陈绍锋
金碧物业有限公司清远分公司
摘要：随着我国的经济在快速的发展，社会在不断的进步，住宅小区前期物业管理引发的问题引起了越来越多的关注，在梳理各方现有作用的基础上并以北京市的做法为例，可以看出前期物业管理阶段的问题根源在于建设方、购房者、物业企业、政府等各方参与者之间的定位不清带来的关系混乱。这些关系正在处于转型重构的关键阶段，需要进行重新思考，并给出相应的对策。
关键词：前期物业管理；参与方；作用；重构
引言
近年来，大量的城市住宅投入使用，也推动了物业管理行业的发展。小区中的物理管理能够改善人们的生活环境，为人们提供便利的服务，对构建社会主义和谐社会具有极为重要的意义。在当前环境中，人们对环境保护的意识日渐提升，已经拓展到各个领域，其中也包含了物业管理行业，从管理意识到最终的落实，都包含了对环境的态度。良好的管理制度以及先进的管理意识都将推动我国物业管理行业的发展。从当前我国物业管理行业中存在的问题出发，对提升物业管理水平具有极高的价值。
1住宅小区物业管理相关概念及属性辨析
"物业"是由英语的"estate"引译而来的，含义是"财产、资产、拥有物、房地产"等。国际上"物业"是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义，但在我国"物业"一词则有其约定俗成的内涵，与不动产、房地产有一定的区别。20世纪80年代初期，这个词由我国港澳地区传入我国沿海和内地，在我国港澳地区物业特指与地产相联系的房产。一般说来，物业是一种具体的物质存在形态，由土地和附属建筑物构成，完整的物业应由房屋建筑物本体、附属设备、公共设施和场地构成。物业可分为居住物业、商业物业、工业物业和公共物业。在现行《物业管理条例》实施后，物业管理是指物业服务企业通过业主大会接受业主的委托，依照物业服务合同的约定，对已投入的各类房屋建筑和附属配套设施设备及场地进行专业化维修、养护和管理，以及维护房屋相关区域内的道路安全、消防安全、环境卫生和秩序，并向物业所有人和使用人提供多方面综合性有偿服务的活动。住宅小区，是居住物业的一种主要形式，是指按照城市统一规划、建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域。由于它是物业的表现形式，因此它与物业的特点在某种程度上是一致的，但由于它专指住宅，强调一定区域多栋住宅的联合，因此更注重物业的整体性、相关性。概括而言，住宅小区具有规划建设集中，使用功能多样；布局合理，配套设施齐全；产权多元，管理复杂；社会化特征明显等特点。住宅小区具有居住和服务功能，与经济活动和社会管理关系密切。住宅小区物业管理主要有房屋及房屋设备管理，包括卫生、绿化、治安、消防、车辆和市政设施维护在内的环境管理，以及便民日常服务和多种经营服务及精神文明建设等内容，其管理具有综合性、服务性、专业性和经营性的特点。
2住宅小区前期物业管理中各参与方作用重构研究
2.1建筑物区分所有权不能同时确立带来的各方关系混乱
按照以上分析，交房成为一个重要节点，是业主身份成立的标志，也是业主所有权确立的时间。按照建筑物区分所有权的解释，所有权包括专有权、共有权和共同管理权。共有权依附于专有权，专有权转让，共有权同时转让，这也符合"公用基础设施和公共服务配套设施应当与居住小区住宅同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用"的规定。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆目前，各地大多规定专有部分需要经买受人验收后才能交房（例如北京市《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》明确2018年12月1日后，在房屋单位工程质量竣工验收合格后交付使用前，由建设单位组织购房人对房屋施工质量进行查验），按照同步验收、同步交付使用的规定，共有部分也要经购房人同步验收后才能确认共有权并开始缴纳物业费。住建部制定的《物业承接查验办法》规定，建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定，由物业企业在交房前进行承接查验，物业承接查验可以邀请业主（或购房者）代表参加。这里面的隐患是承接查验不是由购房人和建设单位两方完成，而是由"全体业主"委托物业企业和建设单位两方完成，问题是"全体业主"怎么来的？就算购房者可以代表业主，按照相关规定，双1/2是业主决议通过的最低门槛，那么购房者在全部可售房屋中占比是否达到双1/2标准？怎么认定？谁来认定？如果是否达到双1/2标准无法明确，那么承接查验的结果合法性就需要打一个问号。在这一过程中，如果不合格或者有质量隐患的共用部位、共用设施设备被接受，后期的隐患就会带来物业纠纷，即使在建设单位保修期内，业主也会把责任归于物业企业承接验收这一环节。
2.2节水改造措施
住宅小区内消耗水资源的方式主要有绿化灌溉用水、冲洗地面和垃圾间用水、公共厕所用水以及老旧供水管道滴漏浪费的水。对此，物业服务中心联合供水公司对小区整个管网进行全面的排查，更换了老旧、滴漏的供水管道。同时将小区内物业共有部位的水龙头、厕所、花洒、绿化灌溉设备等用水设施全部更换为节水器具。为了增加水资源的重复利用，减少市政用水，物业服务中心在住宅小区设置了空调冷凝水收集设施、雨水集蓄回用设施以及再生水回收利用设施，将冷凝水、雨水、中水等非传统水收集起来用于绿化灌溉、道路及车库地面冲洗、垃圾间冲洗、冷却水补水等。
2.3住宅小区物业管理中的国家担保责任
国家担保责任是指行政任务民营化后，国家对公众持续获得质量达标、价格合适的公共服务予以担保的责任。国家担保责任主要指管制责任、监督责任、接管责任。"国家担保"意义上的管制责任一方面要求国家制定私人提供公共产品和服务的质量标准，另一方面还要限制私人在公共领域内的行业垄断，杜绝相关机构攫取超额垄断利润。同时管制的手段也已经大不同于以往，其更多地采取自我管制、不对称管制、评估等手段。监督责任仍是贯彻实施担保责任的重要表现，除了传统的监督方式外，还应发展出能够"分工完成公共任务"的监督方式，除了国家依法要求的定期监督、评估和认证等监督方式外，更多地将私人自我监督方式纳入监督体系，再配以国家监督作为预防和对付私人自我监督不力的保障措施，对重点监督的对象和内容进行监督。在这里，基于讨论的不同视角，给付行政上国家担保责任中管制和监督与上文所说的规制既有一定的联系，也有微妙的区别。接管责任也称承接责任，是指在由私人机构达成给付任务的过程中，国家原则上并不直接参与或介入、干预私人机构的经营运作，但是一旦私人机构执行行政给付任务遭遇各种缺陷或障碍，不能持续稳定地执行公共服务任务时，国家予以接手，以确保该项公共服务供给能够继续进行。接管责任分为临时接管和永久接管，其是国家担保责任最典型的表现。管制责任重在对私人机构的引导和预防，监督责任重在对其不良行为的监督和控制，接管责任重在对管制和监督失灵时的补充或承接。
结语
通过重构各方在前期物业管理中的作用，就可以明确各方边界，减少因边界交叉带来的各种纠纷，最终提高业主满意度。
参考文献
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[3]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题,2012(5):2-14.
论文作者:陈绍锋
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第23期
论文发表时间:2019/11/27
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