摘要：项目工程管理是房地产开发中一个关键环节，对整个房地产项目都有至关重要的影响与作用。如果项目工程管理不到位不仅造成开发项目投资成本增加，造成不必要的浪费，还会出现违法违规操作，偷工减料的现象。不仅影响着房地产相关投资人的利益，更多对人们的生命财产安全造成严重影响。因此，必须重视项目工程管理技术与水平，实现对房地产开发建设的有效管理。文章根据工程实际案列，对房地产管理中的问题进行分析，促进房地产行业健康稳定发展。
关键词：房地产开发项目，工程管理，解决措施
现阶段高速发展的社会需求对房地产开发项目工程管理工作提出了较高的要求，在房地产开发项目中，我们必须充分提高企业的经营意识和管理水平，发挥项目工程管理经验，才能建造出更多更好的产品，以此满足社会的需求。
1房地产项目工程管理的必要性
房地产项目工程管理对整个项目的开发与建设都有着深远的现实意义与影响。在房地产项目施工中，依照相关要求与行业标准对整个项目开发与建设进行严格的监督与控制。在整个过程中，工程管理不仅掌控着施工进度与工期，还直接对房地产开发项目进行监督与管理，严格监管项目开发与施工的各个环节，避免对各项资源以及生产要素造成浪费，以此降低房地产企业的投资成本。房地产项目工程管理包括多方面的内容，主要有施工进度与工期、施工质量与施工安全管理、工程项目的成本管理等。对房地产项目工程进行严格监督与管理就是为了保证整个工程的质量，维护房地产企业的经济效益与社会效益。只有对开发项目进行严格的监管，才可以促使施工企业严格依照相关规定与设计要求进行施工，保证工程的整体质量，保障人们的生命财产安全。实现房地产经济效益最大化的目的。
2项目风险与问题管理薄弱
2.1项目风险
在开发房地产项目投资中，很对投资商在追求利润的巨大诱惑下，忽略了潜在的风险，对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策，造成很多盲目性。因此，必须对房地产开发项目的前期投资进行决策，最大程度的避开各种风险。项目全过程中常见的风险可以分为以下几类：一是政治风险，不同的政治环境下，对房地产的影响是巨大的；二是环保风险，项目的开发过程中涉及到噪音污染、空气污染、环境破坏等环保风险；三是金融风险，此风险是项目开发过程中必须规避的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策带来的投资风险。四是施工过程中管理风险，项目管理过程方法以及措施不优带来的各种隐性风险也是项目管理者必须识别的风险。
2.2项目管理问题
项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善。主要原因是对前期市场研究不够透彻，可行性分析与可研报告都只是走过场，流于形式；决策匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在后期的项目建设、销售、交付使用的过程中逐渐放映出来。项目设计文件交付时间进度缓慢、变更多，施工前图纸会审不谨慎，设计师在设计过程中对现场实际情况没有完全掌握，开发商过多干预设计等。工程收尾工作没有采取足够的重视，大部分开发商表面很重视验收工作，但是大多没有采取有效的措施和规则制度来约束。目前的工程管理中，尤其是在高层建筑及大型小区开发建设实施过程后期，甲方分包工程的施工单位与施工总承包施工单位以及甲方分包施工单位之间的配合问题和接口问题，矛盾越来越突出，逐渐成为房地产开发项目管理的难点之一。
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3.房地产工程管理
3.1合同管理
应把合同管理作为工程管理合作双方的权责依据，签订的合同时必须把工程管理的要求作为主要约束条款约定。方案规划阶段必须约定需多方案比选；工程设计阶段必须把工程的限额标准，标准配置、外立面造型及基础选型要求等重点指标明确清楚；与各施工单位的合同中需明确安全及质量管理范围，并明确相应的奖罚措施等等。
3.2进度管理
项目的进度管理涉及工程设计进度、施工证件办理进度、招标进度、施工推进进度，销售进度及资金回款进度等。项目通过节点完成支撑销售，而销售通过资金回款反哺工程推进。各项工程管理工作，我们要前期制定合理的管控计划，并明确主线，管控过程中不断反检纠偏，确保各项计划的有效实施。
3.3质量管理
品质是房产企业的生命线，房地产项目工程管理要牢牢抓住品质管控不放松，坚守工程进度、工程品质及工程成本三者协调统一。品质管理必须要统一标准，统一意识，统一目标，特别要与合作方明确质量标准，可通过样板先行、材料封样等提高合作方质量意识，制定合理的奖罚目标并严格执行。
3.4成本管理
成本管理不是盲目的降低成本，必须在保证工程质量和进度的前提下进行合理优化。成本管理的重点是要向规划和设计管理要效益，项目设计阶段的管理好坏直接决定了70%的项目成本，应做好合理的指标管控，方案选型，材料替换等工作。同时开发建设过程中要加强设计变更管理，及时检查记录，减少无效返工，做好预算监控和签证审核工作。
3.5WBS工作分解结构体系的创建
根据公司战略规划编制本项目的业务规划，根据项目实际情况创建WBS，使整个项目团队能够达到矩阵式网格化管理，责任到人、区域到人，确定和有效地管理项目的工作。对其总控进行目标计划分解，以周保月、月报年、年度保总控，最终实现项目的既定目标；并将计划落实到每位责任人，达到责任清晰、目标明确，有标准、有考核，实现工作业绩的量化管理。
3.6选用专业技术水平高的工程人员
不管房地产工程规模是大还是小，房地产工程管理工作都和管理人员的工作有着密不可分联系。因此，在某种程度上，房地产工程管理人员自身的工作水平也将直接对房地产工程管理效果和质量产生影响。针对这种情况，要想更好的提升我国房地产工程管理工作的效果，就必须加强对管理人员自身管理能力和管理经验的提升，确保广大工作人员在实际工作中能具备强烈的责任心和执行力，保证对房地产管理工作中的细节问题进行有效关注。比如当前我国房地产工程中存在比较突出的一个问题就是工程出现质量问题的时候，各部门对责任推脱的问题比较严重，无法有效解决问题，甚至使得工程的问题最终成了“无头案”，严重损害了广大居住者的权益。所以，这也要求广大房地产企业也要加强对工作各项因素的研究和分析，加强对工作职责的有效划分。当前实际工作证明，项目经理自身的管理态度和个人专业能力将直接对工程管理工作质量造成影响。那么房地产企业在对施工团队或是企业进行选择的过程中就要保持谨慎的态度，不仅要加强对施工单位工程实施能力的分析和研究，同时还要准确掌握其施工质量。通过这种方式为工程管理工作的规范落实提供更大的帮助。
结语
开发企业需要客观真实的了解与掌握房地产市场发展的实际情况，加强对房地产监督与管理的力度，制定出符合市场情况的管理制度，保证房地产开发项目的整体施工质量，促进我国房地产行业可持续发展。
参考文献
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论文作者:韦光兰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第27期
论文发表时间:2018/12/29
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