汕头市城市规划设计研究院
摘要：本文从15宗用地的区位分布、规模大小、可开发建设量、城市发展等方面研究合并成片改造的必要性；从两版城市总体规划、片区法定控规方面研究合并成片改造的规划符合性；从开发强度方面研究合并成片改造的社会经济预期效益；从省府、市府相关政策文件方面研究合并成片改造的政策可行性。
关键词：城市规划；必要性；可行性
《汕头市34街区控制性详细规划（修编）》于2015年4月21日经汕头市第十三届64次市政府常务会批准后生效。该规划是34街区范围内城市建设和开发的法定性文件。凡在本规划区范围内进行的各项土地利用规划和建设活动，均应遵照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，执行本规划。下一层次修建性详细规划和建筑、工程设计也应遵循本规划的原则和具体要求进行设计。
1、工程案例
本文研究的用地位于龙湖区34街区中部，星湖城小区北侧、银安花园东南侧，由珠池街道、广东南洋电缆集团、市荣达织造厂、金园工贸和金园物资（同一产权人，共7宗）、中马街道（金平区，共4宗）、新兴街道（金平区）等6个权属单位共计15宗用地组成，各用地的编号、分布情况，详见图1。
2、用地合并成片改造的必要性
2.1从小学的实施建设分析合并成片改造的必要性
近年来龙湖区经济快速发展带来了城市快速发展和人口集聚增加，龙湖东片区更是重中之重，以嵩山路—珠池路—泰山路—中山路围合的范围高楼林立，城市开发强度相当高。大量人口生活也带来了很大的学位压力，学位需求急剧增加。与龙湖东片区城市快速发展相比，教育设施配套建设却没有与之相对应， 34街区现状既没有小学，也没有初中和高中，街区内各阶段的学生都需要分流到周边学校，既加剧了周边学校的压力，也给街区内的居民带来很多不便，入学难一直是居民诟病的热点主题。因此，规划小学的尽快实施建设是民心所盼。34街区控规编制时，既考虑了本街区的实际需求，也结合15宗用地产权比较分散，大部分无法独立改造的实际情况，规划按“合并成片改造”的思路，将诸多小工业用地进行整合，规划为二类住宅用地，共同配套18班小学一处，用地面积为0.81公顷。
综上所述，无论是各级政府机关，还是用地业主等都应努力促进这15宗用地的合并成片改造工作，使得街区规划小学这一民心工程能尽快实施建设。如果这15宗用地不尽快促成合并，规划小学将不可能建设。从小学的尽快实施建设方面分析，合并成片改造对于解决街区教育需求是很有必要的。
2.2从用地的分布情况分析合并成片改造的必要性
从图1可以看到，中马街道的5宗用地都是各自分布，互不相连；金园物资的5宗用地中，编号9地块独立存在，编号10地块与编号11地块相连，编号14地块与编号15地块相连；金园工贸的2宗用地也是各自分布，互不相连。这种错开的分布情况使得同一权属的地块无法独自改造，只有合并成片改造才能达到多方共赢。从用地的分布情况分析，合并成片改造的是很有必要的。
2.3从片区路网分析合并成片改造的必要性
34街区四至城市道路均已按照《汕头市城市总体规划（2002-2020）》建成，其中有：东侧城市快速路泰山路、南侧城市主干道金砂东路、北侧城市次干道珠池路、西侧城市次干道黄山路。片区外围道路建设完善，可快速到达城市其他片区，并可便捷进入城市对外交通网络。与街区外围完善的道路系统相比，街区内部的道路系统就显得差强人意。街区内部现有两条区间道路，东西向的为汕充公路，连接黄山路和泰山路，现状约为10米；南北向的小区路，沿着三脚关沟绿化带的走向，连接珠池路和东西向的老珠池路，现状约为6米。除去上述两条区间路，其余为各厂区的内部道路，多为断头路，路窄且通达性差。
由图2可以看到，街区内规划两条主路，横向主路红线宽度控制为24米。纵向主路红线宽度控制为18米。二级路（小区次路）红线宽度控制为12米、8米。
本文的15宗用地中，两条主路和两条小区次路都与这些用地有联系，尤其是横向主路，长度约为340米。如果这15宗用地各自改造，由于建设时序以及地块限制等原因，这些街区内部道路的拓宽或新建都将遥遥无期，从整个街区改造而言，都无法完善片区路网，改善片区环境。因此，只有合并成片改造，才能一次性使得这些街区内部道路给予建成，从而改善街区内部交通微循环，完善片区内部路网。从片区路网分析，合并成片改造对于完善街区内部路网是很有必要的。
3、十五宗用地合并成片改造的社会经济预期效益分析
根据《汕头市34街区控制性详细规划（修编）》规划，十五宗用地合并之后，住宅净用地面积为26830㎡，容积率为4.5，计容建筑面积为120735㎡；小学用地面积为8176㎡，容积率为0.9，计容建筑面积为7358.4㎡。由此可知，十五宗用地合并成片改造的总建筑量为128093.4㎡，土地利用率大大提升。十五宗用地合并成片改造将有利于整体的建筑布局、内部景观设计、外部交通组织等，改变现状的脏乱差，还居民一个成规模、环境优美、安居乐业的花园小区。此外，十五宗用地合并成片改造还可以使得规划小学真正落地，满足居民对于教育的需求，完善龙湖区乃至全市教育系统布局。从社会经济预期效益方面看，十五宗用地合并成片改造可以大幅度提升社会经济效益，确保国有资产的利益最大化，增加地方财税收入，因此，十五宗用地合并改造，从社会经济预算方面看，对两区是双赢的。
4、用地合并成片改造的可行性
4.1土地整合的可行性研究
4.1.1通过市场行为的土地整合
本文的15宗用地中，南洋电缆、荣达织造厂、金园工贸、金园物资等属私人产权用地，目前各产权人已自行开展土地整合合并工作。
（1）编号1和编号3用地
经汕头市荣达织造厂有限公司和汕头市南洋伟业房地产开发有限公司双方协商，汕头市荣达织造厂将位于龙湖区银安的充公路北侧土地（编号3用地）转让给汕头市南洋伟业房地产开发有限公司，双方于2016年6月4日签订了土地转让合同书，并且已于市国土部门办理相关转让手续。而汕头市南洋伟业房地产开发有限公司又是编号1地块的业主珠池街道共同改造编号1地块的公司，因此编号1和编号3用地的合并成片改造无障碍。
（2）编号2用地
本文的15宗用地中，编号2用地为南洋电缆公司用地，用地面积约为1282.03㎡，该公司已与汕头市南洋伟业房地产开发有限公司达成共同改造协议，而汕头市南洋伟业房地产开发有限公司又是“合并成片改造”的大力推进者，因此，编号2用地与周边用地合并成片改造无障碍。
（3）编号9、10、11、12、13、14、15用地
本文的15宗用地中，编号9、10、11、12、13、14、15用地为金园物资公司和金园工贸公司用地，而金园物资公司和金园工贸公司又是同一产权人。目前汕头市南洋伟业房地产开发有限公司正在与其开展土地合并成片改造的相关工作，且进展顺利。因此，在合则共赢的市场规律下，编号9、10、11、12、13、14、15这7宗用地与周边用地合并成片改造无障碍，
4.2政策可行性研究
4.2.1 编号5和编号6用地符合“三旧”政策中关于“三地”的政策
根据省政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办【2009】122号）第五点关于“边角地、夹心地、插花地的处理”，边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。“三地”分类处理方式中第一类，“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。本文的15宗用地中，编号5和编号6用地是符合以上政策要求的，完全符合“三地”中边角地的范畴。
4.2.2编号4和编号7用地符合“合理处置‘三地’超标问题”的政策
鉴于在实践中存在诸多问题，汕头市政府在2012年6月发布《关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知》（汕府【2012】75号），其第六点“合理处置‘三旧’改造个案中‘三地’超标问题，明确了‘三旧’改造项目涉及的边角地、夹心地、插花地面积大于3亩或累计面积超过改造项目总用地面积10%的，符合土地利用总体规划和城乡规划的，对于需报地市以上人民政府批准的改造项目，可由区县人民政府将改造方案连同相关说明（包括超标‘三地’一并纳入改造项目的必要性、社会经济预期效益等）一并报地市以上人民政府批准，根据个案的原则进行审批，纳入‘三旧’改造范围，享受‘三旧’改造有关‘三地’的政策”。本文的15宗用地中，编号4和编号7地块虽然面积超标，但符合城市总体规划、土地利用规划、控制性详细规划中的相关规划。可以参照“三旧”政策中“合理处置‘三地’超标问题”的政策执行。
4.2.3编号8用地
本文的15宗用地中，编号8用地为新兴街道用地，面积约为9793㎡。该用地的面积较大，且有一面临规划小区路，建议进行该用地改造的公司能与周边用地进行合并成片改造，理由有以下几方面：（1） 合并成片改造可以营造一个面积更大、环境更优美的一体化居住小区，更好发挥土地效益，提高土地利用率，实现各方共赢。（2） 合并成片改造能更好地响应市政府关于“三旧”改造中尽可能的推动成片改造的要求。（3） 合并成片改造能符合该片区的控制性详细规划中的要求，使得属于共同配套的规划小学顺利落地建设。（4） 合并成片改造能在建设时序上保持一致，使得本报告研究范围内现状破旧、存在安全隐患的工业厂房一次性得以改造，还居民一个安居乐业的美好环境。
本文的十五宗用地中，其中10宗用地正通过市场行为商谈，以达成共同改造，部分已经完成；2宗用地完全符合“三地”中边角地的范畴；2宗用地符合政策中关于“符合土地利用总体规划和城乡规划的”的要求； 1宗用地符合市政府关于“三旧”改造中尽可能的推动成片改造的要求。因此十五宗宗用地合并成片改造在土地整合上是可行的。
4.3城市发展建设可行性
2014年，汕头市政府常务会议审议通过《汕头市中心城区扩容提质实施方案》，《实施方案》提出，我市要充分发挥国家经济特区、东南沿海重要港口城市和粤东中心城市的独特优势，围绕“精致汕头，滨海国际化山水人文都市”的城市目标，按照“根植性发展、精致型开发、包容性增长”的新型城市化模式，积极推动汕潮揭同城化建设，有效实施中心城区“扩容提质”，促进城市空间布局进一步优化，产业发展水平明确提高，城市综合承载力进一步提升，城市服务水平和辐射能力显著增强，成为粤东增长极中心城市，成为区域现代服务中心、交通航运中心、文化科教中心、旅游休闲中心。
金砂路北侧的星湖城居住小区和星湖商业城已建成，极大地提升了34街区的居住环境和商业氛围，为东区增添了新的商业圈。但34街区内部的其他用地并没有进行改造，破旧的厂房仍然存在，败落的景象依旧保持。34街区外围的光鲜与内部的脏乱形成了鲜明的对比，因此有必要加快内部厂房的改造进程，从而创建一个市民能够安居乐业、和谐共处的现代化街区。从城市发展角度考虑，有必要加快本报告研究范围中厂房的改造进程，从而创建一个市民能够安居乐业、和谐共处的现代化环境。
5、结论
本文从15宗用地的区位分布、规模大小、可开发建设量、城市发展等方面研究合并成片改造的必要性；从两版城市总体规划、片区法定控规方面研究合并成片改造的规划符合性；从开发强度方面研究合并成片改造的社会经济预期效益；从省府、市府相关政策文件方面研究合并成片改造的政策可行性。从而得出结论：本文的15宗用地合并成片改造是必要的，可行的。
论文作者:黄克儿
论文发表刊物:《基层建设》2016年第33期
论文发表时间:2017/3/6
标签：成片论文; 街区论文; 汕头市论文; 编号论文; 南洋论文; 城市论文; 地块论文; 《基层建设》2016年第33期论文;