摘要：在我国城市通病日益突出的情况下，国务院提出推广“街区制”和开放现有封闭小区，以期推动居住小区模式改革。然而现有民众的接受度和满意度堪忧。基于对缓解城市交通压力的愿景，本文着重于小区交通资源的共享研究，探讨了开放小区的交通开放问题，并给出了开放小区的规划建议。本文通过多次调查问卷，实地走访，从多方面收集了民众对开放小区的接受程度与建设期待，包括开放小区建设必要性，开放时段与开放程度等。继而采用评价指标体系法，建立了居民满意度评分模型、通行能力评价模型。结合调查结果和数学模型，文中给出了小区规划设计方案并进行了优化，尽可能在满意度与通行能力方面得到平衡。据此，笔者建议目前开放小区建设重点在于政策法规完善、取得民众支持、制定合理规划以及强化治安等。但对于城市土地与整体规划方面，本文未做深入研究。
关键词：开放式小区 居民满意度 交通开放 资源共享
1 引 言
1.1政策背景
国务院2016年2月6日发布的文件《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（后简写为《若干意见》）中提出“新建住宅要推广街区制”, 原则上不再建设封闭住宅小区,该文件提出推广街区制和开放现有封闭小区为我国住宅未来发展的方向。
1.2国内外横纵对比
1.2.1 国外小区发展趋势
自一战后，国外大部分城市住宅多采用单体住宅的形式，突出建筑装饰精美的内部功能布局和华丽的外部的环境景观。 在20世纪中后期，由于汽车的发展产生了邻里单位的规划理论和实践，但也只是部分限制机动车交通，对行人依然是开放的，整个邻里单位依然是一个开放的环境。后来，即使封闭式城市住区出现，但基本都是在城市郊区并且很快应社会的一致要求而开放。
纵观国外城市住宅小区的发展史，开放一直是居住区的基本趋势。
1.2.2国内小区现状
我国传统的小区[1]是指在城市一定区域内建筑的、具有相对独立居住环境的成片居民住宅，其配有成套且较为完善的生活服务设施，并且这些配套生活服务设施为小区内业主所独享或优先。
随着城镇化的推进，城市土地资源日益稀缺，各地出现城市通病，如：房价持续上升、邻里关系疏远；交通拥堵日益加重、小区内部资源有效利用率低等。然而，受“居者有其屋”的传统观念影响，国人把家视为一个神圣不可侵犯的场所，多数人不愿意将小区资源与外界共享。
为缓解城市通病，推动居住模式改革势在必行，开放小区的建设提上日程。《若干意见》提出了“街区制小区”，体现出我国住宅发展历史基本呈现由封闭到开放的过程。
2 研究目的
2.1响应政策
《若干意见》指出“新建住宅要推广街区制, 原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开, 实现内部道路公共化, 解决交通路网布局问题, 促进土地节约利用。”开放封闭式小区，对优化城市交通路网布局，促进土地集约利用具有重要意义。
2.2缓解交通压力
随着土地资源紧缩，城市交通堵塞成为了很多城市亟待解决的问题。传统的封闭式小区将城市土地割裂，形成城市交通的“毛细血管”堵塞。若小区开放，将小区道路并入城市路网，可在一定程度上缓解道路交通压力。
2.3资源共享
城市中众多围墙形成交流阻碍, 导致城市交往空间缺失, 造成冷漠的人际交往。开放式小区可共享商店、步行空间、绿化带、休憩空间等小区资源，从而为街区注入活力，缓解道路交通压力，实现道路土地资源共享。
2.4 促进人际交往，优化城市形象
在我国社会主义发展过程中，传统的封闭式小区隔绝了与周边邻里的交流，诱发了邻里关系冷漠等一系列问题。建设开放式小区，可形成更多方便各年龄人群活动的场所，且促进了人际交际，符合社会主义价值观的建设。
建设开放式小区在城市建设方面预留了弹性空间，对城市问题在组织、结构等方面进行了优化，实现了住宅组织结构、功能设施等方面的重组[2]。减少了单一模式的居住型住宅，增强了城市空间的丰富性。
3 调查结果分析
3.1调查范围及对象选择
开放式小区在国内属于较为前瞻的概念，故调研范围主要定位于一、二线城市，及部分有建成开放小区的城市。实地走访对象主要为思想文化较为开放的人群，以期对调研结果更具代表性和前瞻性。本次实地走访集中在作为“新一线城市”的成都市和宜宾莱茵河畔小区。
3.2调查问卷结果分析
3.2.1 开放式小区的概念普及程度
在实地问卷调查过程中，曾有一位老师提出这样一个问题：“我们这一代人还听说并且在广州有感受过类似的小区，那么你们怎么调查上一代人（指60年代或70年代出生的那一代人）呢？”这个问题不仅是众多答卷者和交谈者的疑问，也是最初选择课题时大家的疑问。这个问题不仅体现了开放式小区这种新型事物有着接受者的独特性，也表现出其将来开始发展以及可能发展的地域性和推广上的困难。
图3-1 小区居民比例 图3-2 是否了解开放式小区
在发放的第一份问卷中，有69%的调查者居住于小区当中，针对大家对开放式小区的了解情况做调查时，有69%选择了“没听过”或“不了解”，除去此次问卷发放地理位置的不理想因素，能看到有三分之二的答卷者对“开放性小区”这个概念了解甚少，且大部分选择了解的答卷者都来自一线城市的青年一代。见图3-1、图3-2。
数据的结果体现了对于这个问题的独特性以及地域性。选择了解的答卷者多是来自一线城市，其接受新事物的速度和能力受所处地域的影响；并且在推行“开放式”小区的城市——宜宾，答卷者也体现出了一定的接受程度，这都体现出了此问题有着接受人的地域性的特点。
3.2.2居民对两种居住模式的看法
在对封闭式小区与开放式小区两种居住模式进行了调查以后，数据表明居民还是更愿意改进现有封闭式小区，尽管现今依然存在众多经济、社会、安全问题，但这种伴随他们最多数时间的居住模式更能给居民提供不打破现有各种生活环境的安全感。在现在大多数居民看来，小区虽然是一个公共的开放空间，但其开放是针对小区内的小部分居民，这对居民居住的私密性有着很好的保障。
然而，他们没有看到的是开放式小区的开放也仅仅是针对公共区域，见公共区域的使用者变得更为灵活而已，并没有开放任何有关其私人的居住区域，所以，有时候人们对部分新事物的拒绝是流于表面的，没有任何了解与主观上的经验性的拒绝。
3.2.3 小区资源开放程度
在调查中，大多数居民倾向于参与其他小区的资源共享，但又只愿开放自己居住小区的部分资源（如医药店，便利店）。
在成都实地走访的居民问卷调查中，人们普遍认为应以安全保障为先，建设有中国特色的半开放式小区可能更有可行性。例如针对车辆实施人车分流策略；配套保全及卫生保障的安排；再考虑现有资源分配是在现有模式上对小区住户及小区内较开放地段的住户的区分，还是与政府协商开放路段所有权及后续问题；此外，还应对流量加大的被使用的基础设施加以保障等。
在对国内相关开放式小区的走访调研中不难发现，国内目前尚没有真正意义上的开放式小区，以宜宾莱茵河畔为例，其实质上是一个个以花园命名的各个小区的集合体。但它为我国开放式小区的建立和推广提供了新的思路：小区内独立再分区。但这种模式想要达到邻里关系和睦还值得进一步商榷，然而这种本质不变的小区模式又确实缓解了一定的交通压力，对一些小区资源进行了共享，这种半开放式的小区建筑群体模式似乎更适合居民心中的理想居住小区。
图3-3 封闭式问题的拟改善对比图
3.2.4 基于交通开放的开放式小区的必要性
上述探讨的众多问题似乎都透露出这类小区建设的难点、各方都没有明显的利益，既费钱又费力，所以是没有必要性的。事实并非如此。
居民渴望现有封闭式小区能有所改进；交通拥堵和交通压力带来的社会性问题有待解决；城市人口的聚集与增加更是加重了城市土地资源的负荷；老龄化社会的到来，尚未完善的各种养老院的模式与制度与老年人口比例的增长对邻里关系这一因素的需求更是进一步上升，这都体现了建设开放式小区的必要性。
在传统的封闭大院拆围墙的基础上，国家相关政策也有着关于探讨解放土地资源，有效利用土地资源等相关条例，这意味着新事物的可行是一步步探索，否定，再探索中摸索而来，并也体现了它独有的价值。国家应该是在对其进行研究和调查或者在有可能的基础上更进一步实践，开展“试点”对其进行检验来探讨开放式小区存在的必要性，这样才能真正的了解这个想法是否符合当今城市需求乃至发展。
4 基于交通开放的小区模型
4.1 国内研究现状
国内许多学者从不同角度对开放式小区的建设进行了研究。李向朋[3]通过整理调查的数据，采用交通分析理论和 Braess 悖论，获得了道路交通能力、延误时间、排队长度等评价指标，并根据评价指标判断封闭型小区周围交通状况。
商宇航[4]通过问卷调查、案例分析和实地调研，归纳总结了街区型住宅在形态结构及空间布局的基本特征及开放性设计要点。并从城市规划及建筑学角度，道路系统的可达性等四个方面提出了街区型住宅的开放性设计策略，且以图示化语言抽象出了街区型住宅的概念模型。
纵观国内在研究开放式小区对周边道路通行能力的影响时，未考虑开放小区后小区内部居民的居住满意度。据此，本次调查针对居民居住满意度及道路通行能力进行综合性研究，力求得到缓解交通压力、实现土地资源共享的开放式小区模型。
4.2 基本假设
1、该城市道路无施工，地面平整，车辆可正常行驶；
2、道路要发生堵塞时，多余车辆进入小区通行；
3、车流为连续流，以假设的平均速度行驶，且城市道路行驶速度为35km/h，小区内行驶为10km/h。
4、问卷调查的数据可以代表人群的总体情况。
4.3 模型的建立
在假设道路拥堵（即道路单位时间内进入车流量超过了道路通行能力从而造成了堵塞）的基础上，通过计算在面临相同车流量时，开放小区后为道路提升了多少处理车流量效率，可以此作为衡量小区开放后通行能力的标准。
首先，从小区通行能力和内部居民居住满意度两个方面对小区的开放好坏程度进行综合评价。其次，以居民居住满意度建立综合评价指标模型，并采用问卷调查的方式来赋权及计算后期得分。最后，根据以上数据得到小区的居住满意度评分。
本模型从居民满意度和开放后通行能力两方面出发，力求使两者的综合评分达到最高值，如下图4-1所示：
模型总评分为：
(1)
图4-1 小区综合评分模型示意图
4.3.1 居民满意度评分模型
通过查阅文献，筛选了建筑环境、交通环境、邻里环境、价格、售后服务质量五个影响因素。如4-2图所示。
图4-2 居民满意度评分因素图
由于居民对建筑环境与邻里环境方面密切关心，因此针对这两个因素设置了若干二级指标，如表4-1。通过问卷调查及方案对各个方面的因素进行赋权评分并求和，最终得到居民满意度的评分。
表4-1 建筑与邻里环境的影响指标表
则居民满意度分数为：
(2)
其中：w为各项因素对根据问卷调查求出的权重。
4.3.2 通行能力评分模型的建立
图4-3 道路通行能力模型示意图
5 方案设计
5.1初步小区设计
本方案以第一份问卷所调查的小区居民对各小区内道路开放及资源共享的满意程度和偏好为基础，基于人车分流、交通改进、资源最大利用以及与周边交通资源共享的理念进行初步设计。运用Revit 2016作图，小区道路布局如图5-1所示。
图5-1小区开放可路网分布图（方案一）
当时图中左下部分交通口堵塞时，小区下方道路的车辆可以通过小区内开放道路与道路交接处进入小区内行驶，而后从小区上方出口驶出，以达到为城市道路分流、缓解交通压力的作用。
小区内工作日非高峰时段、双休日、节假日道路对外开放；小区内设有门禁、物业；小区内公共服务设施，且便民商店、娱乐设施（健身器材等）、卫生站可对外开放；为了方便通行，小区内开放道路均为双行道，路宽为6米，道路两旁的建筑红线间隔至少为10米。从内部居民和进入小区人群的人身安全出发，小型车以外的大型车和中型车均不能进入小区内开放道路行驶，进入小区的小型车辆要按照交通规则及小区内行车规定行驶。小区内居民车辆在进入小区时直接进入地下停车场，与外来车辆分流。
图中小区内最右边道路一般不予开放，在必要时候作为消防安全通道使用。
如图中所示，当道路交通拥堵时，部分车辆可以选择道路右边的交通口进入小区内部，再由小区上方出入口驶出。因此，在城市道路过于堵塞，造成进入小区内部车辆过多时，可能会造成小区上方出口旁的丁字路口出现拥堵现象，但考虑到小区开放只是作为缓解交通压力的辅助手段。实际可能进入的车辆不会太多，即使出现拥堵，程度也不会较大。
小区开放后会造成一定人流量进入小区，这可能会给小区卫生及物业管理到来一定的压力和负担；设施的共享也会造成设施的使用频率频繁，从而会加快设施的损耗速度。但人流进入小区也不只会带来坏的影响，人流的进入增加了小区内的生气与活力，会营造出和谐、互动、开放的社区氛围，这打破了国内流行的小区居住模式、促进了人与人之间的交流，为国内开放式小区的发展提供了实践依据。
5.2 方案对比分析及最终方案的确定
为增加通行能力，方案2的设计加大了小区内路网密度、新增了一个小区出入口等，虽然较好地解决了小区内可能出现堵塞的问题，但也增加了小区内的噪音、卫生、人身及财产安全问题；也增加了进入小区的人流量，可能会使小区内出现混乱状况。但在这种路网结构下，也形成了一定街区氛围，房地产商在建设小区时，可以在临道的建筑结构上，把一二楼设计为临街的商铺，这不仅会为小区内部居民提供了更高的便利，营造了开放性更高的街区氛围，也为房地产商提供了一定的商业收入。
即在方案一的基础上改善了小区内原有的路网布局，增加了路网密度以及一个出入口，如图5-2所示。
图5-2小区开放可路网分布图（方案二）
综合以上方案分析，在不改变小区通行能力的条件下，优化方案二中所存在的一些造成居民不满意因素，在路网结构、开放时间等方面做出了调整，如图5-3所示。
图5-3小区开放可路网分布图（最终方案）
在道路不拥堵的情况下，小区通行能力主要由小区出、入口决定，所以在满足合理性的前提下，不改变小区的出入口，对方案二中的道路适当减少，调整路网结构，使最终方案通行能力与方案二基本相同。
各方案的主要设计对比如表5-1.
表5-1 各方案设计对比分析表
方案三在门禁方面做出了改变，不再是原有的“一刀切”模式，而是在每栋单元楼设置独立门禁。同时可知小区内设施、绿地等资源损耗较快，需要物业的妥善管理。因为限制了外来车辆进入时间，可能会对小区内商铺的营业情况造成一定的影响。在非道路开放时间段，外部人流可以从小区入口进入小区内使用小区内的绿地和设施等。在这个时间段，小区可以作为居民和小区外人群的“商业步行街”使用。
图5-4各方案评分结果对比图
各方案的评分如图5-4所示。由评分结果对比分析，可知最终方案的设计在一定程度上平衡了居民满意度与开放交通，缓解交通压力，最终得分62.52分。
6 开放式小区建设建议
6.1 取得民众理解与支持
自古以来，受到封闭式居所的影响，大部分民众还不能接受开放式小区这一模式，其次结合我们前期网上问卷调查及宜宾、成都实地调研结果来看，要进一步全面推进开放式小区的建设，政府和媒体还需要做好积极宣传工作，让广大民众深入了解开放式小区的概念及其优越性并获得理解与支持。
6.1.1 政府政策
开放小区的建设还需政府做好表率作用，在各方面予以大力支持。人们购房最关心的房价问题、开放后的小区道路管理及公共卫生管理问题、小区内公共设施的管理及维护等，都需要政府出台相关政策以引导和支持。开放式小区这种全新小区模式的推行，政府的支持是其顺利推行的保障之一。
6.1.2 完善相关法律体系
《物权法》规定建筑区内的道路、绿地、车库都归业主所有，然而小区开放后，部分道路、绿化及其他资源实现共享，必然侵害到小区业主的权益；再者，开放小区后，外来行人、车辆等均可进入小区，即使实行人车分流也不能确保不会发生各种安全问题、交通事故等。因此，为保证小区内安全问题及平衡各方利益，除了一些基础的必要设施外，还需对现有法律体系加以修改完善。结合我国现有国情，具体可参考目前国外已有的相关法律体系。
其次还需对土地出让模式做出改革。小区业主对小区内土地有使用权，并为此付出物质代价。而在小区对外开放后，绿化、土地资源实现共享，小区业主权益受到侵害。因此在开放式小区的道路建设、绿化等方面政府或开发商应主动承担更多的公共责任[7]。
6.1.3 开放现有小区规划
现代城市规划逐渐转向街区制，但并非所有小区都需要开放，要将小区实际情况和城市管理结合在一起，实现人性化的小区规划。对于已建成的小区，若其内部道路等级低，相关配套低则不予以开放；而在商业区、城市住宅区及其他人口流量大的小区，在小区业主普遍认可、同意的情况下，可予以一定程度上的开放[8]。
6.2 加强物业管理及治安
安保问题一直是业主最为关心的话题。根据前期调研结果来看，开放式小区仍然且更加需要物业。相对封闭式小区，开放式小区的物业监管制度应更加完善具体，首先可以建立物业管理在线服务平台，改“被动管理”为“主动服务”，信息化引领，提升物业服务绩效；其次治安问题，物业应联合城市道路交管局、当地派出所及街道办等进行小区内部治安管理，多元参与，打造和谐社区[9] 。可以建立公众参与的管理制度，参与管理的主体除了政府和开发商等相关组织之外，还可以让小区居民、周边企业单位和事业单位、社会性组织等社会公众力层面加入。这样不仅有利于小区秩序的自维护和社区文化的培养，还能提高参与人员的积极性，有助于开放式小区的推广。
6.3开展试点，循序推进
由于没有历史经验，且基于我国现有的国情及民众对开放式小区的接受程度，我国推行开放式小区还是存在一定困难。因此，预先在个别城市试点，了解民众接受都及业主满意度，用实践检验其可行性及效益后，再看是否进行全国性的推行以及在此基础上如何更好地推行开放式小区[7]。
7 不足与展望
基于本调研小组对于物质、学识、阅历、调查范围等认识有限，因此，仅从小区居民满意度和小区通行能力两个方面进行研究。从调研的结果来看，以下问题还存在不足，需要进一步探讨:
第一、开放式小区建设涉及到土地、物业管理、治安、城市整体规划等方面的问题，由于条件有限，未作深入性的研究。
第二、城市公交车线路是否可以引入开放式小区，有待进一步探讨。
参考文献
[1]周觉,姚超.我国推行开放式小区的利弊研究[J].探求,2016(05):88-94.
[2]李浩祯.开放式结构居住小区在城市建设中的作用研究[J].山西建筑,2016,42(14):11-12.
[3]李向朋. 城市交通拥堵对策—封闭型小区交通开放研究[D].长沙理工大学,2014.
[4]商宇航. 城市街区型住区开放性设计研究[D].大连理工大学,2015.
[5]安友军,杨远会,查靓.基于开放式小区的道路选择[J].智能城市,2017,3(05):70-74.
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[7]周觉,姚超.我国推行开放式小区的利弊研究[J].探求,2016(05):88-94.
[8]俞一之. 开放式小区的合理性探析[D].华南理工大学,2017.
[9]王晓楠. 城区老旧开放式社区治理研究[D].山东大学,2015.
论文作者:余沁霜1,刘宇凡2,王成3,倪秋香4
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/25
标签：小区论文; 开放式论文; 小区内论文; 居民论文; 道路论文; 城市论文; 交通论文; 《基层建设》2019年第7期论文;