关键词：房地产；工程管理；质量控制
1.房地产建筑工程施工管理的重要性
所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。
2.房地产工程质量控制中存在的问题
2.1前期的规划准备不到位
有些房地产的前期工作准备不充分，没有进行合理的规划和设计，使得在接下来的施工过程中出现许多问题。特别是对周边环境，地下环境的勘探不到位，设计的基础形式不能很好的发挥作用，造成后期出现不规则沉降裂缝，地下室漏水等比较严重的质量问题。另外就是对设计图纸的前期监督审核不到位，缺乏监管，设计人员水平参差不齐，再加上负责人的把关审图粗枝大叶，造成设计本身存在缺陷，而且在成本与工期的制约下，过于追求快速的经济效益，而放松了对质量的要求。这些都是前期质量管理中容易出现的问题。
2.2施工过程中缺乏有效的严格的质量管理
许多房地产公司为了追求尽快形成销售，资金回笼与周转，会要求施工单位加快进度，但是房地产企业自身并没有很强的质量管理团队，主要的管理还是依托于监理单位与施工单位自身，这就产生了在管理环节的漏洞，一旦监理单位疏漏，施工单位很难严格要求自己，肯定存在偷工减料的行为。再加上在施工过程中，有些施工人员水平不专业，并没有经过专业培训上岗，这些都是普遍存在与我国的建筑工地上，对于那些施工难度大的特殊工种和工序，他们的施工质量就很难得到保障，这也是容易出现问题的地方，即使短时间内不出现问题，经过长时间的居住使用也会出现质量安全问题。
2.3工程完工后质量管理不到位
工程竣工验收，是对工程质量把控的最后环节，但是许多房地产企业对这一过程不够重视，在工程完工前都没有提前进行预验收，各个参建单位也只是走走过场，将问题直接推到政府部门去检查，他们不可能对项目那么清晰全面的了解，有可能某些问题没有被发现而变成了隐患长期存在。一旦不能全面的监管，而且其他验收单位也没有根据实际的图纸和要求进行验收，而且没有对工程项目进行有效的评价和评估，最终受损害的还是老百姓。
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3.房地产工程质量控制问题的应对措施
3.1对工程项目前期的规划与设计力度进行加强
就目前我国房地产工程的质量管理来看，缺乏工程前期的管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了进一步加强工程质量管理，在进行施工之前，房地产企业必须进行全方位的准备工作与管理工作，确保工程顺利进展。在进行施工之前，首先要科学合理地规划整个工程，对地形地貌进行严格的勘测，落实市场调查的工作，从而对工程项目的整体风险进行预测；其次，依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为之后的施工环节奠定夯实可靠的基础。
3.2加强对施工整体环节中质量的管理
对于施工项目而言，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，保证良好的施工质量。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，相关人员要严格监督管理中任一工程环节的质量，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，在某个环节合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从本质上对工程项目的质量进行保障。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量的管理，保证质量达标，当不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行实时监管，确保在第一时间发现问题，并且进行及时积极的解决。
3.3加强对工程项目竣工后的质量管理
对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，对质量上存在的问题及时发现、及时解决，预防后续的工程质量问题。当工程结束后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个项目的质量，一旦发现问题，立刻进行更正，确保质量的达标。此外，还要建立健全质量的评估报告，有效地整合整个工程项目有关质量的信息，便于对今后工程建设工作的指导。
3.4增强施工人员的质量与安全意识
对房地产工程项目的质量管理进行加强，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，及时反映并解决工程中存在的问题，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要对施工人员的专业技能进行相应的提高，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，落实提高房地产工程项目质量的管理。
结束语
总之，房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。并且还应通过对控制项目前期准备、规划设计、施工阶段、交付后期使用阶段的质量控制，才能进一步保证房地产工程的施工质量，从而满足房地产开发项目工程质量的管理要求。
参考文献
[1]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑.2010.
[2]薛春辉.房地产开发项目的质量管理[J].工程质量.2012.
[3]崔凤臣，刘芳.提高房地产项目施工管理水平的若干问题建议[J].才智.2011.
论文作者:林羽能
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第13期
论文发表时间:2018/9/29
标签：质量论文; 工程论文; 工程项目论文; 房地产论文; 环节论文; 质量控制论文; 质量管理论文; 《建筑学研究前沿》2018年第13期论文;