带来的经济收入迅速增加，租房现象在城市和城镇很普遍。然而，在这种背景下，租赁管理方面出现了一些问题。文章主要针对房屋租赁合同的相关法律问题进行了详细分析，希望能给相关人士提供重要的参考价值。
1.房屋租赁合同常见纠纷
1.1关于租赁合同的约定解除
对于合同解除，根据双方都可预见的情况，一旦发生预设的情形，除双方共同达成书面或口头的补充协议外，守约方将有权行使合同的解除权。作为出租方可能因所有权的转让、不提供基础设施等情形，作为承租方可能因为不交租金及其他基础设施的使用费用、擅自转租等情形，这是都是最基本的解约条款设置条件。
1.2关于租赁合同的法定解除
首先，不可抗力情形下的合同解除。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力事故的范围：由于战争、洪水、火灾、地震、雪灾、暴风等原因致使租赁合同无法履行的。一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理时间内提供证明。另外，预期违约。履行期尚未届满，一方明示或默示毁约，这种行为被称为预期违约。在一方当事人明确或以行为表示不履行合同主要债务的，守约方可以在合同履行期限到来之前选择行使合同解除权解除合同，合同对双方不再有约束力。规定这项制度的目的是让预期违约的守约方享有解除权，以解除合同的方式，尽快从合同关系中解脱出来，避免遭受不必要的损失。最后，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理的时间内仍未履行或导致不能实现合同目的迟延履行是指债务人在履行期届满后仍未履行债务。催告是债权人向债务人发出的请求履行的通知，合理的期限，是指给予债务人必要的履行准备时间。合理期限的长短，应当根据合同的具体情况确定。同时，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人迟延履行合同或者有其他违约行为致使合同的目的不能实现，已经构成了根本违约，此时无须经催告程序。
1.3双方均无过错导致租赁合同解除
通过实际调查发现，在过去大多数房屋租赁合同解除过程当中，最根本的原因就是双方当中某一方因素所导致，当然还有最关键的因素就是政策原因，像人们所知晓的，军队房地产租赁合同的解除。2016年2月16日，中央军委下达了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发〔2016〕58号），这是深化国防和军队改革的重要举措，具有重大现实意义和深远战略意义。从该内容当中可以看出，在军队以及武警单位的行为过程当中，单位希望能够借助三年时间，促使军队的所有的服务行为能够停止。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此凡涉军的有偿服务必须要停止，其中就包括军队房地产租赁合同的解除[1]。
2.避免房屋租赁合同发生纠纷的对策
2.1保证合同条款的全面性
通过实际调查发现，大多数的租赁合同履行过程当中，无可避免的会出现大大小小的纠纷现象，为了能够维护好房屋租赁合同双方的权益，促使合同内容具备较高的合理性以及全面性，相关工作人员就必须在制定合同开始阶段，对其后期可能出现的纠纷现象进行全面的覆盖与约束。例如，基于动态化的市场变化背景下，房屋租赁合同内容的制定，必须综合考察当下市场的房屋租赁价格，确保某一方因为价格变动而出现的违约现象，同时，在一方面不合理合同终止情况下，必须给予另一方充分的违约赔偿，最终确保因为房屋租赁合同能够正常发挥作用的情况下，也是规避因为市场价格变动，给合同双方所带来的纠纷现象。总之，对于，对于房屋租赁合同来说，其内容并不是一场不变的，双方应该紧扣市场变化动向，对合同进行灵活的调整[2]。
2.2承租人全面了解出租房屋各方面信息
对于房屋租赁合同当中的承租一方来说，必须对合同加以全面的了解与分析，在签订合同前先对其内容展开深入的分析，在对房屋性质有所全面掌握的基础上，弄清出租人与房屋之间的联系，明确房屋是归个人所有还是其他性质，防止因为合同内容不理解下，签订合同问题所引发的纠纷问题。
2.3赔偿适当兼顾间接损失，应当审查其合理性
目前出租方的赔偿请求范围以实际直接损失为主，对于间接损失很少得到法院的支持，而事实上出租人因合同解除的损失不仅仅限于直接损失。出租人具体损失包括：因承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，恢复出租物原状的费用；因无法履行合同出租人期待的租金收益损失；空置期的租金损失；转租后溢价损失等等。而这部分租金损失目前是被认定为间接损失，每个法院判决思路不同，结果不同，必然全国范围内造成同案不同判的局面，也不利于维护租赁市场，法律应当根据出租人的损失情况，加大承租人的赔偿法定标准，统一审判尺度，保障出租人的合法权益。对于出租人的间接损失，目前各地的保护力度不一。江苏省高级人民法院对于审理租赁合同纠纷中的损失认定中就包括未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益，及因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月[3]。
结论
简而言之，房屋市场价格变动、经营范围变化、房屋转租以及夫妻共有房租等都会引发一系列房屋租赁合同纠纷，进而涉及到相关法律问题。为了最大程度的避免发生房屋租赁合同纠纷，需要保证合同条款具有高度全面性，并加强有关法律条款的立法工作，承租人也要谨慎签订合同，全面了解房屋信息，避免后期发生合同纠纷问题。
参考文献
[1]王德生.房屋租赁管理缺陷及应对策略分析[J].居舍,2017(35):197.
[2]魏静.房屋租赁管理缺陷及应对措施分析[J].决策咨询,2012(5):72-74.
[3]魏静，关于提高房屋租赁管理水平的思考[J].中国住宅设施，2019（08）：24-25.
论文作者:郑峣楠
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/3/16
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