准确把握住房“六重属性”才能完善房地产市场调控机制，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,住房论文,属性论文,准确论文,机制论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，针对房价过高及房地产市场投机成分较多的问题，中央政府进一步加大房地产调控力度，其中既包括缩紧流动性、提高借贷成本等金融政策，又包括限购、征收房产税、增加保障房供给等财税或行政手段。在社会主义市场经济条件下，房地产宏观调控是不可或缺的。市场经济条件下的房地产宏观调控，必须充分发挥经济杠杆的功能与作用。经济杠杆作为一个有机系统，各子系统之间搭配与“支点”的选择，势必直接影响房地产宏观调控的效果。 在市场经济条件下，住房①至少具有消费品、耐用品、不动品、资产品、金融品、保障品等六重基本属性。第一，住房是消费品，满足人们居住消费需要。第二，住房是耐用品。它的使用期限特别长。第三，住房是不动品。它建造在土地上，在区位上具有固定性，是不动产。第四，住房是资产品。它的价值量大，使用期限长，可以通过出租获得收益，是家庭的重要资产。第五，住房是金融品，能以抵押等方式融资。第六，住房是保障品。低收入家庭缺乏购买住房的支付能力，需由政府以公共产品的形式给予保障。 理论与实践都充分证明，在社会主义市场经济条件下，房地产的宏观调控必须充分发挥各种经济杠杆的协同作用。经济杠杆发挥作用的关键，在于精准化“支点”。在社会主义市场经济条件下，住房呈现出的“六重属性”无疑是其经济杠杆着力的关键“支点”。房地产宏观调控的经济杠杆，应该在住房“六重属性”的“支点”上组合“给力”。 一、作为消费品：鼓励有支付能力者进行住房消费 随着人们对改善住房需求的不断提升，住宅从最初的生存资料，演变为享受资料，甚至成为发展资料，成为一部分人的工作场所。近几年应运而生的SOHO，就是如此。SOHO(Small Office and Home Office)，直译就是家庭办公室、小型办公室。SOHO既代表一种更自由、开放、弹性的工作方式，又是住宅的一种类型。一些楼盘之所以叫“SOHO现代城”，意思就是给自由职业者准备的商住合一的公寓。随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO的内涵与形式也在发生变化。 为保持经济稳健较快的可持续增长，进一步拉动消费和促进消费结构升级，满足广大普通百姓的住房需求，构建和谐社会，国家将继续鼓励广大老百姓以市场行为来解决其住房消费。[1]在住宅市场化的购买与租赁活动中，起主要调节作用的是价值规律。正如马克思所说，在市场经济条件下，住宅交易②是“按照调节一般商品买卖以及‘土地占有权’这一商品买卖的经济规律进行的”。[2] 汉考克（Hancock）指出，住房成本影响居民住房支付能力。[3]这里的住房成本主要指住宅价格。要使老百姓能够在房地产市场上进行住房消费，普通商品房的价格合理尤为关键。鉴于我国人口多、人均土地资源有限、普通收入家庭对拥有产权房的诉求高，普通商品房应该成为我国市场性住房供给的主流。那么，究竟什么是普通住宅？笔者以为，适中密度与较高容积率、单套中等偏低的建筑面积、“大一套二”或“中一套三”的套型、市场均价以下的价位、均好性的建筑质量、舒适的环境、安全与经济实惠的配套设施、城市副中心和近郊区位、公交系统的通达、常规性的物管项目与保本微利的物管费，可能是普通住宅的基本特征和主要发展取向。[4] 在普通商品房价格适中的前提下，通过配套“低税收、低首付、低利率”等鼓励性的税收、信贷举措，社会主义市场经济条件下应使普通收入家庭经过若干年的家庭积蓄，能够买得起或租得起普通商品房。鼓励有支付能力的人买房消费这一政策，应该基本保持稳定。 二、作为耐用品：租房消费应该成为一种常态 恩格斯在谈到住宅的这一物理特点时指出：“一个大面包一天就吃完了，一条裤子一年就穿破了，一所房屋比方说要一百年才住得坏。因此，对消耗期限很长的商品，就有可能把使用价值零星出卖，每次有一定期限，即将使用价值出租。”[5]也就是说，作为耐用品的住房可以在使用期限上分期出让，即住房的租赁消费。近年来，我国房地产的开发量和竣工面积均逐年增长，住房销售面积和金额也逐年攀升，商品房的空置量也有增无减。这为一级楼市的住房租赁造就了供给条件。 首先，随着我国住房制度改革的不断深入，以及住房分配货币化和住房消费市场化的逐渐推进，城镇居民住房分配、购买和消费等已初步形成并构建起住房新体制的基本框架。这种基本框架已打破了单一的公有住房产权形式，形成了以居民自主产权为主、多种产权形式并存的格局，居民投资性购房现象层出不穷。住房租赁的供给主体和客体，已得到相当程度的培育和涵养，大力发展市场化的住房租赁在供给层面上的条件日趋成熟。 其次，市场化住房租赁的潜在需求，为租赁市场的成长提供了巨大动力。近年来，住房问题备受城镇居民和各界瞩目，特别是1998年下半年国务院宣布取消福利分房、实行住房分配货币化以来，住房问题及房地产市场更成为人们关注的焦点。但人们关心和谈论更多的，往往是商品房的买卖和公有住房的出售，对住房租赁及房地产市场中的租赁市场却涉及甚少。其实，住房租赁市场是一块不容忽视的“大蛋糕”。在住房消费市场化和住房分配货币化的条件下，人们购房与租房货币化具有成本约束上的相似性、可比性、互换性和互补性，各有其优势及条件制约，不存在购房比租房绝对划算，也不存在租房比购房绝对划算的问题。住房作为消费期限特别长的商品，市场化的租赁必不可少。据有关部门对北京、上海、广州城市住房情况的调查，分别有19.7%、25.6%和21.9%的家庭租房居住，租房成为城市居民住房的第二大房源。随着我国城市化步伐加快，城市人口中租房的绝对数量还会不断增长。尤其是城市流动人口的加速与密集，城市旧城改造拆迁用房的客观存在，将会进一步增大市场化住房租赁的潜在需求。 再次，住房租赁市场的现实操作空间很大。一部分先富起来的居民购房作为投资品，向他人出租其住房，或者将自己的住房空余部分租给他人居住。房东既可以从中获得收益，又能减少房屋维护等方面的费用。近年来，我国商品房空置面积仍在继续增加。消化这些空置商品房，仅靠市场销售是不够的，扩大一级房地产市场上的住房租赁，无疑是盘活这部分商品房存量的有效途径。目前，房地产市场上的住房租赁，在不少大中城市的前景颇为乐观。按目前全国660多万户的租房需求计算，其住房租赁的需求量约有2亿平方米。此外，已经购买商品房的家庭，想再买更合适的商品住宅，则需要把过去的消费性住宅转化为投资性住宅。市场化的住房租赁为其提供一个很好的转化通道。住房租赁市场的发育，也为拆迁安置、公租房和廉租房的“货币配租”提供房源供给。 目前，导致我国住宅租赁市场尚未达到一定规模的原因很多，其核心问题是缺乏对住房租赁市场的足够关注。要使住房租赁市场得以进一步拓展，必须在政策上做出切实调整。 第一，进一步解放思想，对投资性购房采取限制但不取缔的政策。长期以来，我们把住宅仅看作是一种生活资料，着眼点主要在解决“居者有其屋”的买房消费方面，忽视了住宅的资产功能与投资工具功能，甚至完全排斥住房市场上的租赁行为。这是一种偏见。任何市场本身都包含一定的投机因素。市场供求关系变化不定，市场竞争十分激烈，任何投资既是一种机遇，又可能承担一定风险。投资住宅同任何投资一样，具有一定的投机性。问题在于房地产市场上二手房买卖要规范，且掌控在一定程度内，不使其扰乱市场。在房地产市场供大于求的形势下，拓展投资性住房市场，吸引高收入者买房投资，是启动住房租赁市场的一个基点。 第二，大力培育住房租赁环境，使闲置住房能进入租赁市场。目前，住房租赁市场滞后，是制约闲置住房入市租赁的一个突出障碍。其实，住房租赁市场是很大的一块投资市场。农民工租房消费的市场需求很大，一些青年职工和部分大学生也要租房入住，城市拆迁安置需要租房。政府部门应该因势利导地培育住房租赁环境，引导和规范房地产租赁市场。 第三，适当降低住房租赁税费，完善和发展住房租赁市场。在发展房地产二级市场的过程中，适度降低住房租赁税费应该成为共识。适度降低住房租赁税费，有助于房地产租赁市场的培育和降低房租，从而引导老百姓租房消费。 第四，彻底打破城市户籍限制，以人口的合理流动促进住房租赁。房地产市场上买房行为与租房行为的共同特征就是以人的流动性来适应住房的不动性。打破城市户籍限制，促进人才的合理流动，有助于住房租赁市场的可持续发展。 三、作为不动品：充分发挥土地杠杆的作用 在房地产市场需求刚性既定的情况下，房价的涨跌势必受到房价构成要素涨跌的制约。目前，我国房价构成大致可分为四个层面：一是楼面地价，即土地价格摊到房屋单位面积中的价格；二是建筑安装成本与营销费用；三是规费与税收；四是开发商利润。[6] 在房地产市场供求关系既定及建筑安装成本与营销费用、规费与税收、开发商利润不变的情况下，地价高低会导致房价波动。我国房价逐年呈阶梯状上涨，成本推动是主因，其中地价上涨过快是重中之重。在土地开发成本已经确定的前提下，寄希望于存量商品房降价收效甚微。既然高地价与高房价互为因果关系，高房价难降，就降地价。地价降低，未来新入市商品房价格必然降低，届时存量商品房想不降价都难，高房价问题将迎刃而解，市场僵局自然打破。[7] 事实上，在房价的构成上，地价占相当大比例。2009年，全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达58.2%。国土资源部选取东部、中部、西部不同的类型，调查了620个房地产开发项目，结果显示，目前我国地价占房价比例为15%～30%，平均为23.2%。[8]2009年7月，四川大学房地产策划与研究中心对成都市房地产楼盘进行专题调查，调查表明，成都市的三个圈层中，一圈层地价占房价的比例为35%左右，二圈层地价占房价的比例为25%左右，三圈层地价占房价的比例为15%左右。在成都中心城区即一圈层中，一环路以内地价占房价的比例高达40%以上。 根据全国各城镇地价占房价比例的调查资料与数据，大致可以显示出以下特征：东部地区地价占房价的比例高于中部与西部地区地价占房价的比例；经济发达地区地价占房价的比例高于欠发达地区地价占房价的比例；大城市地价占房价的比例高于中小城市、小城镇地价占房价的比例；大城市中心城区地价占房价的比例高于非中心城区与郊区地价占房价的比例；在大城市中心城区，越是黄金地段，地价占房价的比例越高。这些特征正是城市级差地租规律在房地产市场与房价上的体现与反映。 房价高低首先受房价构成决定：房价＝楼面地价＋建安与营销费用＋税费＋利润。房价高低不仅受房价构成决定，而且受供求关系影响：供不应求，房价上涨；供过于求，房价下跌。事实上，地价、建安与营销费用以及税费等成本的影响，并不一定会完全体现在房价上，即地价每提高1元，房价并不一定也提高1元。这里有一个价格需求弹性的问题，也就是开发商能在多大程度上将成本的增加转嫁给消费者的问题。当然，还有其他因素也会导致成本与房价之间产生波动关系。 房价构成中的“建安与营销费用”、“税费”和“利润”相对稳定，即使上涨其幅度也不大；而“楼面地价”则往往是大起大落。据此，要遏制“楼王”必须首先遏制“地王”。 调控房价过快过猛增长，必须抓主要矛盾的主要方面，切断“地王”向“楼王”的传导，是遏制房价过快过猛增长的釜底抽薪之举。 根据房价与地价的互动关系，笔者建议，普通商品房的用地不应该采取“价高者得”的土地拍卖形式，而应该采取“招标出让”或“挂牌出让”形式，将“限房价”机制纳入土地出让的制度安排中，彻底割断地价与房价的“恶性循环”链条，以土地杠杆制约房价过快过猛上涨，让广大中低收入家庭买得起房。而且，这并没有突破现行的土地出让“招拍挂”的制度安排，而恰恰是商品房用地“招拍挂”出让制度在新形势下的进一步改进与完善。 普通商品房用地采取“招标出让”，采取“向上竞地价、向下竞房价”的双向招标竞价或挂牌竞价方式，具备可操作性。普通商品房用地“招标出让”或“挂牌出让”形式，应该在参与普通商品房开发的房地产开发商之间，进行“投标比选”：比资质、业绩、诚信、项目规划、房屋数量、房屋套型、房屋质量、房屋上市的时间，特别是比房价是否更低。同时，政府在确定出让土地合同时，就把开发商上市的房价及其涨幅锁定，从而使地价上涨的预期“失灵”。这是土地杠杆在房地产市场上卓有成效发挥调控作用，调节“看不见的手”无序乱动的重要手段。 毋庸讳言，“限房价”的土地“招标出让”或“挂牌出让”，仅靠国土资源管理部门实施，恐怕会有形无实，至少会使其调控的绩效大打折扣。政府有关部门包括国土资源管理部门、规划建设部门、房管部门和物价管理部门应该联手，实现从取得土地到房屋销售全过程和调控细节上的“无缝”链接。在出让用地时就在合同中明确其房屋的最高限价，予以公告；同时政府有关部门要加强房地产开发全过程的监控与监管，严厉查处房地产开发商超越限价和变相超越限价的售房行为，直至将房屋产权证在房屋限价内，稳妥地发放到购房人手中。 此外，通过土地的立体利用和空间房地产开发，可以有效增加建筑容积率，摊薄单位建筑面积的楼面地价，节省住宅工程投资的30%～60%；通过供地类型、供地数量、地块区位、供地时序等层面的抉择与政策组合，也能对房地产市场产生影响。 四、作为资产品：以房产税遏制投机性购房 住房是家庭的重要资产，还可以给家庭带来财产性收入。因此，应该通过与财产税类似的房产税进行调节。对居民个人征收房产税的改革试点，不仅是为了调控房价过快过猛增长，而且有助于完善财产和税收调控体系。[9]房产税有助于调节个人收入的二次分配，能够在一定程度上调节社会财富的不均，防止在住房资产占有上的两极分化，特别是能够约束投资性购房和遏制投机性购房。目前，在重庆市与上海市房产税试点方案中，充分体现了保障中低收入家庭普通住房消费权益，适度调节富裕家庭高端住房消费，遏制炒房行为的政策取向，是一种“和谐税种”的设计与征管架构。重庆与上海房产税的开征试点，无疑是在健全与完善个人收入二次分配系统中迈出新的步伐，为促进社会公平与社会和谐添砖加瓦。 目前，沪渝房地产改革试点，还仅具有相当程度的象征意义和“窗口效应”。使房产税改革取得实质性成效和全面推广，要做的工作还很多。其中，必须建立与完善房产税征管系统。[10]该征的房产税要足户、足房、足额征收到位；同时要简化征收程序，方便纳税人，减轻纳税人不必要的负担和纳税交易费用。税务机关应该与房地产管理部门通力合作，委托专门机构建立房地产价格分区域的基准价格指数体系，动态地反映该城市中不同区域房地产市场基准价格的变化，甚至可以设立不同区域房地产市场价格的标定样本，形成科学的城市标定房价动态监测体系，以作为房产税征收税基的房价评估依据。建议各地税务机关着力研发适合本地区房地产市场实际的房产税征管软件系统，增强房产税征管的精确制导和快速便捷。各地税务机关可以借鉴国外房产税发达国家的经验做法，循序渐进地开发使用集中式自动信息记账（CAMA）系统。CAMA系统主要内容包括市场数据分析子系统、数据管理子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。除此之外，随着地理信息系统（GIS）技术的民用化，也可以将GIS系统与CAMA系统整合使用。 房产税的征管涉及房地产评估、税收理论、不动产理论、数理统计、计算机应用、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术，需要具备多种专业特长和专业知识背景的人才。同时，还要建立和培育权威性评估系统，实现征收数据共享，以房产税征管软件为技术支撑，实行简便易行、费用低廉的评估方法，并且加强评估机构的行业自律，提高从业人员的专业水平和职业道德。此外，要建立健全房产税违法惩戒与纳税人申诉制度设计与制度安排，使房产税的征管做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向征税机关委托的评估机构要求再次评估；如果的确有失公平的，评估机构有义务修改其评估结果。房产税要体现住房档次上的低端免税，中端低税，高端高税；低收入家庭免征，中等收入家庭普征但少征，高收入家庭多征等结构性的征管设计。房产税的税率要体现区情与区域税负水平。房产税属于地方税种，在税率设计上应该给予地方政府较大的自主权。房产税的税率可以由中央政府规定一个税率幅度，再由各地方政府依据本地区情况最后确定。这样既能保证中央政府的宏观调控，又能体现和照顾各地不同的实际情况。房产税的税率不宜定得过高，可设计一定比例的浮动税率，便于各地区根据本地实际选择确定。各地政府可根据本地区的经济发展水平、企业和个人的税收负担能力、本地区财政收入充裕与否，来确定适用于本地区行政区域内的房产税税率。同时，房地产开发环节与流转环节的税费还应该适当降低或转移至房产税，从而使老百姓在住房消费上的税负不至于因为房产税的普遍开征而增加。 五、作为金融品：严控融资购房和投机炒房 房地产业占用资金量大，房地产流动性比较差，住房可以抵押融资，是重要的金融品。房地产市场泡沫的破灭，往往会诱发金融风险。[11]因此，我们要继续防范国内外“热钱”进入我国房地产领域；加强监管购房首付款尤其是“二套住房”购房按揭首付款的最低比例，防止用少量的私人资金“撬动”大量的银行信贷资金来“炒房”。[12]房地产调控最核心的目标，既要关注高房价引致中低收入家庭买不起房，更要预防因为房地产泡沫破灭引发金融危机。东南亚金融危机与国际金融危机的爆发均是高房价引发的泡沫破灭，从而导致房价大幅下跌。可见，调控房价的核心是防范金融风险，而不仅仅是穷人买不起房的问题。 房地产业作为资金密集型行业，其融资能力对行业发展具有举足轻重的作用。在上市融资、债券融资、信托融资、基金融资等方式相对有限的情况下，银行信贷资金供给必然成为房地产业资金的主要来源。无论是房地产开发还是销售，都离不开银行信贷资金的支持。金融政策的调整能够直接影响房地产市场获取资金的成本，对房地产市场形成直接影响。在理论上，有关房价波动与银行稳定之间的关系，存在两个截然不同的假说。一种是抵押物价值效应，即房价上涨增加银行持有的房地产价值和借款人抵押物价值，提高银行的资本充盈水平，降低银行陷入财务风险的概率。另一种是偏离效应，即不断上涨的房价会引发严重的道德风险与逆向选择问题，导致风险在银行部门积聚。房价如果偏离其原本价值的幅度越大，说明房价中的泡沫成分越多，而一旦房价出现大幅度下跌，将不可避免地造成银行持有资本价值的重大损失和违约行为大幅上升，进而影响银行的资本充盈水平，使银行陷入财务困境。[13] 2001年以来，我国房地产市场调控，先后经历规范管理、鼓励支持、加强管理、适度控制、大力发展、从严调控阶段。总体而言，房地产的金融调控政策呈现出以下五个主要特点。一是调控目标的多重性，既要保证银行信贷安全、稳健运营，又要促进房地产市场的良性发育和经济增长。二是调控手段上偏重于选择性工具，金融调控手段在注重一般性货币政策工具与选择性工具配合的同时，很大程度依靠选择性工具，特别是行政手段。三是凸显政府主导型的金融调控模式。四是在调控内容上体现两个转型，即金融调控内容逐渐由偏重于需求管理，向需求和供给调控并重转型，由侧重于总量调控，向总量与结构调控并重转型。五是基于房地产业的高负债率且对银行业的高度依赖，导致其调控政策的金融加速器效应显著。[14] 然而，总体上金融杠杆对房地产市场的调控效应，却并未达到政策预期的效果，其主要原因在四个方面：一是地方利益的制衡。[15]在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱产业，土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。③二是经济体系中流动性过剩。[16]2009年国际金融危机之前，全球施行相对宽松的货币政策、我国外汇占款大量增加等因素，造成宏观经济中流动性过剩。因此，中国人民银行采用传统的三大政策性工具④调控房地产市场，成效有限。三是金融政策整体性和房地产市场区域性之间的矛盾。我国区域发展不平衡，使得金融政策的实施效果大打折扣，呈现调控乏力的窘状。由于各地房地产市场发展水平不一，需要差异化的政策进行调控，否则就会出现地方政府或企业对金融调控政策的不适应和不协调。四是金融政策在房地产市场中传导时的变异和时滞，会影响其效果。[17]金融政策对总量的调节必须通过微观机制来起作用，金融政策在传导过程中会受到微观机制的影响而产生变异。由于房地产市场层次复杂，而且需求主体的收入结构、年龄结构等多种不同因素，导致供给可替代性较差。所以，金融政策调控房地产市场，在理论上存在政策目标和作用机制上的缺陷。 那么，应该怎样对待金融政策对房地产市场的调控呢？目前，要以金融手段为主，抑制投资购房和遏制投机购房需求，严控以融资形式投资购房和投机炒房；同时要多种手段并举，再辅之以加大土地供应并加快房屋开发销售步伐，加大保障性住房建设力度，促使未来的供应量放大，以满足市场的庞大需求，避免需求滑落太快。这是合理的政策组合。[18] 六、作为保障品：以“三位一体”的公租房覆盖保障人群 无论宏观调控如何有力与有效，房地产市场作为“看不见的手”都不能解决穷人买房消费甚至租房消费的问题。一方面，要通过中央政府和地方政府卓有成效的宏观调控系统（包括房产税），不让房价涨得过快过猛；另一方面，着力发挥政府公共职能的特殊作用，向低收入家庭提供保障性住房。事实上，让穷人买房消费会让穷人成为房奴，使他们正常的消费得不到保障，同时还会成为诱发金融危机的潜在隐患。美国次贷危机的起因，就是鼓励穷人买住房，并以此为由发行次债和相关金融衍生品，从而导致房地产市场泡沫破灭。让穷人都有房住而非都买房，这才是明智之举，也正是国家大力推行保障性住房工程的根本原因。 在传统保障性住房供给制度安排中，虽然经济适用房价格相对便宜，可以在一定程度上满足中低收入家庭的住房需求，但并不是每一个应该享受经济适用房待遇的人，都能享受到这个福利，而且不少低收入和最低收入的家庭连经济适用房也买不起。居住权是公民权利的重要组成部分。但“人人有房住”不能演绎为“人人有住房产权”。即使在不少发达国家，拥有住房自有产权的家庭也只有70%左右，还有相当部分的家庭通过租房来实现其居住消费。现在，我们在倡导满足人们不断增长的居住消费需求时，存在一个误区。似乎社会应该保障绝大多数家庭，甚至是每一个家庭都可以通过房地产市场购买一套自有产权的住房，或者至少应该购买一套政府给予一定补贴的经济适用房。目前，我国城乡居民的基尼系数已达0.47，高于0.3左右的基尼系数世界平均标准。在这样的国情下，对于低收入和最低收入的家庭，采用购买普通商品房甚至经济适用房的方式，满足其居住消费，基本没有可能。 事实上，满足人们不断增长的居住消费需求，不应该只考虑购房消费，忽视租房消费，不能“重买轻租”。从本质上看，租房和买房是房地产市场的两大需求。我国城镇住房制度改革前，90%以上的城镇居民都租房。房改后特别是公房出售之后，大批公房短时期内转化为私房，从而使住房自有率得以迅速上升，最高时曾达到82%，目前为75%。由于相关政策向“买房”倾斜，解决居民居住消费需求就意味着“买房”，而对“租房”的扶植力度不够，致使目前的住房买卖市场发展强于住房租赁市场。对低收入家庭和最低收入家庭，通过包括廉租房在内的公共租赁房机制来满足其居住消费，是居住消费层面的关键性保障制度安排。然而，当前不确定性的廉租房配租制度，往往使廉租房制度在具体的实施过程中流于形式。各地政府大多采取象征性的“租金配租”形式，而这种象征性的所配租金，根本不可能使城镇最低收入家庭在房地产市场上租赁到相应面积的住房。同时，目前我国各城市出台的廉租房政策，其实际的保障对象大多限定在城市低保户、优抚家庭中的住房困难户。城镇中买不起房、不是低保的低收入家庭和大量的流动人口，不能享受廉租房的保障。 因此，目前我国经济适用房供应制度与廉租房供应制度应该并轨，重构“三位一体”公租房制度。一是享受公共租赁房的对象，不局限在最低收入家庭范围内，可以扩大到能够享受经济适用房的低收入家庭和暂时性缺房家庭，以彻底消灭保障性住房提供上的“夹心层”现象。二是对过去享受廉租房的最贫困家庭，在提供公租房实物配租的同时，再根据其家庭的困难程度，给予相应的货币租金补贴。这样一来，公租房就成为廉租房。三是公租房租赁若干年后，根据住户家庭收入状况可以按照经济适用房政策购买，但这种经济适用房不能上市，只能按照规定价格卖给公租房管理部门。这样公租房就成为经济适用房，并且完全割断了利用购买公租房“寻租”的可能性。 “三位一体”的公租房模式，以租为主，租售结合，可以建立低收入家庭动态化的进入与退出机制。政府的土地资源以及其他资源一次性投入可以永续利用。它不会像传统的经济适用房那样，政府要不断地投入土地资源及其他资源，成为“无底洞”；不会出现穷人租不起现象；也不会冲击商品房市场。同时，公共租赁房可以使我国住房保障供给体系避免经济适用房和廉租房的双轨制，彻底消除过去我国住房保障制度事实上存在的不能全覆盖的“夹心层”现象；租房若干年后可以购买，但不能上市，购买后要退出，只能由公租房管理部门回购。这样，既保障了公租房的“蓄水池”功能，防止公租房资源寻租与流失，又使得政府投资公租房的财政压力有所减轻。 同时，城市公共租赁房兴建，应与中心城区人口分流、城市土地整理结合起来。公共租赁房可考虑在公交等基础设施系统完善的城乡结合部兴建，以降低土地成本、分流人口，形成多中心的城市格局。这样，城市最低和低收入人群就愿意到旧城外的这些地区去就业、居住，老城里的人口就会减少，而政府又能通过新区的土地开发获得更大财力，也能把旧城区历史街区的整治与保护工作做得更好。公共租赁房可以委托专门机构来新建公共租赁房，也可以改建和收购一些小户型商品房作为公共租赁房的房源，还可以鼓励单位自建公租房，然后按照公租房的政策分配使用。在住房租赁市场房源供给充足的地方，甚至可以采取由政府发放租金补贴的方式，以“货币配租”公租房。 公租房的功能实用、单套面积合适，是公租房可持续运作的重要制度安排。首先，可以减少政府修建、改建和收购公租房的投资压力。其次，可以使一定的土地资源和其他公共资源产生更多的房源，从而为更多的低收入家庭提供公租房。再次，可以使单套公租房的房租总价保持在一定的额度内，从而不至于使低收入家庭承租压力过大。最后，这可以在公租房与商品房之间建立“井水不犯河水”的“防火墙”，有助于使用公租房家庭在收入提高后产生改善其居住条件的愿望，自愿退出公租房。特别需要指出的是，在公租房建设过程中，有关部门应进一步强化与完善配套严密的质量监管体制和事后惩罚机制，不让公租房“被高速”供给后出质量事故。 七、政策建议 2010年4月以来出台的房地产调控政策并不是要将房地产市场“打压”下去，而是要使房价回归理性，促进房地产市场的稳健发展。在严厉的宏观调控政策下，能否保证合理的房地产投资规模，不仅关系到未来楼市供求的平衡，也关系到国民经济与相关产业的稳定。同时，房地产市场销售量还关系到房地产业对关联产业的拉动和房地产业在经济增长中的贡献率。因此，对房地产市场的宏观调控，要对不同的商品房、不同的购房需求、不同的市场类别、不同的市场区域，进行结构性、差别性调控。 在社会主义市场经济条件下，住房的宏观调控是一个有机的系统工程。作为消费品的住房，房地产调控应该尊重市场经济规律，不能回到“管制经济”和福利住房时代。作为耐用品的住房，要规范住房租赁市场，积极引导人们租房消费。作为不动产的住房，应该充分利用土地杠杆，制导房价走势。住房作为资产品，应该卓有成效地发挥房产税的调节功能，限制投资性购房和遏制炒房。作为金融品的住房，应该严控通过融资方式进行投资性和投机性购房，以防止其泡沫的破灭而引发金融危机。住房是特殊的保障品，低收入家庭无购买消费和市场化租赁消费的支付能力，必须通过政府以公共产品和准公共产品的形式给予保障。 按照住房“六重属性”设计其经济杠杆的“支点”，还必须考量各个经济杠杆有机的排列与组合，才能形成房地产宏观调控“组合拳”。也就是说，房地产宏观调控“组合拳”的顶层设计与操作中的微调与预调，要注重根据住房“六重属性”所契合的各经济杠杆之间的有机排列与组合。在杠杆种类上，张弛契合；在杠杆的力度上，松紧搭配；在杠杆的时序上，先后衔接。在房价涨得过快过猛以及防止房价出现报复性反弹和“过山车”效应的特殊情况下，除了经济杠杆调控系统的优化外，还有必要辅之“限购”等类型的行政举措。笔者以为，在目前和今后一个时期，鉴于住房“六重属性”而设计的“组合拳”没有到位运行，房地产市场上“限购”等类型的行政举措还不能贸然松动和取消。 我国已经进入一个新型工业化、新型城镇化和农业现代化的高速推进期。在这样一个时期，资金密集型和劳动密集型并重以及产业“前向”、“旁侧”与“回顾”效应强的房地产业，仍将是国民经济中不可缺少的产业之一。同时，消费结构的升级，也需要房地产业的发展来催化。日本、美国等国家的经验数据显示，以投入产出计算，住宅产业每增加1个单位的生产值，可带动其他相关产业增加1.5至2个单位的生产值。根据我国的统计数据，房地产业的关联系数为1.93，即住宅建设投入1万元，可以引致相关产业产出1.93万元。我国房地产业正受限购令、贷款收紧等影响，已经对建筑、钢铁、建材、家具、装修等50个上下游行业产生影响。根据有关统计资料的计算，2010年，我国房地产业对GDP的贡献率为6.1%，房地产投资对GDP的贡献率为19.9%，商品房销售总额占GDP的比例为13.1%。2010年，我国GDP增长10.4%，其中商品房销售拉动1.3个百分点；如果以2010年的全国商品房销售均价和销售面积为基准，当房价下降40%时，商品房销售总额将下降至31 630亿元，对GDP的拉动降低到0.8个百分点，降低0.6个百分点。⑤在美债危机与欧债危机仍对世界经济产生深远影响，我国经济既面临通货膨胀风险，又存在经济增长趋缓的双重压力背景下，房价若大幅下跌势必对国民经济的稳健运行带来负面影响。我国不能回归到福利分房的年代，不能开历史倒车，必须坚持市场经济的改革方向，但要有“桥归桥、路归路”的房地产供给制度设计，有与市场机制相配套的行政措施和保障房供给这样的“减震器”。如此，就能够保持房地产市场的稳健发展，解决好居民的居住问题，促进宏观经济的有效增长，长效地防止房地产市场价格的暴涨暴跌。 在房地产宏观调控“组合拳”的设计中，应该有正确的舆论导向：房地产市场的宏观调控，不是要让房价大跌，而是让房价的理性回归、稳健运行，打击投机性需求，抑制投资性需求，引导正常的消费性需求。在房价宏观调控政策已经显效的背景下，特别需要慎重观测，谨防房价从算术级数下跌衍生为几何级数下跌。 在基于住宅“六重属性”设计的房地产市场宏观调控“组合拳”常态化和长效化运行的背景下，平均利润率规律的作用也会在一定程度上烫平房价的暴涨暴跌，与“组合拳”作用形成协同。按照等量资本获得等量利润的规律，房地产业利润太高，那么进入房地产业的资本就会增多，单位资产的利润就会摊薄，利润下降将会使一些资本流出。从长周期的轨迹看，这个规律是不可抗拒的。此外，随着社会主义市场经济体制的健全与完善，投资渠道的多元化也会分散部分投资性购房和投机性购房资金，转向黄金、期货、期指等其他投资渠道，从而也可以缓和房价的剧烈波动，与房地产宏观调控的“组合拳”配合，促进我国房地产市场的稳健运行和发展。 注释： ①住房虽然只是房地产的一个类型而不是房地产的全部，但是它是房地产供求关系中主要矛盾的主要方面。因此，本文中所涉及的房地产主要指住房。 ②广义的住宅交易包涵了住宅买卖、住宅租赁、住宅抵押、住宅担保等市场行为。 ③有专家曾初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。 ④三大政策性工具指利率、法定存款准备金率及公开市场业务。 ⑤以上数据均为笔者根据《中国统计年鉴2011》（北京：中国统计出版社，2011年）的相关数据计算。标签：租房论文; 重庆房价论文; 房产税试点论文; 房地产金融论文; 北京租房论文; 房产税改革论文; 房价下跌论文; 上海租房论文; 成都租房论文; 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