企业漏缴房产税的形成及审计的方法，本文主要内容关键词为：房产税论文,方法论文,企业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
企业漏缴房产税的形式
１．"在建工程"完工后长期不办理竣工结算少缴房产税。从审计的情况看，一些企业采取将已完工、并交付使用的固定资产长期不办理竣工结算的方法，达到少计房产税的目的。如审计某集团企业时，发现该集团将１９９６年已交付使用总价值２亿元的多套职工宿舍（未房改前），挂账在"在建工程"科目达４年之久，直至１９９９年对该宿舍进行房改，未缴房产税６７２万元。
２．购置的房产不列入固定资产核算，长期隐藏在"在建工程"科目，少缴房产税。某媒体公司１９９３年用广告业务置换商品房总价值８０００万元，以需配套设施和尚未办理房产证为由长期隐藏在"在建工程"科目，至１９９９年该商品房作为房改房出售给该公司职工时止，未纳入固定资产核算，少缴房产税４０３万元。
３．少计固定资产价值，少缴房产税。审计时发现有两种表现形式：一是某媒体公司同样是以广告置换某房地产公司的房产价值９０００万元，但双方又约定若媒体公司购买该房地产公司的房产必须以房地产公司在该媒体刊登５００万元的广告为前提。媒体公司只须支付扣除广告款５００万元余额８５００万元的购房款，并以此价列入固定资产。由于双方对５００万元广告业务不列账反映，媒体公司不仅少列固定资产每年少缴房产税４．２万元
外，同时由于购销双方对广告业务都不列账反映，导致了双方各少计了销售收入５００万元，少缴了相关的各项税费。二是为购建固定资产而向银行借款，在工程尚未完工时支付给银行的借款利息不列入"在建工程"价值，而是直接在成本费用中列支，从而少计缴房产税和企业所得税。
４．虚列房屋出租收入，少缴房产税。房产税的计提有两种不同的基数，一是按房产原值扣除１０％－３０％后的余值的１．２％计算，二是按房屋出租收入的１２％计算。由于租金收入与房产余值相比相差太远，所以企业通常以虚列租金收入的方法达到少缴房产税的目的。在审计某企业时，发现该企业有一处物业原值７０００万元，企业作为自用写字楼使用，按规定扣除３０％后的余值后每年应缴房产税５８．８万元，但该企业为达到少缴房产税的目的，伪造房屋出租合同，虚列房产出租收入２４万元，并按出租收入的１２％计缴房产税２．８８万元，每年少缴房产税５５．９２万元。
５．少计房屋出租收入，少缴房产税。某企业为达到少缴房产税的目的，除签定一份真实的《房屋出租合同》之外（出租价１３０万元），另伪造一份虚假《房屋出租合同》（出租价７１万元），两份合同相比出租金额相差５９万元。其确认收入时用虚假《房屋出租合同》资料，并单独开出收款收据；另将收到的部分房屋出租款２６万元隐藏在账外，将部分收入３３万元挂账在往来款中，造成每年少计房产税７．０８万元。
６．钻法规的空子，打法规的"擦边球"。根据《广东省房产税施行细则》规定"由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的房产"、"社会举办的学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产"可以免征房产税。但部分企业并不符合上述免税条件，却钻法规的空子，打法规的"擦边球"，不缴房产税。如某企业并不是财政部门拨付财政经费的单位，每年也不向财政上报财政预算，按规定其并不能享受上述法律免征房产税的政策优惠，但该企业以财政每年返还部分所得税为由，称自己是财政部门拨付财政经费的单位，不上缴房产税；而另一企业将为本企业职工服务的职工食堂、医务室、图书室、托儿所等福利用房套用上述法律，打"擦边球"不缴房产税。
７．将房产以投资方式转到外资企业，以达到少缴房产税的目的。由于我国在房产税方面实行两套税制，为达到少缴房产税的目的，企业将房产以投资的方式投到外资企业，由于不同的税负，导致国家税源的流失。
审计的方法
１．对"在建工程"科目进行审查。由于企业自建的房屋在交付使用前，首先是通过"在建工程"科目核算，所购建的房屋是否应列作固定资产并缴纳房产税，可采用实地考查的方法至现场进行观察，若因多种原因未结转固定资产但实际上已作办公设施或已提供给职工居住，则应视同固定资产并按实际使用时间分段计算房产税。
２．审计"应收账款"或往来科目。企业购置的房产特别是媒体用广告置换的房产常常隐藏在"应收账款"或往来科目避税，审计时可重点关注"应收账款"或往来科目的子目或摘要中与房地产公司有关的记录，查找其形成的原因，调阅相关的合同文件，甚至可采取抽查某些媒体的广告记录、到对方单位进行外调的方法，取得房产所有权资料
３．对"长期借款"和"财务费用"进行审计。审计中可采取以下方法：调阅企业对固定资产投资项目的可行性研究报告、相关会议纪要，了解企业在决策前对固定资产投资资金来源的计划；了解固定资产或在建工程开工期间，对在此期间内购置资产的资金来源进行追溯，看其使用的是否是从银行借来的款项；分析企业可供使用的流动资金，在正常开支后有无结余资金可供购置固定资产，若该企业现金流量仅够维持日常的生产建设，如果进行大型固定资产建设，则必引发新增借款，可用以判断其银行借款的真实用途。
４．对出租收入的真实性进行审计。一是对被审计单位所有房产盘点时摸查房产的使用情况，了解房产使用的对象和面积；二是为避免被审计单位财会人员提供虚假的合同资料，可避开财会人员直接向档案资料保管员索要合同资料；三是了解同地段房屋出租的价格以作为审计参数；四是可采取外调的方式，了解承租人支付租金或相关费用的情况。
５．对企图钻法规空子，打"擦边球"以达到少缴房产税的情况，应掌握几个关键点：一是判断事业单位的房产是否属于"由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的房产"，只需判断该单位是否属于"由国家财政部门拨付事业经费的事业单位"，而对此类事业单位的判
定原则是该事业单位是否向财政部门提交预决算报告，凡未向财政部门提交预决算报告的事业单位的房产均属于房产税的纳税范围。而若该事业单位不属于"由国家财政部门拨付事业经费的事业单位"，即使是使用财政部门拨人专项资金购建的房产也属于房产税的征纳范畴；二是判断该事业单位的图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、幼儿园（所）是否属于"社会举办的学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产"并可免去房产税，只需根据上述设施的服
务对象进行判断，若其仅仅只为单位职工服务或仅作为本单位的职工福利而不具备社会性，其用于该设备的房产也是房产税的征纳范畴。
标签：房产论文; 房产税论文; 固定资产核算论文; 审计计划论文; 审计方法论文; 审计目的论文; 事业单位固定资产论文;