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摘要：随着我国经济的发展、人们生活水平的提高，房地产开发项目的安全高效实施具有重大的意义。为了达到更好的经济效益，房地产企业必须准确把握市场动态，做好提前的预测，运用现代化房地产开发管理措施，全面落实项目管理工作切实提高企业开发管理水平和房地产项目质量，为广大业主提供更加安全可靠的房地产产品。基于此本文分析了房地产开发管理的特点及其要点。
关键词：房地产；开发管理；特点；要点
1、房地产开发管理特点
1.1寿命周期性
房地产项目管理旨在一定水平上可以掌握和筹备进行一次性房地产的工作，希望可以保证房地产项目在一定的时间内实现预先想要达到的目的，能体现出房地产开发的主要功用。就房地产开发项目来讲，房地产开发项目工程目标如果能飞速的完成，那么它的自身价值就会消失，通过上面的叙述，我们能够看出房地产开发管理呈现出寿命周期性的特征是客观存在的事实。
1.2复杂性
鉴于与房地产开发相关的部门比较多，因此想要对房地产进行管理，就必须掌握非常多的有关组织和学科性的知识，管理人员更需要有较高的综合性知识水平，才会有能力解决房地产开发管理过程中发生的问题。从实际情况来看房地产开发管理工作，它的管理经验还有一定的欠缺，在执行的过程中也会出现一些不可回避的问题，所以在一定程度上房地产的开发管理增大了它的复杂性。除了这些，还需要有不同的经历和不在一样的组织中的人来形成一个新型的房地产开发管理组织来进行对房地产开发管理的实行，让他们以交流探讨的方式，从基础上实现房地产对开发进度、技术和项目成本的需要，从而对房地产项目实行有用的开发和管理。
1.3阶段性
在房地产开发管理的实施进程中能够表现出比较明显的阶段性特征，房地产开发所在的每一个阶段都可以对不同的施工类型进行任务的区分，但因为每一个阶段都有不同程度的差异性，所以房地产管理工作的内容和对房地产开发管理的定义存在着较大的差异性。一般来讲，房地产开发的实施过程中，管理人员需要房地产开发工程的实际情况作为基准点，出色的完成需要的项目内容，制定完整的开发项目管理指标，实行必要的管理方法。
2、房地产开发管理要点
2.1房地产开发可行性管理要点
可行性研究阶段是确保项目建设顺利落实的重要依据，房地产企业作为主要的委托单位，通过工程咨询、设计单位等对项目进行深入的可行性研究，在这个过程中必须结合房地产开发项目的经济可行性及技术可行性进行分析，通过对多个房地产开发项目进行研究对比，寻找出项目存在的不确定因素和风险因素，提出规避不利因素的措施，同时总结出科学性、客观性、经济性、技术性的可行性意见，其中风险因素包括政策风险、规划变更风险、财务风险等，可行性阶段的要点在于对风险和不利隐患的识别和规避措施。可行性报告的编制必须在房地产企业及咨询单位的确认基础上，结合具体的研究内容进行编写，并到相关部门审批后方可作为编制设计文件以及投资项目的主要依据。
2.2提高现场管理的技术
现场技术管理的提高，可以根据项目的实施制定相应的解决措施。面对不同专业团队的工作实施过程，首先应该提高施工人员的基础设备。例如，首先对施工人员提供高质量的防护手套和头盔，以及高质量的可移动建筑梯，以确保施工人员的安全。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆其次，材料的分配可以采用网络化的施工人员管理制度和材料配置的管理，并做好及时准确的记录。对于技术比较落后的施工团队，可以给你配备现代化的仪器设备，并提供创新的管理方法，并对其进行一定的培训活动，以提高整个团队的技术水平和技术管理措施。
2.3抓好项目施工阶段控制
房地产开发项目施工阶段是最终决定产品质量关键阶段，狠抓施工阶段的质量控制，更有利于提高房地产开发项目工程质量。房地产开发项目施工前准备阶段质量管理，一定要依据产品策划定位进行项目的质量管理，抓好项目进度控制和成本控制。项目开发的质量目标设计非常关键，目标过低，会严重影响项目质量控制，失去市场竞争力。如果设计目标过高，会造成加大投入成本，降低综合开发绩效。因此，准确的确定质量目标非常重要。首先，要树立全寿命周期成本观念，仔细分析质量投入的收益和费用，增加预防成本，降低事故成本。在确定项目建设质量目标后，编制切实可行建设实施的质量管理计划。明确项目团队的相关质量责任。项目质量管理负责总负责人为项目经理，项目质量经理要抓好具体的项目质量管理，实施单位对项目的结果负责。项目建设施工过程质量控制，就是运用合同说明，施工方案、施工作业顺序，比较工作过程和阶段性成果，找出工作范围执行中的偏差，做好过程偏差控制。同时，对整个作业过程进行跟踪，正确划分技术管理工作权限，推行技术管理工作责任制，施工现场技术负责人有职，有权、有责，每位工程技术人员各有专职。在施工前和施工过程中，做好图纸会审和技术交底，制定详细的规章制度，做好技术培训工作，每道工序完后，坚持三检制度，严格的复核关键的检查项目，杜绝重大差错事故的发生。
2.4房地产开发项目的风险管理
首先，相关房地产商可以通过识别风险类型和造成因素来对不同的风险进行分类，然后是利用相应的办法和实施手段来应对由于不稳定项目因素带来的风险。由于这一行业具有投资资金大，风险大、周期长、条件匮乏的特点，存在风险是必然的。第一，要将投资项目的百分比分配平衡，合理分配，促进平衡，这样有利于分散风险，避免一失全失;第二，缩短施工周期，也就是注重效率，保证在最短的时间内可以尽量完成项目。第三，减少经济支出，再建筑工作进行的过程，会有一些必要支出，比如签订协议中的固定贷款合同，预算等支出，但也存在一些不必要的经济支出，这就需要在完善的监督机制下有效运行。第四，要做好正式买卖前的预售和预租工作，只有做好预热，才能够激发人们的购买欲望，制造良好的市场动态，争取在开发工作进行完成之前就争取尽量多的回收资金;第五，在出售房屋工作进行过程当中，为了满足人们的消费需求，实施一系列的优惠措施，或者是团购优惠政策，在出售项目中的物业费、配套费等方向进行优惠处理，这样不仅能够吸引更多的消费者，还能够帮人们减轻负担，真正意义上实现家家户户有房住。
2.5促进各部门间协调工作和提高工作人员的专业素质
部门之间的协调工作是房地产开发项目顺利完整实施的基础，企业可以根据所涉及的部门数量和方面，制定适合自己的管理措施，以帮助企业各部门之间能够顺利合作，协调工作任务。此外，工作人员的高素质在一定程度上可以减轻施工过程中所遇到的阻碍，并能够及时地变通解决，在现场管理的过程中起到领导的作用。为提高工作人员专业素质，一方面，企业可以在招聘的时候严格要求技术人员或是管理人员的专业和职业道德素质；另一方面企业可以采取定期对员工培训的制度，并在施工过程中实施优胜劣汰的工作方案，以提高工作人员的积极性。
总之，房地产企业开发管理人员必须要关注项目工程质量，做好全过程的管理和控制，切实提高企业自身竞争力水平，扩大品牌影响力，在激烈的市场环境中占领一席之地。
参考文献
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[2]陈传贤.房地产开发管理的重要性[J].科技经济导刊，2016(32):223 -224.
[3]刘同战，袁兆春.房地产开发监管中的若干问题[J].山东工商学院学报，2010，24(02):39-43.
论文作者:钟伟,陈云
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2018/12/25
标签：房地产开发论文; 项目论文; 房地产论文; 开发项目论文; 风险论文; 过程中论文; 阶段论文; 《基层建设》2018年第33期论文;