摘要：近几年，我国房地产经历了快速发展时期，在推动我国经济发展的同时，也出现了一些矛盾和不利因素。本文以经济学视角分析了房地产市场的属性、问题和现阶段解决手段，揭示了其内在发展规律和发展趋势。
关键词：房地产市场；经济学判断；泡沫；调控
前言
今年我国房地产调控开始撒出“限贷”的杀手锏。目前，北京、广州、重庆、天津等大城市均相继收紧了房贷政策，首套房房贷利率已全面或部分由8.5折调整为9折，贷款条件也趋紧。各级政府要“因城施策”，保证房地产市场健康平稳的发展，老百姓要做好自己的购房决策，都需要对我国房地产市场发展趋势进行正确的经济学判断和分析。
1.住房的定位。房地产同时具有资本品与消费品的双重属性，而且消费品属性应当远远大于资本品属性，但是它的基本功能是用来住的，而不是让炒房人员投资升值的。作为住房的基本定位是满足人们居住型的需要和改善型需要。要使住房市场健康发展，应该剥离掉附加在住房身上的投资投机的成分，还原住房的基本属性。居住属性是住房的基本属性，投资投机属性属于住房的派生属性。离开了居住属性，住房的投资属性要么不复存在，要么只能对社会产生负面效应。投资属性作为派生属性，必须服务于基本属性。
2.住房投机已经造成巨大的分配不公和经济泡沫。有报道称，温州一家拥有1000多名工人的企业，埋头苦干，一年利润100来万元，而企业老板的妻子在上海买10套房子就获利3000万元。一家有着千余职工的企业的业主其付出的心血和辛苦可想而知，并且也实实在在解决了千余职工的就业问题，可利润之薄远不及妻子在上海炒房的收益，这种现象就造成大量的资金从实体经济流向房地产等虚拟经济，这种“抽水机”式经济既使得实体经济严重缺“水”甚至干涸，而使得房价越涨越高，一方面是实体经济的“空心化”，一方面是虚拟经济的“泡沫化”，严重扭曲着经济的健康发展。近10年的房价飙涨几乎与宽松货币政策下的流动性过剩完全同步，而且房地产是极易产生高杠杆、滋生泡沫的领域，因此，防控金融风险，最大的风险就是房地产泡沫的风险。
3.过高的住房价格抬高生活成本，挤占其它消费，透支未来消费。居民为了购房付出了高额的生活成本，特别是对于一个大学毕业而就业在大城市的人来说，面对几百万之巨一套的价格，不但要动用父母辈所有的储蓄，可能还得动用其他亲属的储蓄，而且还得按揭贷款，这样，几代人的积蓄全用于购买一套房，就使得本应该用在其它方面的消费严重缩水甚至于放弃，而面对巨大的长期的按揭贷款也不得不在未来的岁月里削减其它消费。
4.经济竞争力不能捆绑在房地产身上。经济发展史明确告诉我们，一个国家或地区的核心竞争力体现在科技创新的力量上。1769年英国人瓦特发明的蒸汽机带来了第一次科技革命，复兴了世界霸主英帝国。第二次科技革命以美国人爱迪生于1879年发明电灯等为标志的重大发明和创新使得美国超越英国成为世界霸主。第三次科技革命是涉及信息技术、新能源技术、新材料技术、生物技术、空间技术和海洋技术等诸多领域的一场信息控制技术革命。特别是物联网、云计算、大数据、3D打印等新技术的突破将再次改写人类的发展史。而房地产所拉动的包括螺纹钢、防盗门、不锈钢窗、砖瓦、水泥、塑料门窗、木材、陶瓷、玻璃、涂料油漆、电风扇、空调等产品，除了部分高档家电外，技术含量很小。如果把一国经济或区域经济捆绑在科技含量甚少、核心竞争力缺乏的房地产上，其战略支撑力可想而知。
5.经济学常识告诉我们，没有只涨不跌的商品。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆根据世界各国的情况看，房价合理的价位是用“收入房价比”和“房租房价比”来衡量的。从“收入房价比”来说，也就是说一个家庭6年的收入应该可以买一套基本的住房，这是一个衡量房价高低的基本标准。我国一线城市的房价收入比已经超过40倍成为世界最高水平。从“房租房价比”来说，一般为300个月租金就是比较合理的房价。现在看，尽管各个城市情况差别较大，但这两项指标已远远超标。其二、从供求关系看，不少城市尤其是二三线城市大量的房源供给，已远超过有货币购买能力的有效需求。其三、消费者买涨不买跌的消费心理将使某阶段买盘明显减少，等待观望心理强化，消费预期逆转。其四、国家实施的稳健的货币政策和保持定力的基调，追求的是经济发展质量和效益得到提高又不会带来后遗症的速度，所以不可能采取过去4万亿的超常规的货币政策进行强刺激，而更倾向于定向刺激和微刺激。其五、不动产登记可以倒逼房产多的业主抓紧抛售手中房产，而“加快房地产税立法并适时推进改革”也会平抑房价。其六、美联储2016年12月加息，容易使资本回流美国，可能导致开发商资金链紧张，对宏观资本环境有强大影响。
6.2016年是土地市场中的又一个火爆年份，虽然楼市在2016年下半年先后展开了两轮政策收紧，但基于对未来楼市形势的看好，场内的热情延续到2017年。截至目前，已有40多个城市纷纷收紧楼市政策。需要指出，2016年年底召开的中央经济工作会议已经为2017年楼市定下了“平稳健康发展”的主基调，明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，明确了住房的定位，使得住房市场有望回归到居住的基本功能上来；另一方面，它旨在稀释住房的资本品属性，标明政策取向将朝着继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进。中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。并强调运用金融、土地、财税、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
7.与金融、土地政策工具相比，通过财税和立法应当是下一步构建房地产调控长效机制中最有看点也最核心的内容。对住房保有环节征税是国际通行做法，也是防止住房市场过度投机炒作的有效手段。特别是对于世界第一人口大国来说，土地资源极为有限，通过开征房地产税，让占有过多住房资源者多交税，然后补贴住房困难的低收入阶层，已是必选之策。可以判定，2017年将是房地产税进入立法程序的关键一年。
结束语
当然对于一些热点城市来说，单纯靠增加土地供应，不能解决楼市供给紧张的问题。如北京、上海等一线城市，由于资源环境压力，有一部分城市功能需要疏解，大量的增加土地供应是不现实的。若这些热点城市后续房价上涨压力依旧，预计会有新的调控措施出台，比如开始严格限制人口流入，有的一线城市已提出2020年人口的控制线，意味着其房地产需求未来将不会再大幅增加，房价将可能迎来长周期拐点。在调控政策积极深化的背景下，房地产市场稳步回归理性已经是大概率事件。从不同城市看，一二线热点城市短期市场需求不足，且政策力度较大，成交继续面临下行压力；而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。
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论文作者:吴娜
论文发表刊物:《基层建设》2017年第11期
论文发表时间:2017/8/9
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