摘要：善意取得制度一开始是仅限于动产领域，随着经济发展的需要，善意取得制度的范围就扩大到了不动产领域。我国《物权法》第106条中认可了不动产善意取得制度，但并没有区分动产善意取得制度和不动产善意取得制度，对于两者的构成要件也没有明确规定，这对司法实践造成难题。本文通过借鉴大陆法系各国或地区关于不动产善意取得制度的构成要件的立法比较分析，结合我国实际情况，提出对我国不动产善意取得制度构成要件的若干构想。
关键词：不动产；善意取得；登记制度；公信力；无权处分
各国立法都承认了动产善意取得制度，但是在不动产方面存在不同的观点，有些国家承认不动产适用该制度，有些国家不承认不动产适用该制度。我国物权法中承认不动产善意取得制度，但是并没有对其构成要件作出详细阐述，这使得该项制度在实践中可操作性低。因此，有必要通过规定该制度的构成要件来保护不动产交易安全。
一．不动产善意取得的含义及理论基础
不动产善意取得是指第三人通过有偿受让获得不动产，但是实际上与第三人交易的当事人没有处分该不动产的权利，若第三人是善意的，那么法律会保护该第三人的权利。其理论基础主要分为以下两个学说：第一个是“取得时效”。该学说强调取得所有权是瞬间取得。第二种是非时效说。此学说之下包括四种观点，第一个是“权利外观说”认为善意取得制度的基础是公信力；第二个是“权利赋权说”认为善意第三人通过善意取得制度获得所有权，导致这个情况是因为法律赋予了占有人一定的权利，该权利是指处分原权利人财产；第三种是“占有效力说”认为善意取得发生的基础是产生占有的效力；第四种说是“法律特别规定说”认为通过法律规定来确认。
上述两种学说中，笔者同意“权利外观说”这一观点，即不动产善意取得制度的基础是公信力，根据公示公信原则，可以依据登记薄上物权人所属信息推定物权的正确性，即物权的公示力。综上，笔者认为占有委托物不适不用不动产善意取得制度，因为占有委托物在不动产领域表现为房屋承租人或者房屋保管人，这种情况下，房屋占有人与实际上享有房屋所有权的人之间并未办理过户登记手续，登记簿上的权利人依然是原权利人，而第三人在与房屋承租人或者房屋保管人交易时应该履行注意义务，即审查登记簿，这种情况下登记簿可以很明显地看出房屋占有人并不是真正权利人，第三人在已经明知或者可以知道的情况下继续交易，则不能被认定为善意，这不构成不动产善意取得。
二．大陆法系国家或地区关于不动产善意取得制度构成要件的立法比较分析
（一）德国关于不动产善意取得制度构成要件的规定
德国立法中对善意取得采用客观善意主义，即动产或不动产皆适用善意取得。根据德国民法以及相关学者的理论，其构成要件分为以下7个部分：1.登记存在错误。即通过土地登记簿的公信力来对善意第三人的权利加以保护，这个发生的前提是存在登记错误。2.权利变更是依法律行为而产生的。按照法律的相关规定为一定行为或者行政行为，因为这样而使得权利发生变更，这不适用不动产善意取得。3.双方达成变动物权的合意。第三人和无权处分人之间达成了物权变动的合意。4.存在交易行为。交易中的双方当事人必须是两个独立的主体，这是产生公信力保护的前提，此时才可以进一步适用不动产善意取得制度。5.善意。第三人必须是善意的。6.土地登记簿中须不存在异议登记。德国民法中，异议登记是当权利人或申请人对同一登记存在异议时，将这个异议记载在不动产登记簿上，通过这这个方式公告大家这个登记可能存在一定的错误，这样第三人就会对这个登记的正确性产生怀疑。
（二）台湾关于不动产善意取得制度构成要件的规定
我国台湾地区民法体系的理论中主要认为不动产善意取得的构成要件为：1.土地登记错误。但这并不意味着着所有的土地登记错误都可以受到不动产物权善意取得制度的保护。2.交易的完成是通过法律上的行为完成。善意取得效果的发生是基于物权行为的存在。3．第三人为善意。此处的善意是消极的善意，是一种推定的善意。4.交易行为不限于有偿。我国台湾地区民法认为交易行为的有偿性是不动产善意取得适用前提之一。
综上，我国《物权法》中并没有对不动产善意取得制度的构成要件做出详细的规定，学术界和司法实务界没有统一的观点。笔者认为，综合我国目前国情，关于完善不动产善意取得制度的构成要件可以参照德国民法的立法模式。
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三．关于我国不动产善意取得制度构成要件的缺陷和若干构想
（一）我国不动产善意取得制度构成要件的缺陷
1.动产善意取得制度和不动产善意取得制度一体化规定
《物权法》第106条将动产和不动产的善意取得描述在同一法条中，造成两者的构成要件一致。实际上，不动产的善意取得和动产的善意取得在每个构成要件上都存在的一定程度的差异。第一，标的物不一样。前者的标的物为不动产，后者的标的物为动产。第二，获得方法不同。动产的取得方式为交付；不动产的取得方式为登记。第三，适用的前提条件不同。前者的适用前提是占有动产的人并不是该动产的实际所有权人。后者的适用前提是登记错误。由此可见，两者并不能简单的混为一体规定在统一法条之上。
2.不动产权属信息不透明
不动产善意取得制度的建立是为了解决存在的无权处分问题，没有无权处分就没有善意取得，但是何为无权处分，法律中并没有明文规定。对于善意第三人来讲，无权处分人在处分不动产时，是具有合法的外观，那么为何还会导致无权处分呢？笔者认为现阶段我国不动产权属信息不透明，阻碍了第三人审核登记簿权利真实性。
3.未明确规定合理的价格标准
价款对于判断是否为善意取得十分重要。我国《物权法》中对“合理价格”并没有做出明确规定，学界和实务界存在争议，且并没有定论。这样会导致对是否可以适用善意取得制度存在分歧，司法实践中就取决于法官的自由裁量，这不利于保证审判的公平公正。
（二）关于完善我国不动产善意取得制度的若干构想
1.将动产善意取得制度和不动产善意取得制度区分规定
我国《物权法》106条规定了善意取得制度，为了进一步完善善意取得制度，笔者认为，可以添加106条之一，专门规定不动产善意取得制度，及合理界定其构成要件。这样有利于区分不动产善意取得制度和动产善意取得制度，有利于善意取得制度在具体案件中的运用，提高不动产善意取得制度在实际中的可操作性，也有利于保护不动产交易市场的安全。
2.登记机构最大限度的公开不动产权属登记信息
不动产真实权利情况的不透明也会导致善意取得发生。登记机关不仅有保护登记内容隐私的义务，也应有公开权属信息的责任。实践中，登记机关为保护隐私权而忽视权属信息的公开，这导致受让人无法尽到注意义务。一定程度上加大公开不动产登记的真实权利信息，有利于保护善意第三人的权利，降低交易风险。
3.制定合理的价格标准
价款对于判断是否为善意取得十分重要。我国《物权法》中对“合理价格”并没有做出明确规定，学界和实务界存在争议。笔者认为，可以参照合同法司法解释中的相关规定。借鉴该条规定来合理推定不动产善意取得制度构成要件中的合理的价格标准，即不低于交易地的引导价格或者市场交易价格的百分之七十，而且又不高于其百分之三十。
结语
目前我国法律中并没有明确规定不动产善意取得制度的构成要件，笔者根据其他国家关于不动产善意取得制度的构成要件的立法经验，结合我国目前情况，为我国不动产善意取得制度提出若干构想。随着我国经济的迅速发展，不动产的交易日渐频繁，不动产善意取得制度的完善有利于维护市场经济秩序与繁荣发展。
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作者简介：张杏圃（1995.05-），女，西安市人，现就读于西北政法大学民商法学院2018级民商专业，硕士研究生，主要研究方向：民商法学。
论文作者:张杏圃
论文发表刊物:《知识-力量》2019年7月上
论文发表时间:2019/4/4
标签：善意论文; 不动产论文; 制度论文; 动产论文; 构成要件论文; 物权法论文; 我国论文; 《知识-力量》2019年7月上论文;