物业管理现状与趋势浅析，本文主要内容关键词为：物业管理论文,现状论文,趋势论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、市场经济呼唤物业管理
传统的“房地产管理（撇开其广义内涵——房地产的行政管理及行业管理）与现今的“物业管理”的根本区分，在于前者是计划体制下的产物，而后者却是与市场经济相适应的。这一点，我赞同《住宅与房地产》1992年10月试刊二期45页载文的观点。
构成市场经济的三要素是：交换主体、交换客体和交换行为。当传统的“房地产管理”领域里逐步生长出以上三项要素时，就开始出现了“房地产管理”向“物业管理”的转变。它表现为以下三方面。
一是，内容上的转变。商品经济的发展，使得社会分工越来越细。为提高经济效益，就必须提高专业化水平。原来附属于大型房地产开发企业的“物业管理部”或隶属于国家房产管理部门的“房产管理所”也就会逐步独立出来，走上专业化管理的轨道。
二是，性质上的转变。随着科学技术的发展和社会需求的多样化，交换客体的种类和质级也日益增多。为物业的所有者或使用者提供某些具有特定效用的管理和服务，也会逐步变成市场交易的“标的”。于是，原先那种经产权人委派而取得管理资格的作法，会逐步变成须经由竞争性（投标或讨价还价）方式才能取得管理资格。
三是，方式上转变。与“一大二公”的所有制结构相适应，过去的“房地产管理”，通常都采取行政部门的后勤管理方式。今天，随着这种管理与服务变成一种交易“标的”，随着这种管理资格需要通过竞争性方式才能取得时，“物业管理”就必然会采取经营性的企业管理模式，从而使物业管理单位成为独立的企业法人。
二、两种管理模式比较评价
目前在我国内地多采用房地产管理所式的管理模式，在沿海地区已经出现了物业管理公司但多采取母公司与子公司的管理模式。
内地房地产管理所式管理模式的运作特色是：(1)所管理的绝大部分是自有产业（包括直管公房或单位公房），管理者以业主（或业主代理人）的身份实施管理；(2)管理的房屋中虽也有部分是代管产，这种代管都是按政策或法律规定执行的，实际上已纳入公房管理的渠道；(3)有些被称为托管产的，确是按民事方式接受委托的，性质上趋近于新的物业管理模式，但这部分的比例很小，且系按行政性垄断的方式接受委托的，只此一家，谈不上市场竞争。
沿海作为子公司的物业管理模式，它包括房地产开发企业作为母公司，与政府住宅供给部门作为“母公司”两类关系。这样做，能解除购房者的后顾之忧，对开发企业树立良好的销售信誉、对政府部门摆脱烦琐的管理事务都是有利的。这类管理模式的运作特色是：(1)或者，以业主的身份出租房屋。母公司把房屋作为对其子公司——物业管理公司的投资，由物业管理公司来经营，并按照双方协议，上缴一定的利润。(2)或者，以受托人身份进行管理。房屋的产权已卖出，房屋的产权人以集体的名义——业主委员会委托物业管理以司提供服务性管理，并给予相应报酬。(3)目前，我国更多的是两种形式的混合——开发商建成房屋后，既卖出部分以尽快回收资金，又保留部分作长期出租之用，由而形成了既以业主身份又以受托人身份进行的物业管理。
通过两种管理模式的比较，可以对母公司与子公司的管理模式，作出以下的评价。
第一，这种管理模式比以前的房地产管理所的模式是前进了一步，它初步划分房屋所有和房屋经营的关系，具有现代企业制度的雏形，符合市场发展的方向。
第二，这种管理模式具有明显的过渡性特征，它既促进了专业化分工但又不是在竞争中形成的信托关系，所以这是一种不完全的市场经济关系，须得在改革中深化完善。
第三，这种过渡形式可能会存在一个相当长的时间。一方面，由计划经济向市场经济过渡本来就不是可以一蹴而就的；另方面，从市场经济比较发达的香港、新加坡情况看，这种管理模式仍将在一定范围里存在下去。
第四，就最近香港公屋居民对房委会屋村管理不善的频繁投诉来看，此种管理模式明显存在着一些难以克服的体制缺陷。所以，管理资格的竞争性取得，应该是改革的方向。
三、物业管理中的法律关系
（一）完全市场条件下的法律关系：(1)决策人是业主委员会，物业管理公司是雇员。业主委员会根据房屋的情况和多数业主的意志，有权选择不同的物业公司来提供服务性管理。(2)业主委员会的委托和物业公司的受托是一种合同关系，作为一种市场的双向选择，业主委员会愿意出多少钱以购买什么样的服务，物业公司提供何种服务要按什么标准收费，完全是一种交易谈判，而不是行政分配。(3)作为独立法人的业主委员会和物业公司，它们都是独立运作的，互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致条件下修订合同或依法律解除合同，但都无权干预对方的内部活动。
（二）非完全市场条件下的法律关系：(1)房屋的委托人是一个企业或者一个机构，不是一个由许多业主依法组织起来的社团法人。(2)物业公司作为子公司是在母公司的支持下，直接组织产生出来的。(3)双方在财务上、法律上虽都是独立的，但由于物业公司是一个子公司，其日常的经营活动多要受到母公司的监督和制约。(4)物业管理权的取得是通过一对一谈判（甚至是单方授权）产生的，不是市场竞争。
在非完全市场条件下的物业公司，由于也存在着寻求自我发展的问题，从而也调动出了一些积极性。但由于母公司下达的利润指标、财务核算还带有一定的“长官意志”，所以没能从根本上形成现代企业制度要求的产权关系。
作为市场经济发展的必然趋势，物业管理或迟或早要朝着竞争性方向发展。一些经营管理好、竞争能力强的企业，将走向社会，赢得更多的委托；一些经营管理差、服务水平低的企业，将在激烈的物业管理竞争中被淘汰。
四、物业公司的内部建设
物业管理走向市场竞争是未来的发展趋势，物业公司欲求在今后激烈的市场竞争中占有一席之地，就必须加强内部建设。
第一，形成奋发进取、提高效率、增大效益以促进企业发展的机制。这种机制的前提是把管理看成是商品，把接受更多的委托看成是市场竞争的第一要义，从而使这种外界的压力能转变成激发职工团结一致、奋发向上的动力。
第二，制订一个长远的发展规划，使能朝着多元化、规模化的方向发展。物业管理如果仅仅盯住几幢房屋或一个小区，不注意开拓创新，长远来讲必将在市场竞争中遭受灭顶之灾。物业公司应根据自身的优势和特点，以“一业为主，多种经营”的原则，使自己的业务朝着多元化、综合性方向发展。
第三，教育职工具有竞争意识。客户支付一定的货币，其目的是换取他对物业使用效益的满足，要求提供舒适、安全、方便、良好的环境。一定要看准客户“花钱买舒心”这么一种经济关系，并据而尽可能提高自己的服务水准，设法把钱从客户口袋中掏出来，而又让他们掏的开心。
第四，要全面提高物业管理人员的素质。物业管理需要多方面的知识，仅仅把它看成是收房租、搞卫生的观念是不对的。物业管理所要提供的服务，包括建筑物本身的结构，及建筑物以外的环境、场地和附属设施，还有保安、通讯等多方面的内容。特别是在建立和谐的人际关系和公共关系，形成良好的工作环境和居住环境方面，是有许多深层次的工作要做。为此而开展的人员培训，内容是很丰富的。
第五，加强基础管理工作。如前所述，物业管理公司提供作市场交换的标的是管理性服务。因此，要提高自身的市场竞争力，就得要从日常工作入手，注意每一个细微末节，为业主提供完善的服务，并要形成一套系列的岗位职责和工作规范，让职工知道自己该做什么？怎样做才是对的？并把这些工作和个人的利益结合起来，从根本上解决管理工作中的薄弱环节，全面提高物业管理水平