住房分配货币化研究概况，本文主要内容关键词为：住房论文,概况论文,分配论文,货币化论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
由于我国在1998年下半年将全面取消福利分房，实现住房分配从实物向货币形式转化，一时间，住房分配货币化成为社会关注的热点。本文拟就其中几个重要问题作简要概述。
一、取消福利分房制度是否有失社会主义公平
目前，有一部分人认为，在社会主义条件下，住房是人民群众的基本生活权利和保障，应该保留福利分房制度，而采取实物分配形式，否则就不能显示社会主义的优越性，有失社会主义的公平原则；其次，由于长期实行福利分房制度，在某一时点上取消住房实物分配，那么对已分配到住房的职工与未分配到住房的职工，形成不同的待遇和差别，很显然已分到房的人“占了便宜”，没分到房的人“吃了亏”，同样会造成新的不公平。
对此，绝大多数人持相反的观点。他们认为我国长期以来实行的住房福利分房制度，在计划经济条件下总的说来是公平的，使绝大多数人获得了住房，但问题却相当严重。第一，这种公平是在低水平上的公平。时至今日，我国城镇居民的平均住房面积只有9平方米， 低于许多发展中国家的住房水平，而且还有三、四百万居民仍处于缺房、无房的状态。第二，这种低水平的公平是建立在国家每年大量的财政支出基础之上的，巨大的财政支出不堪重负，难以为继。第三，住房分配不公、苦乐不均的现象相当突出，并日趋严重，一方面缺房无房，一方面又存在大量的所谓“鬼房”。当前实行住房制度改革，是适应社会进步，特别是适应市场经济体制的要求的。它有利于建房基金的良性循环，减少国家财政支出，有利于资源的充分利用和居民居住条件的改善，对已分到住房的居民和未分到住房的居民来说都是如此。对于客观存在的眼前利益的差别，可在制定政策和具体实施中采取相应办法，尽可能作出补偿。实际上许多地方也正在制定公平合理的政策，采取切实有效的措施。
二、住房分配货币化是否意味着完全市场化
有人认为，货币分房就是要使住房完全像其他商品那样进入市场流通，实行市场供应，完全市场化。其理由是：第一，住房属个人消费品，理应由职工自居其力，不应当也不可能由国家和单位包下来，而且现在将个人住房消费列入工资收入中，住房消费就应该和电视、冰箱一样，由居民独立自主地进行消费。第二，改革开放前，住房分配上的差别主要不是由经济收入的差别造成，而是由一些非经济因素如行政级别、人口多少、工龄长短等而形成。现在既然实行市场经济，理所当然地应由市场决定，由经济手段决定住房分配。第三，如果继续实行市场供应和福利供应双轨并存的住房分配，势必不利于住房商品化，影响住宅业的发展，且腐败现象的滋生也无法避免。
主流观点认为，住房虽是商品，但却是一种不同于其他商品的特殊商品，不能完全市场化。第一，住房和衣、食一样，是人们必不可少的生活资料，每个人都有生存权，而居住权是生存权的基本内容，即便是身无分文的人，社会也应为其提供一席安身之地。第二，住房的价值量远非其他物品可比，并不是每一个人都能完全依靠自己的经济能力来获取住房。第三，各地和各单位反映出的情况表明，实际上真正缺房的绝大多数是中低收入的居民，即通常所说的“缺钱又缺房”的情况大量存在。第四，即便在市场经济发达的西方国家，住房供应也实行双轨制，无法也不可能完全市场化。因此，正确的方法是对高收入者实行市场供给制，对中低收入者实行不同程度的住房福利政策，如由政府建造低标准公营住宅，出售或出租给中低收入者。我国有关房改政策强调“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，就意味着货币分房并非实行住房供应完全市场化。而两种供应体系是有差别的，因而在一定程度上既可防止腐败的蔓延，又不至于对房地产市场产生大的冲击。
三、住房分配货币化有哪些实现形式
推行住房分配货币化，就是在原来实行住房公积金制度的基础上，从根本上取消原来的实物分层方式，转而根据职工工资、工龄、级别、现行住房状态，将原来用于建房、购房、维修等资金以住房补贴、住房津贴、住房津贴、住房有价证券的方式发给职工，由职工自主到市场上购买或租赁住房，从而实现住房的社会化和商品化。到目前为止，我国住房分配货币在大体上形成了三种形式：给职工购房进行一次性补助形式；给职工逐月发放补贴形式；将住房补贴纳入公积金形式。
对于一次性发放补贴方式，赞成的人认为可在较短时间内较大幅度地提高住房购买能力，活跃住宅市场；反对的人认为，一次性补贴不利于住房机制转换，不利于住房贷款业务的发展，虽易操作但是将财政支出压力集中在某一年或一段时间，而且不利于调动职工在今后年份工作的积极性，对人才的合理流动也是一种障碍，因而主张逐月发放补贴，因为这样既可减轻一次性补贴给财政造成的压力，又可调整财政支出结构，且将补贴埋入工资有利于住房机制的转换。此外，还有人主张因地制宜地采取一次性发放或逐月补贴方式，房价较低、补贴量较小的城市可采取一次性补贴方式，而在房价较高、单位住房面积补贴额度大的城市则宜采取逐月发放补贴的方式。住房公积金是由个人及所在单位共同出资缴存的具有保障性和互助性的住房基金，其中由职工所在单位缴存的部分应视为住房货币分配的一种直接方式。增加住房公积金补贴可以通过提高职工住房公积金单位缴纳部分的比例来实现。对这种方式，大都认为其使住房补贴与公积金有机结合，思路清晰，易于操作。一方面可避免发放巨额现金、减轻对市场的压力，另一方面可巩固职工个人住房积累的基础，使银行比较放心地向职工发放抵押贷款，进而加快我国住房商品化的进程。但是，对目前我国局限于住房专用基金，作为住房金融低存低贷的资金来源的公积金制度，很多人提出疑问。他们认为公积金作为单一住房专用基金，资金的宏观、微观效益差，有悖于基金“保障”、“增值”的要求，公积金虽是国家法定强制执行，但它是个人帐户个人所有的基金，不是政府所有的预算资金或专用住房基金，而现行公积金管理中心代表政府，行政管理和业务管理集于一身，容易出现挪用、浪费、腐败现象。
四、住房分配货币化怎样与房地产市场接轨
住房分配货币化有利于开拓信息消费市场，促进住宅成为新的经济增长点。从实际情况看，住宅建设成为国民经济增长点的条件已经成熟，如已进入城市化高速发展阶段，经济连续20年保持10%左右的增长水平、住宅建设的相关行业发展很快，闲置生产能力有待于进一步发挥、城乡居民储蓄存款积累达5万亿元等。但当前面临一个重大问题， 即住房价格与居民收入的差距过大。世行考察认为发展中国家房价与居民家庭年均收入之比为4∶1—6∶1，而我国为10∶1； 我国商品住房平均售价上涨率远远高于物价上涨幅度，大部分年份也远高于居民家庭收入增长的幅度。（1997年，我国零售商品售价上涨率为0.8%， 居民家庭年收入增长率为6.1%，而商品住房价上涨率为10.1%）此外， 从住房支出占家庭月收入的负担比率看，国外一般为15%—20%，而在我国食品消费尚占较大比例的前提下，住房负担率高于30%。因此，在我国广大工薪阶层是买不起住房的，巨大的潜在需求不能成为有效需求，制约了房地产市场的发展。
针对这个问题，有人主张下调房价与增加居民收入（住房补贴货币化）以便协调二者的关系。其理由是：在我国商品住房的生产成本构成中，建安费占25%—40%，土地费用占30%—40%，市政共用设施费占20%—40%，土地费用占30%—40%，市政共用设施费占20%—30%，其他占10%左右，说明政府收取地租及建安费比例并不高，而一些不该收取的大市政配套费、过高的拆迁安置费及土地转让费使房价成本大增。此外，一方面由于投资主体单一，开发商成本节约缺乏硬性约束，在既得利益情形下有关部门和企业坚持说企业无法降价，另一方面由于强大的集团购买所支撑，且商品住房多为结构失衡的高档住房，从而导致房价居高不下。对此完全有可能采取适当措施使房价降下来。
也有人不同意上述观点，他们认为当前降低房价与增加居民收入都是不现实的，因为房价高主要是由于城市地产特点引起的，城市土地供给弹性高、需求弹性高、真实地价并不高且有持续上升的趋势。96年底，国家计委和财政部联合颁布关于取消48项不合理收费的通知，实际效果也仅将房价下调5%左右。下调房价会影响居民入市购房、持币观望，更不利于住房的销售，这已被经验所证实。而居民收入的增加受GNP 水平的制约，也不可能一下就解决，因此，马上大幅度增加居民收入也是不现实的。为此必须通过住房金融体系，以解决二者的矛盾，使住房生产、流通、消费得以实现良性循环。
此外，也有人担心住房分配货币化会引发泡沫经济，他们认为住房分配货币化，发展房地产、孕育着金融风险。因为住宅投资的信贷扩大的膨胀确实是日本和东南亚的金融风暴的重要原因，我国在1992—1993年也曾在局部地区、城市发生类似泡沫经济的现象，更何况当前我国本身就存在7000万平方米商品房空置的情况。更多的人认为，这种担心是不必要的。因为当前投资扩张是国家产业政策和市场取向双向作用的要求，不存在东南亚的自由化和1992年的盲目投资的情况，投资结构明显地在不断优化，以建经济适用房为主导，加之金融制度的不断完善，正好可以释放巨大的潜在购买力，有利于实现房地产资金的良性循环。至于空置的住宅，除一部分是由于价高外，其余多为投资失误造成的市政设施不配套、位置较偏、公交不便的住宅项目，其中较多的也是通过政府在城市边缘地区划拨土地、降低开发成本而建造的安居房，这部分住房完全可以通过加强配套或政府购买转为廉租房的方法来解决。
五、住房分配货币化怎样取得金融支持
住房商品化离不开银行的支持和服务，金融业在住房商品化方面的作用是其他机构无法替代的。金融业积极支持住房消费既可以推动房地产的发展，同时也给金融自身的发展开辟了新的空间，这基本上已达成共识。对于金融支持，目前存在不少问题：第一，住房资金所有权不明，影响了住房制度改革的进程，很多地方政府任意挪用住房资金，资金保值增值困难，且任意剥夺存款单位对住房资金的合理使用权，直接侵犯存款单位的合法权益。第二，地方政府的干预，使人行制定的政策性住房存款利率难以执行。第三，个人住房抵押贷款业务难以开展，即便开展，也是按揭额度小、贷款期限短、各种收费高。第四，住宅金融工具单一，交易规模小，不动产证券化程度低。因此必须改革，调整银行信贷结构，在总量上增大住宅消费信贷比重；构建以消费者为中心的住房信贷体系；尽快完善现有个人住房消费信贷制度，迅速开发新的品种以适应不同消费者的需要；降低贷款利率及有关收费标准，延长贷款期限；各保险公司尽快开办个人住房担保贷款保险业务；逐步开展住房抵押贷款市场，扩大空间、放宽条件；逐步实行房地产证券化等。
针对我国房地产信贷中生产信贷比重大，住房消费信贷比重低，且缺乏稳定资金供给保障的情况，有一种观点主张成立专门的住房银行，将国家对住宅的一切定额投资，各单位用于住宅的一切有关费用、按规定提取的职工住房公积金、折旧基金、出售出租住房的收入等集中起来，存入住房银行开设的“住房商品开发基金”专户，保证资金来源，经营商品生产存款，个人建房储存款，发展住宅债权等金融衍生品在内的住房金融市场。这种不以盈利为目标的政策性金融，便于解决住房信贷方面政策性业务和商业性业务的混合经营状态下多种秩序混乱的局面，从而真正发展起住房消费信贷，使住房分配货币化的改革目的得以顺利实现。另一种观点认为：由于地域之间的金融风险、经济发展水平不一、经济波动不平均等带来的市场要素的分割和资源的不均匀分布，没有必要建立一家专门的住房银行。目前构成中国住房金融市场主体的建设银行，工商银行等几家国有商业银行基本上都是全国性的零售银行，具有很大的优势和发展潜力。而从实践的情况来看，烟台、蚌埠的住房储蓄银行在10年的运作中，真正的住宅融资业务仅占业务量的两成。此外，成立一个全国性的零售式住房银行，初期投入成本过高，不适合中国国情。因此主张以现有机构为基础，结合对承担政策性住房金融业务的住房基金管理中心的改革以及对金融机构的改革，形成一个完整的住房金融体系。