房地产企业土地增值税纳税筹划，本文主要内容关键词为：增值税论文,房地产企业论文,纳税筹划论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近些年来我国房地产开发企业已成为一个朝气蓬勃的产业，它所产生的税收是巨大的，房地产开发企业在投资决策前进行税务筹划是有其必要性的。税务筹划给房地产开发企业带来的收益不可估量。本文仅就土地增值税的税务筹划加以阐述。
一、利用财务核算筹划土地增值税
房地产开发企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发的话，分开核算建造普通住宅出售房屋，增值率未超过20％的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计征土地增值税。这里的前提条件是财务上要分别核算普通住宅和非普通住宅。我们以两个例子来说明分别核算与不分别核算普通住宅和非普通住宅的税务筹划。
例1：某房地产开发公司2005年销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为8000万元，非普通住宅的销售额为7000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为6800万元，非普通住宅的可扣除项目金额为4200万元。
方案一：不分别核算情况下
增值额=15000-11000=4000(万元)，增值率=4000/11000×100％=36.36％，增值率50％＞36.36％＞20％，增值率36.36％大于20％不享受免征土地增值税政策，小于50％，适用30％的土地增值税税率。
应缴纳的土地增值税税额为：4000×30％=1200(万元)
方案二：分别核算情况下
1.普通住宅：增值额=8000-6800=1200(万元)，增值率=1200/6800×100％=17.65％，增值率17.65％＜20％，增值率17.65％小于20％符合免征土地增值税条件。
2.非普通住宅：增值额=7000-4200=2800(万元)，增值率=2800/4200×100％=66.67％，增值率100％＞66.67％＞50％，适用40％的土地增值税税率。应缴纳土地增值税税额为：2800×40％-4200×5％=910(万元)。
以上两种情况对比，分别核算比不分别核算节税290万元(1200-910)。所以，该公司经过税务筹划后，在财务上采用分别核算普通住宅和非普通住宅的方法，给企业带来了显著的效益。
但是，分别核算也不是永久的最佳方案。
例2：某房地产开发公司2006年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
方案一：不分别核算情况下
增值额=15000-11000=4000(万元)，增值率=4000/11000×100％=36％，增值率50％＞36％＞20％。增值率36％大于20％，不享受免征土地增值税条件，应适用30%的土地增值税税率。应缴纳土地增值税税额为：4000×30％=1200(万元)。
方案二：分别核算情况下
1.普通住宅：增值额=10000-8000=2000(万元)，增值率=2000/8000×100％=25％，增值率50％＞25％＞20％。增值率25％大于20％，不享受免土地增值税条件，应适用30％土地增值税税率。应缴纳土地增值税税额为2000×30％=600(万元)。
2.豪华住宅：增值额=5000-3000=2000(万元)，增值率=2000/3000×100％=66.67％。增值率100％＞66.67％＞50％，增值率66.67％大于50%又小于100％，应适用40%土地增值税税率。则应缴纳土地增值税额为=2000×40％-3000×5％=650(万元)。
合计应缴纳土地增值税税额为1250万元(600+650)。
从上述计算可以看出，选择方案一不分别核算，比选择方案二分别核算可节税50万元(1250-1200)。
二、利用分散经营收入筹划土地增值税
房地产企业销售所负担的土地增值税，是按照四级超率累进税率来计算的，即房地产的增值率越高，所适用的税率也就越高。因此，如果有可能分解房地产销售收入，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产企业在出售时已经进行了简单的装修，因此，可以从简单装修上着手，将其作为单独的业务独立核算。这样就可以通过两次销售房地产，分散经营收入，进行税收筹划。
例如：某房地产开发公司2006年销售房屋总价为1 000万元，该房屋进行了简单装修，并安装了简单的必要设施。根据相关税法规定，该房地产开发项目允许扣除的费用为400万元，那么增值额为600万元。该企业土地增值率=600/400×100=150％。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，应缴纳土地增值税税率为50％。那么，该企业应缴纳的税金为(不考虑其他因素)：
土地增值税=600×50％-400×15％=240(万元)，应缴营业税=1000×5％=50(万元)，城建税和教育费=50×10％=5(万元)，企业所得税=(1000-400-240-50-5)×33％=100.65(万元)，应纳税合计=240+50+5+100.65=395.65(万元)，企业净利润=600-395.65=204.35(万元)。
如果企业进行税收筹划，将房屋出售合同分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同(不包括装修费用)，房屋销售价格为700万元，可以扣除的项目成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用为300万元，可以扣除的成本为100万元。则土地增值率=(700-300)/300×100％=133％
那么，该企业应缴纳的税金为(不考虑其他因素)：
土地增值税=400×50％-300×15％=155(万元)，应缴营业税=700×5％=35(万元)，城建税和教育费=35×10％=3.5(万元)，装修营业税=300×3％=9(万元)，装修城建税和教育费=9×10％=0.9(万元)，企业所得税=[(400-155-35-3.5)+(300-100-9-0.9)]×33％=130.88(万元)，应纳税合计=155+35+3.5+9+0.9+130.88=334.28(万元)，企业净利润=400+300-100-334.28=265.72(万元)
我们可以看出，通过税务筹划，该公司节税61.37万元(395.65-334.28)，增加企业净利润61.37万元(265.72-204.35)。
三、利用扣除项目金额筹划土地增值税
土地增值税的扣除项目主要有：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发土地和新建房及配套设施的期间费用、与转让房地产有关的税费和财政部规定的加计20％扣除数5项。
具体案例：某房地产开发公司，2006年年初开发一个普通标准住宅小区，到2007年年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。
经过仔细测算，该项目共发生成本费用如下：
取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴营业税和城建税及教育费附加为94.6万元。
该企业的扣除项目金额：400+600+100+94.6+(400+600)×20％=1394.6万元。
增值额=1720-1394.6=325.4万元，增值率=325.4/1394.6×100％=23.33％
增值率23.33％大于20％，应全额交纳土地增值税，不享受免征土地增值税政策。
应纳土地增值税=325.4×30％=97.62(万元)
2007年初，该公司建设的普通标准住宅小区尚未完全交工。小区环境绿化、美化工程正在筹建过程中，我们就在这里进行了税务筹划，投入适当开发费用，使得扣除项目加大，增值率降低到20％以下，已达到免征土地增值税的目的。
再投入多少是符合条件的呢?我们假设再投入Y万元。
列不等式：[1720-(1394.6+Y)]÷(1394.6+Y)＜20％，Y＞38.73(万元)
再需要扣除加计的20％，求出我们需要投入的资金：38.73÷(1+20%)=32.28(万元)。
这样，该公司投入到绿化环境的最低额应大于32.28万元，这个项目的增值率就会小于20％，符合免土地增值税条件，就可以不必缴纳97.62万元的土地增值税了。如果该公司投入到小区绿化、美化和监控项目资金为35万元。这时的扣除项目金额为：400+600+35+100+94.6+(400+600+35)×20％=1436.6(万元)，增值额=1720-1436.6=283.4(万元)，增值率=283.4/1436.6×100％=19.73％。增值率19.73％小于20％，符合建造普通标准住宅，免征土地增值税条件，不需要交纳土地增值税。
可见，采用了税务筹划方案后，企业节税97.62万元，税前利润增加62.62万元(97.62-35)。
综上所述，本文从三个方面对房地产开发企业的土地增值税的纳税筹划，进行了阐述和分析，并且运用了许多实际工作中的案例，有力地证明了房地产开发企业的土地增值税上有可筹划的空间，也证明了税务筹划是企业前卫的管理手段，是在法律允许的限度内，以合法为出发点的。
成功的税务筹划必然是多种方案的优化选择。我们不能简单地认为税负最轻的方案就是最优方案，要考虑税负最轻必须服从整体效益最大的原则。