摘要：为了更好推进铁路土地综合开发工作，探索开发模式和做法，在考察香港铁路“轨道+物业”模式及上盖物业开发项目的基础上，总结具体做法、优点和特点，指出其对铁路土地综合开发的借鉴意义，提出相应的建议和结论。
关键词：香港铁路；轨道+物业；铁路土地综合开发；上盖物业开发
引言：为更好地贯彻落实《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》﹝国办发﹝2014﹞37号﹞等文件精神，加快推进铁路土地综合开发工作，中国铁路上海局集团公司（以下简称“上海局”）牵头组织相关管理和技术人员赴香港铁路有限公司（以下简称“港铁公司”）考察学习交流，实地考察多个地铁站点及车辆段上盖项目，深入了解“轨道+物业”模式理念和具体做法，以及上盖物业开发情况等。通过这次考察学习，增长了见识、开拓了思路，为开展铁路土地综合开发工作提供了很好的启示和借鉴。
1.港铁公司“轨道+物业”模式简介和具体做法
港铁公司成立于1975年，目前在香港运营线路共47条，共设车站161座，运营里程共248.4千米。虽然运营规模比不上国内一线城市地铁公司，但它是全球少数几家能够盈利的地铁公司，利润主要来自地铁上盖物业开发、物业租赁和管理等，其核心盈利模式模式——“轨道+物业”值得研究和借鉴。
1.1“轨道+物业”模式简介
“轨道+物业”模式是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式。按该模式，政府不直接投资轨道交通建设，但需将沿线部分土地通过协议方式授予港铁公司，相应土地费用按未规划建设轨道交通前的市场地价标准收取，这就将轨道交通建成后土地的部份增值额让渡给港铁公司。港铁公司在享有土地增值收益得同时，须承担轨道交通全部的建设和运营成本，并统一规划物业与地铁的设计，提升客流，使项目能自负盈亏，获取投资项目的合理回报。该模式主要是通过站点和车辆段上盖，以及周边土地发展来实施，其核心理念是“以地养铁”，以商业市场原则经营铁路，以土地发展来提供所需的资金。
图1 “以地养铁”模式关系
1.2“轨道+物业”模式具体做法
“轨道+物业”模式具体做法是香港政府按照规划计划建造一条新线时，测算新线投资额，以及将来收入和支出，算出资金缺口。本着无须政府投资、补贴运营或担保贷款，由港铁公司自负盈亏承担建设和运营成本的前提下，研究该线哪些站点可以进行上盖物业开发以及周边可用于开发的地块，以弥补资金缺口和取得正常的资金回报率为基础，与政府协商每个站点需要的土地规模和建筑面积，并通过协议方式明确地块开发权属港铁公司（地块范围已确定，为净地，已明确规划指标，尚未供地），地价按新线建造前的市场价确定。港铁公司将轨道与物业一体化规划设计、统筹运营管理，将上盖大平台与车站、车辆段同步建设完成后，与周边的白地部分一起或分块通过公开招标方式选择合作开发商，通过协议确定合作方式和内容，具体开发由开发商负责，并支付全部或部分地价，承担开发建设费用。港铁公司实施全过程监管和协调，并与开发商按协议约定分享开发收益。具体的做法如下：
图2 “轨道+物业”模式具体做法
2.港铁公司“轨道+物业”模式的主要特点
2.1全过程主导控制
港铁公司从物业开发前期市场调研、物业与地铁统一规划方案设计、引进开发商到物业出售投入使用进行全过程主导控制、监管和协调，所有安全、技术等标准必须达到港铁公司要求。在物业开发完毕前，港铁公司将土地使用权保留在自己名下，既不抵押也不转让，以保证在特殊情况下开发商无力完成项目开发时，自己仍能继续完成工程，确保物业开发和轨道交通的正常运营。港铁公司与开发商是商务合作关系，并非将土地卖给开发商，不是土地炒卖，而是利润分成。
2.2注重市场调研
港铁公司在取得地块开发权后，委托专业顾问公司进行市场调研，研究市场需求，根据市场调研结果确定地块开发业态、规模和物业档次，确保开发物业满足市场需求，便于后期销售和经营。
2.3注重一体化规划设计
在港铁公司与政府落实地块和开发面积后，按照城市规划进行轨道和物业开发一体化规划设计，从确保铁路运营安全、功能协调、人性化、满足市场需求等方面掌控整个设计过程，确保设计方案优质合理，实现各种功能。在设计过程中，始终强调一体化设计，包括盖上物业开发与盖下车站、车辆段，周边物业开发与车站，以及各种交通工具无缝衔接等。
2.4高强度多功能物业开发
站点周边土地价值高，通过高强度高容积率土地集约开发可以最大程度摊薄土地成本，并带来人口聚集效应，也为商业和轨道交通带来更多客流。港铁公司开发的物业容积率一般都在5.0以上，住宅、办公楼多在40-60层。按市场需求合理配置住宅、商业、办公、工业和不同种类的公共设施，增加区域的活力和双向客流，与车站一体化设计，进行多功能融合的物业开发。
2.5多种交通方式衔接，注重通达性和便利性
通过一体化规划设计，合理布置轨道站点、住宅、商业与公共道路之间的出入及换乘动线，让多种交通方式无缝衔接，在商业或住宅区内安排有多个通往轨道站点的入口，并配合轨道系统内的同台换乘、风雨连廊等，让市民出行舒适便捷，极大地方便了生活。
2.6大量持有优质商业物业
通过大量持有交通方便、有客流和效益保证的优质上盖商业物业，给港铁公司带来稳定的回报率（10%左右）。同时，由于车站和商业连在一起，持有并管理也可确保轨道交通运营安全，在紧急状况下可统一调度。而住宅受市场和政策影响较大，出租回报率较低，则应及时出售。目前港铁公司在香港共持有和运营13 个上盖商业物业中，不仅有高端的九龙站上盖圆方购物中心，还有深受市民欢迎的区域和小区商场，如德福广场、青衣城、恒福广场等。
2.7注重风险控制
港铁公司在取得开发权后，在项目前期做好市场调研和效益分析，从源头降低风险。通过全盘规划、项目招标、施工监督、收益分享等有效措施，把握整个开发价值链上增值较大的拿地、规划设计、经营管理等环节，而将风险较大、成本较高的建设施工环节主要交由合作开发商操作，并且将土地使用权牢牢掌握在手中。这种合作模式有效规避了港铁公司投资风险，将风险较大的部分转嫁给开发商。
2.8注重与政府合作，发挥平台作用
在香港政府、港铁公司、合作开发商三个主要市场参与者中，港铁公司扮演了“向上承接政府战略，向下启动市场资源”的角色，成为整合政府与市场资源的平台，并作为统筹者，与政府相关部门密切协作，与开发商合作，参与到整个城市建设发展中。
2.9开发以铁路安全运营为前提
物业开发需以铁路安全运营为前提，为尽量减少对铁路运营的影响，通过一体化规划设计，上盖物业开发与车站、车辆段同步建设，并将开发物业和铁路设施完全分开独立运营，互不干扰。目前港铁公司正在进行既有何东楼车辆段上盖开发，为确保铁路安全运营采取的措施对开展既有铁路车辆段上盖开发很有借鉴意义。
2.10通过合理技术措施减少上盖物业与铁路设施相互影响
盖下铁路设施对上盖物业影响主要来自于噪声和振动，港铁公司将轨道与物业系统完全独立分开，采用基础结构隔离和减振垫块、控制进站速度、咽喉区加盖等合理技术措施减少对上盖物业的不利影响。上盖物业对盖下铁路设施的影响主要在采光、通风、消防和信号等方面，这些均可通过优化技术和组织措施解决，确保铁路安全运营。
图4 港铁与政府部门、开发商的统筹协调
3.对铁路土地综合开发的借鉴意义
虽然香港与内地的政策法规、经济发展、管理体制、建设规范等不同，尤其土地政策差别较大，国铁和地铁也存在天然差别，但港铁公司“轨道+物业”开发理念和上盖物业开发经验对上海局实施土地综合开发仍具有很好的学习借鉴意义。
3.1坚定信心，加快推进铁路土地综合开发。港铁公司“轨道+物业”模式的成功给我们带来了信心和启示。国发〔2013〕33号和国办发〔2014〕37号提出的实施铁路土地综合开发，与“轨道+物业”模式理念是一致的，内涵都是“以地养铁”，在盘活既有铁路土地的同时，实施新建铁路站场土地综合开发，分享因铁路建设带来沿线土地升值外延收益，用土地综合开发的增值收益去支持铁路建设和弥补铁路运营亏损，实现铁路企业、政府和社会多赢。为此，我们将在认真学习借鉴的基础上，结合实际，探索有效铁路土地综合开发模式。
3.2结合铁路建设和生产力布局调整，研究利用站房、动车运用所和货场等进行上盖开发。港铁公司物业开发均是结合地铁站点和车辆段进行上盖开发。国办发﹝2014﹞37号文提出“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的开发原则，鼓励充分利用地上地下空间，进行上盖开发，国铁拥有巨大的价值潜力可挖掘。以上海局为例，在建的高铁站点较多，将站房和综合开发相融合，进行站房和雨棚上盖，开展新一代站房规划设计，这一点在杭州西站、上海东站和合肥西站设计中得到了较好的体现。随着城市的扩张，一些既有的站点、动车运用所和货场等从位置偏僻变成了主城区，如上海站、北郊货场和杨浦货场，这些铁路设施从客观上对城市产生割裂，与周边环境不相协调，这就可以通过上盖开发的思路来缝合城市，改善城市交通和景观，也会带来可观的经济效益。目前，上海局正在推进的杭州艮山门动车所上盖物业开发项目正是一个典型案例。
3.3引进外资外力开展合资合作。港铁公司和香港知名开发商，如新鸿基、长江实业等，合作开发多个高档住宅、商场和办公楼，合资合作开发模式已十分成熟规范。通过引进外资外力与开发商合资合作共同开发，一方面充分利用开发商物业开发经验、品牌和资金，另一方面也降低了自身开发风险。上海局也将借鉴港铁公司合资合作模式，引进优质合作开发商，合力推进综合开发项目。
3.4提高土地综合开发能力，坚持市场化运作。港铁公司对综合开发规划设计、过程把控和风险控制能力，以及高度市场化运作，值得我们学习借鉴。国铁长期以来一直以运输为主业，土地综合开发能力有待提高，需要建立适合市场经济的土地综合开发制度和机制保障，加强专业人才培养，坚持市场化运作，遵循土地综合开发规律和规则。
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论文作者:陈锋
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/8/26
标签：物业论文; 土地论文; 铁路论文; 上盖论文; 公司论文; 轨道论文; 综合开发论文; 《基层建设》2019年第16期论文;