论中国物业管理的市场化，本文主要内容关键词为：中国论文,物业管理论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
物业管理是近年来中国房地产业中发展最快的一个新兴行业。随着物业管理行业的发展，物业管理市场开始萌芽和起步。但目前中国的物业管理市场容量还很小，市场主体行为尚不规范，市场效率也较为低下。由此，难以保护业主和住户的利益，最终将会危及物业管理公司的生存，进而会阻碍新兴物业管理行业的发展。因此，要推动中国物业管理的进一步发展，当务之急是要实现物业管理的市场化。
一、物业管理市场化的动因及其本质内涵
（一）物业管理市场化的动因
从实践上看，物业管理市场化较明显的动因是非市场化的物业管理方式存在难以克服的局限性，或者是现有的物业管理市场不规范，给物业管理行业的进一步发展带来了巨大的困难。从理论上看，物业管理市场化是为了解决物业管理过程中由于委托——代理关系带来的动力问题和短期行为问题。
1.关于动力问题。
委托——代理关系简称代理关系。代理问题（动力问题）的产生首先是由于物业的所有权与管理权的分离，正是这种分离导致了代理关系的形成。但是，代理关系并非天生伴有动力问题，如果物业管理公司与业主的目标完全一致，或者说，他们的效用函数能满足效用一致的假定，便不会有动力问题的产生。这种情况并非绝对不可能。我们经常看到，在物业管理过程中，业主很可能是一家房地产开发企业，则物业管理公司很可能是它的下属机构。在这种特定场合下，它们的效用函数就是基本上满足效用一致假定的。因此，动力问题的产生还依赖于第二个前提，即代理人与委托人之间的目标是不一致的，或者说，它们的效用函数并不满足效用一致的假定。进一步讲，即使代理人与委托人之间目标不一致，但委托人能够对代理人进行直接的行为度量，即业主直接观察物业管理公司行为，也就不会产生动力问题。显然，这是业主获取有关信息的最直接渠道，由此而获得的信息一般具有较高的精确度。但在现实中，业主对物业管理公司进行直接的行为度量却受到信息不对称的限制。例如，物业管理公司非常清楚自己的管理水平，对物业管理事务也比较熟悉，而业主则很可能不具备这方面的专业知识。由此可见，动力问题产生的第三个前提条件就是在委托人和代理人之间存在着信息的不对称性。
在现实中，动力问题的三个前提条件都很容易满足。就是说，动力问题是很普遍的。那么，如何解决动力问题，或者说如何使代理人与委托人的效用函数相协调呢？针对物业管理公司追求利润最大化的动机，业主可以考虑把物业管理公司的收入或利润与它的经营业绩挂钩，即实行承包的方式。如果物业管理公司的经营业绩良好，它将获得较多的收入或利润；反之，如果物业管理公司经营业绩很差，它可望获得的收入或利润也很少，甚至等于零。但是，通过承包方式实行激励，从而解决动力问题，容易导致物业管理公司行为的短期化。由于业主缺乏物业管理方面的专业知识，难以获得关于短期行为的信息，不可能及时加以制止，因此，短期行为最终会降低业主的效益。
2.关于短期行为问题。
要解决短期行为问题，就必须有相应的约束机制。一种约束机制是，业主许诺在一定时期之后，将从物业的增值收入中提取一部分作为对物业管理公司的报酬。这样，物业管理公司追求利润最大化的动机与业主追求物业保值增值的动机就协调一致了。但是，这种约束机制的建立，事实上改变了物业管理公司与业主之间的代理关系。在代理关系下，业主拥有物业的所有权，而物业管理公司只是由于业主的授权才获得了相应的物业管理权。如果业主允许物业管理公司从物业增值中获得部分收益，实际上也就意味着业主向物业管理公司让渡了部分的物业所有权。因此，业主与物业管理公司之间不再是代理关系，而是形成了一种财产共有关系。也就是说，这种约束机制不是在维持代理关系的前提下来解决短期行为问题。
另一种行之有效的约束机制就是市场竞争机制。这里的竞争主要是指物业管理市场上的竞争。在物业管理市场上，众多的物业管理公司都希望能够被聘用。正是由于这种竞争的存在，业主可以较为自由地对物业管理公司进行选择，它可以聘用，也可以不聘用某一物业管理公司。对于已经受聘的物业管理公司来说，竞争也同样存在。
聘用和改聘对物业管理公司的激励约束作用是通过其声誉发生的。一般而言，业主在决定是否聘用某家物业管理公司时，主要就是考察它过去的业绩，即其声誉。因此，竞争的压力越大，物业管理公司对其声誉也就越重视，从而，聘用和改聘作为激励其约束手段的作用就越大。当然，物业管理公司对声誉的重视，还取决于另一个因素，即声誉的“质量”，或者说，声誉所反映的实际情况的准确程度。在经济信息流通率越高的地方，声誉与现实情况就越接近，从而声誉也就越受重视。
正是因为市场竞争机制对于解决代理关系下形成的动力问题和短期行为问题是一种行之有效的手段，所以物业管理的市场化对物业管理的健康发展有着非常重要的意义。这就是物业管理市场化的真正动因所在。
（二）物业管理市场化的本质内涵
1.物业管理市场化的定义。
目前，我国业主委员会组建还不普遍，组建后的业主委员会也因种种原因而不能行使自己的权利和承担相应的义务，物业管理基本上还处于“谁开发、谁管理”的阶段，由开发商自己组建物业管理机构来进行管理，具有浓厚的自然经济色彩。物业管理市场化，就是把这种以自给自足和内部交换为主要内容的物业管理推向市场的过程。具体地说，就是要在明确业主委员会和物业管理机构双方基本的权利义务关系的基础上，引入竞争机制，通过招标—投标方式，形成委托—代理关系，推动物业管理行业的进步和发展。
2.物业管理市场化的内涵。
（1）物业管理市场赖以存在的制度环境。关于这个制度环境所包含的各个具体的制度安排，我们将另作专门阐述，此处不再赘述。
（2）现实的市场主体和市场客体。现实的市场主体是指能够适应市场运行，自主经营、自负盈亏、自我发展的企业，或是具有相似性质的组织或机构（包括个人）；现实的市场客体，即能够在公开市场上交换和流通的商品或劳务。
物业管理服务及相关的咨询服务却是可以在市场上交换和流通的，是现实的市场客体。尽管如此，这种客体的市场化也需要一个前提条件，就是对物业管理服务和相关的咨询服务的消费要实现社会化。如果潜在的消费者都是自己为自己提供这些服务，那就谈不上交换和流通，从而也就谈不上成为现实的市场客体。
物业管理服务（含相关的咨询服务）的供给主体和需求主体的市场化，或者说，供给主体和需求主体要成为现实的市场主体，也需要一系列的前提条件。从一般的意义来说，现实的市场主体具有两个特征（这两个特征事实上就是供给主体与需求主体的市场化的条件）。
首先，现实的市场主体必须是一个决策主体。这就意味着它在面临一系列的抉择时，能够进行成本—收益分析，从而实现其效用（利润）最大化的目标。对作为供给主体的物业管理机构来说，就是要把物业管理服务作为一种特殊商品实行企业化经营。换言之，就是要实现物业管理机构的企业化。这也是原有的行政性的房屋管理制度适应市场经济的一种转轨。需求主体要成为一个决策主体，可以是企业化的组织，也可以是具有硬预算约束的个人。如果需求主体是一个由个人或组织构成的集合体，那么这个集合体要成为一个决策主体，就必须通过投票程序选举出一个决策机构。这在物业管理市场上就是我们通常所说的组建业主（住户）委员会。
其次，现实的市场主体还必须是一个交换主体。市场的供给主体和需求主体不能是同一的，需求主体不会购买自己提供的商品（劳务），同样，供给主体也不会为自己提供商品（劳务）。这就意味着，作为供给主体的物业管理机构提供的服务需要社会化，同时，作为需求主体的业主、住户等的消费也需要社会化。这个本质内涵其实与我们前面提及的交换对象的市场化的内涵是同质的。
也许有人会认为，物业管理机构的专业化也应该是其市场化的应有之义，其实不然。一个企业是实行专业化还是实行一体化，并不是它能否作为一个市场主体而存在的依据或条件，而是它适应市场经济发展的一种策略。根据交易费用理论，企业实行专业化或一体化的选择，取决于企业内部交易费用与市场交易费用之间的权衡。在现实的市场中，我们既能找到专业化的企业，也不难发现一体化的企业。还需要进一步补充说明的是，企业化作为供给主体市场化的一个内容，仅仅是为了培育一个能够灵活适应市场变化的决策主体，而不是像有些人提出的那样是为了强调规模经济，或者是为了强调“一业为主、多种经营”（即范围经济）。事实上，规模经济和范围经济的获得，不是企业化的理由，而是企业一体化或专业化策略的动机。
二、物业管理市场化的战略选择
根据制度变迁的两种理论，即强制性制度变迁理论和诱致性制度变迁理论，物业管理的市场化有两种战略可供选择。
一是先立规则，再行交易。或者说在放开交易之前，先把制度框架建设好，这其实是强制性制度变迁理论的应用。
二是先行交易，规则紧随。先在现有的制度框架条件下让物业管理的市场交易运作起来，使市场信息得到充分地显示，再相应地完善它正常运行所需的制度条件，有的放矢地纠正它产生的偏差乃至弊端。它是与诱致性制度变迁理论相适应的。
究竟采用哪一种战略才有可能最有效地实现物业管理的市场化呢？对此，经济学所能提供的解决办法就是分别对它们进行成本—收益分析。
第二种战略选择的成本是显而易见的。因为“先行交易，规则紧随”本身就意味着物业管理市场在一段较长的时间内必然处于一种放任自流的失控状态，无疑会造成这样或那样的问题，例如，物业管理机构之间的不正当竞争、物业管理机构与业主之间纠纷不断而又无所适从，这种成本可称之为“制度滞后成本”。
第一种战略选择表面上看似乎比较理想，好像从开始便可以达到规范市场交易行为的目的，从而避免在第二种战略选择条件下可能发生的“制度滞后成本”。但是，只要稍加分析，我们就可以发现第一种选择同样存在着一些不可避免的问题：
首先，由谁来制订规则。构成物业管理市场环境的制度框架，事实上是一个制度集合，包含许多不同的制度安排，各种制度安排的覆盖面各不相同，不可能由某个机构来统一制订。而分别制订，则又出现了一个如何协调的问题。
其次，制订规则的依据是什么？一般的做法是借鉴物业管理较为发达的国家或地区的先进经验。但是，不同的国家有不同的国情，在借鉴的过程中如何体现这些差异呢？而且，这些差异究竟是什么呢？如果不放开市场，先行交易的话，对这些问题只能是照搬或依据人们的相关经验而行。
再次，如果一项制度是照搬过来的，或者在搬过来后依照人们的相关经验作了一些修正，那么，我们就不能指望这样的制度能够完全满足现实的需要。这就是说，它同样需要在实践的过程中被修正、更改乃至被抛弃。也就是说，借鉴不可能一蹴而就，它事实上是一个试错过程。
最后，在实施第一种战略选择，即强制性制度变迁时，不仅要有决策主体（制定制度的机构或个人），而且还要有实施主体（执行决策的机构或个人）。显然，实施主体不可能具备与决策主体相同的偏好。而且，这种强制性的变迁还有可能会触动实施主体的既得利益。因此，很难保证实施主体会有足够的动力去执行决策主体的各种指令。
以上列举的种种问题，都会带来相应的成本，其中包括“决策成本”（由谁来制定制度，制定制度的过程中应借鉴哪些相关经验）、“试错成本”（即制度被修正、更改甚至抛弃所带来的成本）、“监督成本”（为保证实施主体忠实执行各种指令所带来的成本）。
需要指出的是，尽管从上面的论述可知，采用诱致性制度变迁方式只会有一项成本，而实行强制性制度变迁方式则可能发生三项成本，但是成本项目的多少并不代表成本的大小。确切地指出两种战略选择中哪种更好些，哪种更差些，还需要联系现实，尽可能进行可以量化的评估。不过，我们可以大致地指出，以深圳为代表的沿海新兴城市，可以采用第二种战略选择，即诱致性制度变迁；而绝大部分内地城市，则以实行第一种战略选择为宜。这是因为以深圳为代表的沿海新兴城市具有以下优势：
（1）具有强烈的市场化观念。沿海新兴城市早在市场经济体制被正式提出之前，它们就一直在进行这方面的尝试。置身于市场化的实践中不断探索，在经济上得到了实惠，在经济运行方式和运行的手段上得到了锻炼，从而大大加强了人们的市场化观念，加快了市场化进程。
（2）房屋产权制度比较明晰。这些新兴城市在住房制度方面没有内地城市那些老问题，而且在住房制度改革之初就一直坚持售房的原则，房屋产权归个人所有，基本上没有内地城市在房改过程中普遍存在的有限产权、部分产权。明晰的房屋产权是孕育物业管理市场需求主体的必要前提。
（3）居民收入水平较高。
由于上述原因，物业管理市场化的潜在收益对于以深圳为代表的沿海新兴城市来说，比其他内地城市表现得更为明显。
进一步讲，正是由于不同区域的城市在市场观念、房屋产权制度以及居民收入水平等方面存在着不同的情况，因此在考虑物业管理市场化的战略选择时，不仅应该决定哪些地区可采用诱致性变迁方式，哪些地区可实施强制性制度变迁方式，而且在实施制度变迁时，还应该有一个区域渐进的策略即在条件比较好的地区先行推广，而在那些时机尚不大成熟的地区暂缓实施。具体讲就是首先在深圳等地实行物业管理的市场化，然后总结经验教训，并以此作为在内地城市推行物业管理市场化的依据。在这个过程中，深圳等地的物业管理市场化实践，事实上将会对内地城市起到一种示范效应。这种示范效应具体体现在它能有效地降低在内地城市推行物业管理市场化（即强制性制度变迁）可能发生的决策成本和试错成本，缩短物业管理市场化的进程，使整个变革的总成本降低。
三、物业管理市场化的措施
（一）诱致性制度变迁方式下的措施
表面上看，在选择诱致性制度变迁方式实现物业管理市场化的情况下，政府主管部门似乎可以无为而治，因为诱致性制度变迁是一个自发的过程。但事实并非如此，尽管它是一个自发过程，但其动因却在于当事人（制度变迁的行动团体）能够发现在现有的制度框架外存在着潜在收益。所以，我们可以采取适当的措施将这种潜在收益更为明显地凸现在当事人面前，引导制度变迁的方向，促进制度变迁的进程。
首先，可以通过经济杠杆的作用或是通过其他方式，改变经济体系中的相对价格，有意识地抬高市场化物业管理方式给当事人带来的收益率。例如，要求开发商在房屋竣工后预留一定比例的维修管理基金，这样就可相对地减少业主（住户）的费用负担，而又不至于将这种成本转嫁到物业管理公司帐上。又如，减免物业管理公司的税务负担，可以使物业管理公司降低收费标准，从而减轻业主的负担。
其次，可以采取各种适当的方式，宣传市场化物业管理方式的潜在收益，从而改变人们相对滞后的思想观念。有相当一部分人习惯把物业管理市场化进展缓慢归因于思想观念的滞后，却未揭示思想观念滞后的根源。经济学研究认为，人是有理性的，就是指人们在交换中面临多种选择时，他们有实现其效用或利润最大化的欲望和能力。据此，我们认为有些人之所以被指责为思想观念滞后是因为在他们所处的环境中，非市场化的物业管理能够比市场化的物业管理为他们带来更多的潜在收益（至少他们的感觉是这样的）。这种情况，又如何能让他们的思想观念超前呢？因此，当务之急是让业主（住户）切实地感到非市场化物业管理的种种弊端，以及市场化物业管理给他们所带来的潜在收益。
（二）强制性制度变迁方式下的措施
如果选择的是强制性制度变迁方式，那么需要采取的相应措施就比较多了：
1.制定各种制度安排。在各种具体的制度安排中，有些覆盖面较
广的制度安排略而不谈，只谈物业管理领域的专门制度。
（1）制定物业管理条例。物业管理条例的首要任务就是以法律的形式确定物业管理关系中各个主体（如各级政府主管部门、相关部门、物业管理公司及其职员、物业的所有权人或使用人等）的法律地位与相互之间权利义务关系。
（2）建立物业管理公司资质审查制度。物业管理公司应该是独立的企业法人，有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济法律责任。不符合资质条件的，不予发放营业执照。同时，对于符合资质条件的物业管理公司，也应该根据其人员、资金、技术、管理等方面的素质划分等级。等级较高的物业管理公司，既可以接管高档物业，也可以接管低档物业，而等级较低的物业管理公司则只能接管低档物业。这样，才可能有效地抑制物业管理市场上不正当竞争行为的发生。
（3）规范物业管理公共契约。公共契约属于协议、合约性质，反映大厦或小区各个方面的共同意愿，由各方共同审定，共同遵守执行。订立公共契约的目的，是要清楚讲明各项规则，使物业管理公司、业主或租住户都明白本身的职责、权利和义务。为了规范公共契约，应该明确制订公共契约的基本原则。
2.培育物业管理市场主体。
（1）培育物业管理市场主体的原则。培育物业管理市场主体使物业管理服务的供给主体和需求主体都成为现实的市场主体，应该遵循下述原则：
①确认权力原则。在物业管理过程中，管理权是个核心问题，这个问题不解决，权利义务关系无法界定，其他问题也就无从谈起。一般来说，需求主体是物业管理权的权利主体，代表需求主体的管委会为发包方和委托方，供给主体是受托方，代理业主或管委会对物业进行管理和维护。
②业主自治原则。业主自治原则一方面体现在以管委会为核心的管理体制中，另外还体现在签订或遵守业主公约等方面。
③两权分离原则。物业的所有权与管理权相分离，是物业管理市场化的必由之路。物业的所有权属于业主，再由业主经过选择，把管理权委托给物业管理公司行使和操作。
④明确维护责任原则。对物业的各个部位及其相应的维护责任人、费用承担等问题，都应做详细具体的划分和确定。
只有遵循上述原则，才可能培育出规范的、权责分明的物业管理市场主体。
（2）物业管理市场供给主体的培育。从目前的物业管理实践来看，能够提供物业管理服务的公司的组建形式大致有以下几种：一是由房地产开发企业派生出来的子公司，占现有这类公司的大多数；二是由房地产管理部门所属的房管所（站）转变而来；三是大中型企业单位组建的；四是社会上自发成立的；五是由街道办事处组建的。在这五种物业管理服务的供给主体中，只有第四种比较接近于现实的市场主体。也就是说，它基本上是一种企业化、社会化的物业管理机构。其余四种，基本上没有向社会化转变，绝大部分的管理服务是为自己提供的，组建目的并不是为了通过提供管理服务来获取盈利。此外，由于管理服务的提供基本上是内向型的，因此这也就不可能采取企业化的经营方式，有些物业管理机构甚至是在各方面准备不足的情况下，仓促上阵，难免“穿新鞋、走老路”。因此，培育市场化的供给主体任重而道远。
①促使物业管理公司能够正视竞争，通过招标—投标方式，接受业主委员会的聘请。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。
②确立价格机制的权威，规范物业管理行为。价格是市场的灵魂，没有权威的价格机制，就不可能有公正竞争行为，也就不可能有规范的管理行为。当然，确立价格机制的权威，并不是要政府部门去制定一个强制执行的价格水平，而是指由市场定价。政府主管部门只需根据市场定价的原则——边际效用标准、边际生产力标准以及机会成本标准进行监督和指导。
（3）物业管理市场需求主体的培育。前面提到，需要物业管理服务的市场主体主要有开发商、业主和住户。其中开发商基本上是一个现实的市场主体，因此我们这里主要谈如何把业主和住户培育成为现实的市场需求主体。
①改革房屋产权制度，明晰房屋产权关系，塑造现实的产权主体。这里的产权主体，既包括所有权人（业主），也包括使用权人（住户）。如前所述，业主和住户对物业管理服务的需求动机是不相同的。因此，有必要明确划分二者在物业管理过程中所应享有的权利和应承担的义务。只有这样，才有可能使他们走向市场。
②组建业主委员会。由于房屋建设的聚集性和房屋结构的整体性，使物业管理服务在一定程度上表现了“公共物品”的性质。单个业主或者住户在消费物业服务的同时，不可能有效地排除他人对物业管理服务的享用。因此，能够真正走向市场的需求主体，不可能是单个的业主或住户，而是一个代表同一区域范围内所有业主和住户的整体利益的机构，即业主（住户）委员会。