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摘要：房地产开发商是组成房地产企业的重要部分之一，营改增对其的影响不容忽视，而房地产开发商只有积极应对，才能尽快适应营改增，有效降低税收成本，逐渐提高竞争力。下面基于营改增对房地产开发商的影响，探究提出若干应对策略，希望能为房地产开发商开展相关实践工作提供帮助。
关键词：房地产开发商；营改增；影响；应对策略
房地产开发商在运行经济活动时会产生各项税收工作，而传统的税收政策模式导致房地产开发商的税务工作面临税种复杂及重复征税等问题，严重影响房地产开发商改革和优化财务管理工作。而营业税改增值税的政策已经试点实行多年，加强分析营改增对房地产开发商的影响并积极采取应对策略至关重要。
一、“营改增”对房地产开发商的影响
（一）实施营改增后房地产开发商的税务不减反增
依据政策的正常实施，实施营改增政策能使房地产开发商降低自身税务。但从全国实施营改增政策的实际情况来看，部分企业在营改增的影响下并没有降低税务，税负反而有所增加。受到营改增的影响，加上房地产开发商承担着较高的行业税率，抵扣相当困难，造成房地产开发商的整体税务受到不减反增的不利影响[1]。具体而言，在传统税收政策下，房地产开发商的营业税率约为5%，而实施营改增以后，其增值税高达6%-17%，房地产开发商的税负大大增加；同时，实施营改增税收政策时并没有囊括房地产上下游的每一个行业，没能及时形成相对完整的一个增值税体系，造成房地产开发商难以抵扣增值税。
（二）营改增有利于房地产开发商降低税收成本
营改增的实施对房地产开发商税收链条的完善有利，还能帮助房地产开发商降低物价、提高经济效率。营业税改为增值税之后，房地产开发商的增值税链条是基本完整的，纳税人的含税额能够抵扣，税收在最终消费之前的每一个环节环环相扣，重复征税现象基本被消除，促进了职责分工，推动房地产开发商降低税收成本；同时，房地产开发商各个生产环节税负的降低能相应减少房地产上下游各行业企业的生产成本，从而降低物价与通货膨胀水平。站在长远的角度，营改增能促进房地产产业内、产业间的分工、合作，对房地产开发商总体经济效率的提高能产生有利影响，进而促进降低总体物价水平。
（三）营改增促进提高房地产开发商财务核算水平
营改增对房地产开发商财务核算水平的提高有积极影响。在实施营改增之前，营业税是房地产开发商的主要税率，只需用销售额乘以5%税率即可，处理税务业务时十分简单。但房地产开发商在实施营改增后，则需准确核算自身的进销项，且进项税还广泛涉及6%、11%、17%等不同税率，使房地产开发商的财务核算面临更高的要求。因此，房地产开发商的财务部门务必要坚持提高财务核算水平，特别是要及时针对工程招投标、销售等环节提出科学的涉税建议，才能使房地产开发商的税负成本相应减少。
二、房地产开发商应对“营改增”影响的策略
（一）建立健全内部税务控制与财务管理制度
进一步建立健全内部税务控制与财务管理制度是房地产开发商应对营改增的一项重要策略，尤其是在实施营改增之后，房地产开发商的财务管理面临着更复杂的财务处理、更严峻的增值税专用发票风险，所以房地产开发商务必要加强财务管理工作，特别是要严格成本管理，加强管理发生各项成本的凭据，它们并非只是房地产开发商处理账务的依据，更是其扣除所得税土地增值税成本的基本依据。同时，房地产开发商还要进一步完善合同管理，务必在合同中明确付款方式等问题，加强税务控制[2]。
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（二）房地产开发商要尽早做好税务筹划工作
房地产开发商的管理决策层要会同财务人员、销售人员、采购人员等，以营改增政策为企业规划业务提供可靠依据。财务人员要保持与销售人员、采购人员的联动沟通，加强管理销售采购交易的发票，并充分考虑材料、机械、人工等价格是否可以抵扣进项税额等问题。房地产开发商增值税税收是在除去劳动力价格、土地价格等成本之后再行征收，这是好事。如今，房地产营业税税率是5%，开发商要全值缴纳，而实施营改增之后，如果开发商收到增值税票，就能相应抵扣。在营改增之前，营业税的征收是刚性的，房地产开发商盈利与否都要缴纳营业税的5%，但如今盈利就需缴纳增值部分的11%左右。然而开发商人员务必要清楚在人工、土建材料、土地等可能无法抵扣进项或抵扣有限的情况下，税负反而有可能上升，必须联系上下游企业降低税负。开发商要利用可抵扣的条件合理筹划税收，尽可能多取得进项税票，做好合约规划，将原施工合同分离成劳务业务、原材料采购业务，以节约施工成本。由于增值税是一种间接税，可以转嫁，购房者在购房之后能从进项抵扣中获得好处，所以开发商可把增值税税负转让给终端消费者，激发购房者的热情，促进他们购房，促进写字楼等租、转、售。然而个人、家庭是个人住宅市场最终承担增值税的一方，税负是不能转嫁的，所以房地产开发商要认真考虑能否适当提高企业的房产售价，从而降低个人房产售价，降低个人购买房产的成本，吸引个人购房，在尽量多转嫁税负的同时不影响开发商的总收入。
（三）房地产开发商应适当加快业务转型升级
面对营改增，房地产开发商要做好业务规划、税务筹划等工作，将营改增作为难得的发展契机，充分发挥出抵扣进项税额的优势，不断拓展业务范围，加速自身业务的转型和升级[3]。实际上，房地产开发商的业务和建筑行业、广告营销行业、金融行业等的业务之间有密切联系，业务范围的拓展可采取纵向、横向两种方式，纵向方式涵盖朝下游企业扩张，并购或开办采购公司、广告公司、金融公司等，从而使自身的生产与经营等环节能实现与联系密切的企业之间的混业经营，该模式比单一的房地产开发商更能抵御市场风险，提升市场竞争能力；横向扩展可尝试由单一的、传统的住宅地产格局朝着多元化的房地产行业及相关行业扩展，在从事普通的房地产开发的基础上投资零售商业、物业、土地、工业地产、旅游地产、商业地产、保障性住房、养老地产等开发，加大房地产开发商的精装修力度，扩大范围，将其变成房地产开发商新的业务增长点。
（四）通过人员的培训积极应对纳税筹划风险
房地产开发商需坚持加大人员培训力度，主动应对营改增带来的各种各样的纳税筹划风险。相关人员素质的整体提升对房地产开发商正确处理测算税收成本的工作势必有较强的促进作用，所以应针对实施营改增政策产生的一系列复杂问题、涉税风险等开展重点培训，提高财务、造价工作人员的专业素养，增强其处理税务问题的应变能力及做好合约规划。房地产开发商可按照营改增制度及有关税收的重点条例开设培训课程或举办公共讲座，鼓励财务人员积极参与，从而进一步推广这些条例，在坚持培训理论知识的同时从财务人员中筛选有较强业务能力的人专门开展有关营改增的实践工作，以便在实践中发现问题、解决问题，掌握各种各样的新型技术，有效防范纳税筹划风险。
三、结语
营业税改增值税的政策是市场经济不断发展的产物，是中国改革财税体制的重头戏，是重要的供给侧改革举措，房地产开发商需认真学习、积极应对。在实际工作中，房地产开发商要注重提高自身的市场竞争力，真正把税务筹划工作摆在重要位置上，有效降低税负，尽可能减少经营成本，向着正规化、现代化前进，从而走上可持续发展的道路。
参考文献
[1]盛立中.房地产开发企业“营改增”全攻略[J].住宅与房地产，2016（14）：18-23.
[2]吴朝阳.营改增背景下我国房地产开发企业税收成本测算研究[J].财经界(学术版)，2015（19）：336.
[3]邓单月，郑宇轩，杨达.营改增税制改革——影响房地产企业的“双刃剑”[J].金融经济，2015（18）：29-30.
论文作者:肖凤娟
论文发表刊物:《基层建设》2016年12期
论文发表时间:2016/8/11
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