房地产企业经营业务的纳税筹划及实例分析，本文主要内容关键词为：企业经营论文,实例论文,纳税筹划论文,业务论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产企业的经营流程主要分为房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、契税和土地增值税等主要税种。本文根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨
一、房地产合作开发的纳税筹划
企业所得税法及其实施条例规定：居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。利息收入是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，应按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现，计入当期应纳税所得额。而在实务中上述收入在性质上可以相互转化，因此企业可以根据实际需要，采取恰当的合作开发方式减轻税负。
例：A公司决定与另一家房地产企业B合作，以拓展其外地市场。A公司可以采取以下两种方式与B公司合作：(1)A出资300万元与B公司合作开发某楼盘，双方协商，开发完成后，A取得收益60万元。(2)A采取投资入股方式参与该楼盘开发。
分析：方案一，合作开发。A取得的净收益60万元，相当于A以360万元的价格把楼盘全部转让给B，按规定应缴纳营业税及其附加为19.8万元，企业所得税为10.05万元，税后收入为30.15万元。方案二，投资入股，楼盘销售后分回股利。按照我国现行税法规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益收入为免税收入，这部分收入免征所得税，所以企业获得净收入60万元。两方案从节税角度考虑，方案二对公司更有利，即A以投资入股的形式参与楼盘开发，分回的60万股息不需要纳税，成为A获得的实际税后收益。但在实际操作中，采取第二种方案应持谨慎态度，因为A公司要承担B的经营风险，而且被投资方不负责承担还本。
二、房地产企业独立开发的纳税筹划
对于房地产企业独立进行的房地产开发活动，可以采取分两步走的方式降低税负。第一步，将取得的土地使用权以购买价转让给购房者。按照相关规定，以全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的收入为营业额，所以该过程不用缴纳营业税；转让土地未增值，也不用交纳土地增值税。第二步，与购房者签订代理建房合同，这样，只需缴纳建筑业营业税，因为按照《土地增值税暂行条例》的规定，对于房地产的代建房行为，房地产开发公司虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围，从而达到减低税负的目的。企业也可以将土地使用权转让给关联建筑公司，再按上述方案进行纳税筹划。需要注意的是，这种筹划方案，必须符合代理建房的有关规定，否则收取的手续费仍然按销售不动产征收营业税。
在进行土地增值税的纳税筹划时，企业应特别关注土地增值税新政策，即国家税务总局《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)等最新规定，新规定从2009年6月1日起施行。新规定在项目管理、会计核算和专用发票管理方面加大了清算前土地增值税的管理力度。例如，对于房地产商同时开发商用项目和普通标准住宅项目，根据新规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。也就是说，纳税人不能将不同类型房地产、分期开发的项目和不同审批备案的项目合在一起清算，防止平均不同清算单位增值额的现象。而且新规定对扣除项目进行了明确，体现在：一是计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，且扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。二是拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。三是要求正确区分开发成本和开发费用。新规定不允许将应在期间费用中列支的开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发间接费用等，而且将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，采取以建筑发票控制建筑安装成本。因此部分企业希望通过上述操作加大开发成本，获取开发成本加计扣除20％税收优惠时，应特别注意该项新规定。
三、“购房送装修”的纳税筹划
目前，许多房地产开发企业为了回笼资金，纷纷采取了各种促销手段，“购房送装修”成为房产销售中普遍采用的促销方式，具有广泛性。对于这种方式，企业也必须充分考虑其中的税负问题。
例：某房地产开发企业销售商品住宅，假定销售的房屋总面积为7 800平方米，该房屋的土地增值税的扣除项目金额为1 500万元，成本费用支出共1 700万元，政府规定普通住宅标准为价格不超过2 600元/平方米。其销售方案包括：(1)按3 000元/平方米销售毛坯房，同时送精装修，装修费合计约400元/平方米，装修费共为312万元。(2)公司直接建成精装修房，然后以3 000元/平方米对外出售。(3)公司按2 600元/平方米出售，同时在开发成本中增加70万元投资，多建一点基础设施或配套设施。
方案一，企业应缴营业税及其附加为128.7万元，土地增值税为119.79万元，企业所得税为19.88万元。合计缴税为268.37万元。方案二，可以把312万元的装修费用计入房地产开发成本，根据相关规定，对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20％扣除，这时土地增值税的增值额336.9万元，增值额比第一种方案少62.4万元，应纳土地增值税为101.07万元，应缴企业所得税24.56万元，合计缴税254.33万元。方案三，通过投资，可以在计算土地增值税时享受加计扣除20％的优惠。则扣除项目金额1 695.54万元；增值额为332.46万元，未超过扣除项目金额的20％，根据《土地增值税暂行条例》规定，免征土地增值税，此时应缴纳企业所得税36.62万元，合计缴税165.32万元。通过以上三个方案比较，方案三税收利益最大。
四、房地产企业转让房地产或在建工程行为的纳税筹划
对于房地产企业转让房地产或在建工程行为，为了避免转让环节缴纳高额的营业税，企业可以采取成立联营公司或其他方式进行股权转让。根据我国税法规定，自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。按照《土地增值税暂行条例》的规定，对以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。这样企业在转让过程中不用缴纳营业税及其附加和土地增值税，从而可以达到节税的目的。当然，利用房地产进行投资还应考虑股权投资前景、投资环境以及风险等综合因素。
五、销售普通标准住宅过程中的纳税筹划
《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；超过20％的，就其全部增值额按规定计税。同时，对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算或不准确核算的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。因此，房地产企业首先应分类核算不同房源的增值额；其次，在分开核算的前提下，将普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。通过降低普通标准住宅的销售价格或者增加其扣除项目金额，并比较筹划前后企业的净收益，确定最优纳税筹划方案。
六、企业重组业务的纳税筹划
我国相关税法规定，合并企业支付给被合并企业或其股东的收购股价中，如果非股权支付额不高于所支付的股权账面价值20％的，经税务机关审核确认，被合并企业可以不确认全部资产的转让所得或损失，不计算缴纳所得税。自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业的土地、房屋权属的，不征收契税。所以在发生重组业务时，企业应充分考虑这些免税规定，做好营业税、所得税和契税等的纳税筹划工作。在房地产企业投融资业务中，企业也应该充分考虑其中的涉税问题，合理选择债权投(融)资和股权投(融)资、固定资产和设备的出资方式以及借款渠道等。
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