摘要：随着国内经济环境的突飞猛进，以及城市化的快速发展，两者共同促进了房地产行业的迅猛发展。
关键词：房地产设计；管理
引言：提及房地产开发，首先重中之重就是规划设计管理房地产开发，所有房地产开发项目都得在其成功进行实体建设过程中对这整个项目开发前的设计，规划和管理。这三个部分是一个房地产开发项目的成功实行的基础，缺少任意一个部分都会导致最终的成败，而对于房地产开发商来说最重要的还是其质量的优劣。然而房地产企业内部管理的重点是对成本的控制，这对这个企业房地产的建筑资源的优化配置和企业本身的发展具有非常重大的意义。
1.房地产设计管理问题分析
1.1设计院选择局限性，技术优势无法集合发挥
目前，多数开发商倾向于选择大型设计院，而小型设计院只能承揽一些边缘业务。以某市为例，多数开发商选择大型设计院，他们包揽了某市几乎所有知名楼盘的设计。而小型设计院只能承接区县的小型业务。大设计院并非样样俱强，而小型设计院也并非无其所长。但现状是各家设计院各自为阵，甚至是恶性竞争，不能发挥集合优势，难以设计出全面的精品，对设计市场健康发展极为不利，同时也给房地产企业的设计管理工作带来很大难度。
1.2设计单位对项目前期工作参与不够
一是项目在设计的前期时的工作缺少系统性，设计内容与安排的工作时间也不能满足国家对设计方面上的要去，而一般是投资者的需求分阶段分项展开工作。二是设计者在工作中没有连续性，设计的项目一般也由开发商委托专业机构承担。三是对项目研发环境的分析和调查不足，项目的可行性研究也拘泥于技术分析和经济分析，这才导致项目的战略决策和定位存在一定的不妥。
1.3设计单位相对独立，管控不易
因设计院内部管理体制问题，人员流动性较强，项目负责人频繁更换或设计人员经常变动。新来的负责人对项目情况不熟悉，不能很好地把控项目的目标，也就不能很好地与房企设计管理人员进行沟通，对项目设计目标达不成共识。新加入的设计人员不熟悉项目，处理问题粗糙，设计质量没有保证。对此，甲方不能强行否决，只能提要求，反复沟通，逐渐达成共识，不仅工作量大，而且要花大量时间。设计人员经验不足过于年轻，不够规范，水平非常有限。①对现场实地考察不到位，尤其是地下管线的标高，管位、地貌、地形、相邻建（构）筑物保护等情况调查研究工作不足，导致在施工阶段难度巨大从而不得不改变设计；②设计深度、规划方面不足，其他相关因素也考虑欠佳，导致概算数据的初步设计太大，方法不当，致使投资概算存在严重偏差。如在前期土建概算中多采用估算的方法，与现场实际有很大出入，而且对原材料、人力价格上涨、通货膨胀因素考虑不足等。先后概算不同，项目展开实施后的消费很大的超出了预先算计不由得重新计算概算。多数设计单位存在重主体工程设计而轻附属工程设计的思想，导致附属工程设计进度和内容不能与主体工程同步和匹配。再加上设计院内部审图把关不严，就不能及时形成完善的整体项目设计。
2.提升房地产设计管理水平的途径
为了适应房地产行业的深入发展，满足精细化、高标准的市场需要，房地产企业的设计管理需要重点做好以下几个方面的工作。
2.1做好设计任务书的精细化管理
下达 《设计任务书》是房地产设计管理工作的基本内容。《设计任务书》是核算设计费用、签订设计合同的重要依据，是设计单位开展设计工作的指导性文件。《设计任务书》根据设计工作开展的不同阶段分为《方案设计任务书》和《施工图设计任务书》等；根据不同专业分为《建筑设计任务书》《景观设计任务书》《室内装饰设计任务书》等。《设计任务书》的主要内容包括：项目概况、设计指标、技术要求、造价控制等 内容。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于施工图纸是工程招投标和施工过程的主要依据，因此，《设计任务书》应重点做到以下三点：（1）现场条件描述应准确、具体。（2）设计内容和范围应详细、明确。（3）技术要求应准确、具体。
2.2做好设计方案的比选工作
为达到产品综合效益最大化的目标，在确定设计方案时，应从使用功能、建造成本、施工难度等多个角度出发，制定不同的设计方案，并进行方案比选，融合不同方案的优势，最终确定效果好、满足功能要求、成本低、综合效益最佳的实施方案。
2.3应用新技术不断提高设计质量
改革开放以来，我国城市建设的飞速发展促进了工程设计行业技术水平的快速提高。自20 世纪8O年代的个人电脑革命和90年代的互联网革命及其普及应用，计算机网络使得信息化所包含的信息采集、传输与共享具备了实现的技术条件。计算机应用已经经历了起步阶段、普及阶段、网络化阶段。随着计算机辅助设计技术的深入应用，我国工程设计软件已经逐步形成了专业较为齐全、技术较为成熟的体系。进入新世纪以来，BIM（Building Information Modeling）技术开始在发达国家得到了广泛的应用和发展。建筑信息模型（即BIM技术）是全新的信息化方法，具有可视化、协调性、模拟性、优化性、可出图性等特点，带来了质量与效率的提高。建筑设计专业可以直接生成实体三维模型；结构专业则可取其中墙体材料强度和墙上孔洞大小进行计算；设备专业则可据此进行建筑能量分析、声学分析、光学分析等；施工单位则可取其墙上混凝土类型、配筋等信息进行水泥等材料的备料和下料；发展商则可取其中的造价、门窗类型、工程量等信息进行工程造价总预算、产品订货等；而物业单位也可以用之进行可视化物业管理。BIM在整个建筑行业从上游到下游的各个企业间的不断完善，从而实现项目全生命周期的信息化管理，最大的实现BIM 的意义。
2.4 EPC模式下的设计管理
EPC工程总承包是目前国际上科学规范的工程项目管理模式，由总承包企业受业主委托，按照合同负责对工程总承包项目的设计、采购、施工等阶段实施全过程的动态、连续与合理交叉相结合的管理和控制。设计被纳入总承包管理模式中，不再是独立单一的工作，它不仅贯穿整个项目的实施过程，而且与采购、施工单位组成一个有机整体。在项目实施的各阶段相互交叉，相互支撑，高效率、高质量地建成项目。
2.5提高员工的综合素质，加强人才培养
EPC 模式对工程设计人员的素质和能力提出了更高要求，同时也需要从多方面培养人才，全方面打造复合型人才，让设计人员在掌握专业设计知识的同时能够不断提升个人综合素质开发自身具备的潜力熟悉各地地规，积累工程管理经验。设计人员还应当具有从事工程设计的相关阅历，特别是已经建设类似正开发中的工程项目的相关经验，还应具备更丰富的相关专业知识和优秀的设计基础。要充分掌握，理解在之前相关工程建设项目的设计过程中出现过的问题，总结经验，汲取教训，及时采纳大众对项目建设所提及的意见建议，不断优化改革，努力做到完美。
结束语：总而言之，房地产开发要有全面的规划设计和管理，不仅需要超前的构思和创新的产品，还要对工期，质量，甚至成本上进行全面考量，从而综合发展，加大所设计产品的竞争力，打造出色完美的房地产开发项目，全面提升房地产开发项目的品牌质量。
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论文作者:莫海杰
论文发表刊物:《基层建设》2017年第21期
论文发表时间:2017/11/3
标签：任务书论文; 项目论文; 设计院论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 设计人员论文; 阶段论文; 《基层建设》2017年第21期论文;