发展住宅金融 开拓住宅市场，本文主要内容关键词为：住宅论文,金融论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
“九五”期间，国民经济进入新一轮增长期，中央决定把住宅建设作为新经济增长点。如何培育这一经济增长点，当前要解决的最关键的问题是什么，理论界见解不一。本人认为，当前我国住宅建设一方面远期发展前景广阔，另一方面近期发展又步履维艰，根本原因在于金融业支持不够，住房资金不能实现良性循环。要开拓住房市场，培育新经济增长点，最关键的是发展住房金融。
一
住房金融是伴随着住房生产和消费所产生的一种资金运动的信用行为。它是房地产金融的一个重要组成部分，是住宅产业与金融业相互渗透的结果。住房商品价值大，投资数额大，建设周期长，资金周转慢等特点决定了其再生产过程中资金运动的种种矛盾，要根本性地解决这些矛盾，只能靠金融机构的支持。启动当前低迷的住房消费市场着眼点应放在发展住房金融上。
纵观发达国家住宅建设的成功经验，房地产业和金融业都有着十分密切的联系。象美、英、德、日，香港等国家和地区的金融业用于房地产贷款约占信贷总额的30%，最高的达70%，金融服务于房地产业发展的全过程。截至1993年3月底，美国在全部15.16万未清偿的长期债务中，抵押贷款占28%，其中75%为住宅抵押贷款，除联邦债务外，居第一位。同时，在发达国家和地区，住房建设投入一般占国民生产总值的 5%，占固定资产形成总值的20～30%，构成政府财政收入的重要部分。这些都与发达、有效的金融业支持分不开。
相比之下，我国房地产业仅占国民生产总值的2—3%，远未起到应有的作用。中国的金融业尚处于商业转型期，它对房地产业的支持仅处于对开发商提供流动资金贷款阶段，二者的渗透与融合程度尚处初级水平。而当前我国住房建设中的各种困难又集中表现为住房资金的缺乏，发展住房金融是当务之急。
从增加住房供给上看，当前我国住房建设资金紧张，除“安居工程”国家给予50亿元贷款外，其他项目普遍难以得到贷款，住房资金供给不足。增加住房供给需要金融业提供大量的建设资金。
从消化现有住房存量上看，目前我国空置商品房达5031万平方米，积压资金达1000亿元之多。要消化这些存量，盘活积压资金，必然要靠金融机构先“输血”，后引导其自己“造血”，实现住房建设良性循环。
从提高居民购买力上看，我国城镇居民绝大多数属于中低收入者，而目前房价普遍是在居民家庭年收入的10倍以上，高的甚至达40倍，居民购买力严重不足。要短期内提高居民住房消费力，金融机构必须提供大量的购房贷款。
从居民消费意识上看，改变传统住房无偿分配观念，提高居民住房商品消费意识，实现住房分配货币化，也离不开住房金融的发展。
从我国目前的社会，经济环境看，发展住房金融不仅是必要的，而且完全是可行的。
1、具有良好的宏观环境。 住宅建设被中央确定为新经济增长点后，为启动住房消费，国家颁布了一系列法规，在产业，经济政策上给予大力支持；各级政府，各金融机构在计划，财政，金融等方面扶植住宅产业，使住房金融业获得一个良好的发展契机。
2、具有大量的资金流动。“九五”期间，全国需建设住宅12 亿平方米，平均每年建设2.4亿平方米，年投资达2000亿元以上， 与之配套的建筑，建材，装饰，物业管理等行业都将得到大规模发展。住房金融领域的资金流量将随着房地产业的发展而大幅度增长，发展前景十分广阔。
3、具有广阔的业务空间。住房制度改革和房地产业的持续发展， 为住房金融资产的负债业务特别是个人住房抵押贷款业务提供了广阔的业务领域。据统计，我国目前居民个人储蓄超过3.5万亿元， 而用于住房消费仅占其中的1%与发达国家的18%相距甚远，若引导得好， 是一块很大的负债业务。同样，就资产业务而言，我国房地产年产值近千亿元，按融资30%计算，需要贷款300亿元左右，住房信贷大有可为。
4、具有巨大的市场潜力和深远的意义。国外经验表明， 典型商业银行的个人住房贷款占贷款总额的20—40%，是其主要的业务品种，而目前建设银行这一贷款比例不到5%，发展潜力非常大。另外， 目前我国人均住房面积仅为7.9平方米，住房配套率极低，住房困难户多， 要达到2000年住房奋斗目标，市场存在巨大的潜在发展力。大力发展住房金融，扩大住房消费信贷，不仅具有良好的社会效益和经济效益，而且有助于优化信贷结构，培育新的主导业务，成为建设银行向商业银行转轨的突破口。
此外，发展住房金融，大办住房储蓄，可以增强居民投资意识，使储蓄的一部分转为住房投资，刺激住房的生产、流通、分配和消费，从而带动建筑材料的23大类、185个品种以及其它50 多个相关产业的发展，使住房建设真正发挥经济增长点的作用。
二
从1980年到1986年，我国住房制度改革开始起步。与此相适应，住房金融尚处于萌芽时期。随着城镇住房制度改革的进行，从80年代后期开始，我国住房金融业也发展起来，设立了住房储蓄银行试点，大部分城市成立了专业银行下属的房地产信贷部。目前，各国有专业银行和其它商业银行也相继开办了房地产融资业务，初步形成了由中国建设银行，中国工商银行，中国农业银行，烟台、蚌埠住房储蓄银行共同组成的中国住宅金融运作体系，以建设银行为主，展开一定的竞争。同时，住房金融市场主体渐趋多元化，融资工具，方式也有了一定的发展。
虽然在短短的几年里，我国住房金融就获得相当大的发展，但是，我国住房金融市场是作为整个金融市场的子市场，同样是在经济转轨的掣肘中形成的，其发展明显滞后于住房制度改革，各方面还存在许多问题，表现在：
1、住房金融体系不健全，运行不规范。
目前我国住房金融市场上的融资机构包括：各国有专业银行房地产信贷部，住宅信用合作社和住宅储蓄银行，但没有形成一个象发达国家那样的融资主体，各房地产信贷部属于各专业银行，开展住房金融业务不具独立性；同时因缺少相应的约束机制，在利益的驱使下，进行各种不法竞争，造成住房金融市场的混乱。少数城市已建立起的住房储蓄银行和住宅信用社，由于外部政策的约束和其地方及身自规模和数量上的限制，也不能成为住房金融市场上的融资机构主体。
2、住房金融投、融资体制不完善。
首先，信贷结构极不合理。追求收益的经营性信贷多，配合房改的政策性信贷少；对房地产开发企业的生产性贷款多，对城镇居民个人消费性贷款少；传统信用贷款多，安全性抵押贷款少。这种不能面向市场的金融经营体制制约了市场购买力的培育，造成住房投资开发过热，而居民实际消费力不足，从而导致大量商品房积压，住房消费热难以形成。
其次，融资渠道少，空间有限。我国目前住房融资渠道主要是：国家拨、贷款，银行贷款，利用外资和企业自筹，缺乏专门金融机构进行多渠道筹集资金。从个人住房信贷资金的来源看：公积金管理不善，住房储蓄引导不够，造成政策性资金流失，不能专款专用；住房抵押贷款尚处试验阶段，业务种类少，数量少，覆盖面不大，配套服务也不完善。
最后，住房金融市场上融资工具缺乏创新，融资方式设计少。我国目前住房金融市场上的融资工具主要是存款单据，而企业债券和股票数量较少，没有起到融资工具的主体作用。市场上几乎没有商业票据和不动产抵押债券等融资工具。融资方式设计也过于简单，从银行存款方式看，主要是活期存款和定期存款，且利率单一，刚硬；贷款方式也只有房地产开发贷款，房地产经营贷款，单位购建房贷款和个人住宅抵押贷款等几种，且条件苛刻，手续繁杂，不能起到支持居民消费力的作用。
3、住房金融市场的宏观调控失效。
一方面，政府没有制订出一套完善的住房金融市场法规和相应的配套措施。例如，在公积金制度上，没有一个严密的公积金使用和管理办法，实施的效果甚微。在住房建设中缺乏宏观指导和协调，缺乏政府的政策性金融服务机构，使住房信贷没能成为支持居民购买力的有力杠杆。同时，法规的不健全也影响了银行的积极性。
另一方面，国家对住房金融市场调控手段也不完善，行政干预过大，影响市场正常运作。在运用各种手段时缺乏配套，导致调控失灵。
造成我国目前住宅建设困难重重和住房金融市场不完善的局面是有其深刻的历史和经济原因的。
住房金融市场在我国起步晚，形成晚，政策对住房金融的宏观管理缺乏必要的法规和基本手段。金融体制改革滞后，抑制了住房金融市场的发育。长期以来，金融业产权单一化，住房信贷受计划控制，资金供给量有限，国家对住房产业管理不善，抑制了金融机构的积极性。
旧的住房体制的缺陷，使住房商品化程度低，企业和居民未成为住宅市场的真正主体。现行的住房投资实行国家，单位和个人三者共同负责的原则，对解决住房困难起了一定作用，但由于改革步伐缓慢，住房金融业的难以发展。
三
通过分析我国住房金融的发展现状及存在问题，本人认为要进一步发展住房金融，启动住宅消费市场，必须做以下几方面工作。
1、健全住房金融体系，完善运行机制。
要使住房金融走上良性循环的道路，首先要建立一套高效率的住房金融机构体系和运行机制，这一体系应包含三层次：政府的，非营利性的住房金融机构，如政策性的国家住房储蓄银行等，主要职能是领导、协调住房金融系统，建立政策性贷款体系，有效支持低收入家庭的经济适用房建设，深化住房体制改革；专业性住房金融机构，如烟台的住房储蓄银行等，围绕着住房建设，经营，消费全过程做文章，开办住房储蓄业务，办理居民的购房贷款，按专业银行的模式去管理，实行自主经营自负盈亏，还可建立类似德国的住房合作社性质的合作组织，引导有关单位和个人合作建房；其它金融机构和非金融机构的住房信贷部，鼓励它们从事住房信贷业务，尤其是个人住房信贷业务。
在运行过程中，要配以各种约束机制，规范其业务，建立在中央银行统帅与调控下，各家银行共同参与的金融体系。把政策性业务与经营性业务分开，在有条件的城市增设住房储蓄银行，主要负责政策性业务，坚持自身效益与社会效益相结合的原则，国家在信贷、利率税收上给予一定的优惠。
总的来说，要形成的国家住房储蓄银行为主，以各商业银行房地产信贷部为辅，以其它银行住房金融业务为补充的多层次，多形式，开放化的住房金融体系，成为支持住宅建设的堡垒。
2、完善住房投、融资体制，保证住房资金的良性循环。
在我国现阶段，住房金融业务是银行一项新业务，政策性强，工作难度大。发挥银行在住房制度改革中的积极作用，为住房商品化，启动住房消费提供优良的配套服务，关键的是有一高效的住房融资体制，保证住房建设的良性循环。
首先，构建多层次，多方面、多结构的筹资渠道，包括以下几方面：
①要加强对住房基金的管理和运用，把住房基金纳入银行信用系统。它包括各单位的住房建设资金，房屋折旧、维修、管理基金，职工个人交纳的住房公积金以及出售公房的回收资金等。要建立完善的住房基金管理制度，严格监督住房基金的筹集，使用，使之储存固定化，管理规范化，真正实现住房基金的专款专用。
②要大力开展住房储蓄。住房储蓄是个人住房信贷增长的主要来源。要大力宣传住房储蓄业务，运用优惠售房，分散付款等多种形式，吸引城镇居民住房储蓄。
③丰富融资工具，实现融资证券化。通过发行住房建设变益债券，在银行借贷这种间接融资的基础上，借助各种类型的债券，股票等中长期金融工具，直接向社会筹集资金，增加资金的供应量。
其次，信贷结构合理化。我国住宅建设发展中的问题集中表现为居民住房需求大但实际购买力不足，住房信贷的投向应以增加有效需求为主。但在实践中，我国当前却偏向住房开发、经营的生产性信贷，导致住房供需脱节，加剧商品房积压。所以在金融体制改革中，应考虑建立以住宅消费者为中心的住房融资体系。
再次，培育住宅抵押市场，大力开展住房抵押贷款业务。
世界上不少国家开展了各种住宅金融业务，其中以住房抵押贷款业务最具特色。这项集“住房存款”、“住宅贷款”、“抵押贷款”为一体的金融业务对促进住宅商品化，启动住宅消费市场发挥了重要的作用。
借鉴国外培育住宅抵押市场的成功经验，结合我国当前实际，我认为要大力发展住房抵押贷款，目前关键做到以下几点：
政府应充分运用法律，经济手段干预住宅抵押市场。一方面，要制定培育抵押市场的法律、法规，特别是规范有关政府机构的行为，以实现宏观调控法制化。另一方面，充分运用经济手段，我国在运用货币政策调节经济时，对住房金融领域也应采取区别对待政策。当经济紧缩时，应放松对住宅金融机构的信贷控制，允许金融机构以抵利发放住宅抵押贷款，避免住宅建筑大幅度下降；经济增长时，金融机构再按低利发放贷款，必然受损，所以，建议政府把住宅补贴改为住宅贷款利息补贴和货币贬值补贴。中央银行也可以对专业住宅金融机构少提存款准备金以促进贷款发放。另外，中央银行应根据通货膨胀和市场利率变化来调整抵押利率。
建立抵押贷款保险或担保制度。目前我国金融机构推行的抵押贷款由于贷款期短，限制条件多，常使借款者不敢问津，而住宅抵押中风险问题也限制金融机构特别是商业银行贷款的发放。所以，应成立官方保险或担保机构。这项政策性业务可暂由中国人民保险公司承担，同时鼓励其它保险公司开展此项业务。金融机构也应把加入抵押保险作为贷款的条件之一。
大力发展专业住宅金融机构。目前，我国住宅金融的独立性还不强，国有专业银行掌握着大量住宅信贷资金，只有通过中央人民银行对其调控，才有可能完善住宅金融机构。首先，中央银行对专业住宅金融机构的贴现率应低于其它商业银行。允许以高于商业银行的利率吸收存款，以增强竞争力，吸收更多资金发放贷款；允许住宅金融机构以略高于其它贷款的利率放贷，由此造成借款人的损失由政府给予补贴。其次，要建立存款保险制度，强制专业住宅金融机构投保中保公司，人民保险公司从保险人的角度参与监管，监管的重点放在对金融机构的风险识别，管理和防范上，保障住房抵押贷款的顺利进行。
建立住房抵押二级市场。住房抵押二级市场是指住房抵押贷款由贷款行创造出来后，再转售给其它投资者或以抵押贷款为担保，发行抵押贷款债券的市场。建立住房抵押二级市场，一方面可以提高信贷资金的流动性，降低经营风险；另一方面，又可以促进资金流通，解决地区资金差异问题。
我国目前应把出售政府住房抵押债券或有政府担保的金融机构发行的债券与政府发行国债筹资相结合，配合中央银行利用公开市场业务吞吐债券；要加快金融创新，尽快推出具有不同期限，收益，流动性等特点的金融工具，满足投资者多种，多变的需求。这样，广大居民以抵押贷款形式购买住房才有可能成为现实。
3、加强有关住房金融政策、法规的制订和实施， 实行有效的宏观调控。
我国目前对住房金融市场的调控是由政府和中央银行共同完成。政府主要运用经济手段依法对住房金融市场进行调节，使其符合宏观经济和房地产业发展的需要。中央银行根据宏观经济发展的目标，调节住房金融市场的融资活动；同时建立类似于国家政策性银行的住房金融机构，一方面为融资主体提供担保或保险，并协调其业务，另一方面通过制定实施《证券法》、《住房抵押贷款法》等法律及其运行法规，保障住房金融市场的正常运行，使住房金融市场规范化，法制化。
总之，有了金融业的参与，住宅产业才有生机和活力。当前，发展住房金融，是启动住房消费市场，培育新经济增长点的钥匙。当然住宅市场的开拓与健康发展也离不开其他各方面的支持与配合。
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