地产泡沫：市场失序与政策干预，本文主要内容关键词为：泡沫论文,政策论文,地产论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
去年来，我国房地产价格呈现出加速攀升态势，据国家发改委、国家统计局的报告显示，2004年全国商品住宅平均销售价格增长15.2％，远高于其它各类物价涨幅。在房价高企的同时，过热倾向日趋明显，如非自住性的、投资性的购房比例超过20％警戒线；房价收入比高达十几倍甚至二十多倍，远远超过了4—6倍的国际水平；全国半数以上的城市购房房资金成本即利息超过房租，四分之三的城市房租低于房贷月供，等等。这些迹象表明，国内房地产市场的风险正在迅速聚集。
房地产市场泡沫化势必对我国社会经济造成严重的负面影响。房地产业近年来的高速发展对中国经济增长的拉动作用有目共睹，但与此同时也使业界不成熟所引发的种种矛盾和问题被市场的虚假繁荣景象暂时掩盖起来，一是房价的贵族化脱离了市民的购买能力，而普通消费者的边缘化使房地产市场的根基发生动摇。今年1—2月，全国房价在去年大幅攀升基础上继续上涨了近15％。而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长7.7％。购买力的提高远远落后于房价的涨幅，使广大市民的购房意愿受到压抑，而市场真实需求的萎缩将直接威胁到房地产业的可持续发展。二是房地产的持续高位运行以及由此而引发的经济过热潜伏着巨大的危机和隐患。房地产非理性繁荣一方面带动了高耗能工业如钢铁、水泥和电解铝等行业的投资过度扩张，而经济结构失衡引发国内通货膨胀和能源、运力的短缺；另一方面使银行的风险凸显，截至2004年末，商业性房地产开发贷款余额为2.38万亿元，占金融机构人民币贷款余额的13.4％。一旦泡沫破裂，将危及整个金融体系的安全，并对宏观经济造成严重破坏，发生于上个世纪九十年代的东南亚金融风波就是前车之鉴。
一、对我国房地产泡沫的市场分析
从客观上讲，由于土地资源的稀缺性，建材价格上涨和拆迁成本的提高等因素的存在，房价的上涨是一个长期必然的趋势。但目前我国房价的飚升除上述合理因素外，更多地是由许多不合理因素所造成的，如“行政因素”的过多干预、房地产企业违规炒作、信贷把关不严、投机行为猖獗等。在房地产市场现有的利益格局中，房地产企业、地方政府、银行和购房者这四大利益主体用不同的方式表达各自的利益诉求，而房价的高位运行正是他们的合力所致。
1.房地产企业与房市泡沫。目前我国的房地产市场是典型的卖方市场，而住房需求不断释放使市场的天枰进一步朝卖方倾斜。开发商对房价拥有绝对的话语权，他们在定价时往往“随行就市”，按市场需求而不是按成本定价，习惯于将超额利润视为其正常的利润，致使房价远远高于其价值。国外房地产开发商的平均利润为6％左右，最低为2％，而我国房地产开发商的平均利润率为25％，远远高于社会平均利润水平。[1]如此暴利使房地产商成为这场房市盛宴的最大赢家：在最新出炉的中国富豪500强榜上，房地产富豪人数多达94人，占总数的近五分之一，其资产增幅与去年国内房价的升幅同步相当。而以十几亿身价上榜的房产大腕潘石屹坦言，这两年开发商都赚了大钱，大的房地产公司一个项目的净利润，抵得上中国期货市场与整个电影行业全年的全年利润。在巨大的财富效应诱惑下，各行各业纷纷进军房地产，为高烧不退的房市再添旺火。
市场火爆使开发商更加肆意所为：囤积哄抬楼价、买空卖空、违规炒作、人为造市等不正当行为层出不穷，利用信息不对称制造虚假繁荣，蒙骗购房者的事例屡见不鲜。比如用虚拟合同抬高房价，吸引购房者跟风后，再撤销虚拟合同，以便开发商囤积居奇牟取暴利。而这种通过反复撤消合同，用虚假的价格来抬高房价的炒作手法非常普及。为逃避有关部门对商品房预售活动的严格监管，一些房屋中介公司通过种种方式介入到开发商的预售环节，联手炒楼，开发商事先将畅销的预留房源放到中介公司高价转让，牟取超额利润，制造楼盘销售火爆、房子即将卖光的假象，以吸引购房者跟风入市。
2.地方政府与房市泡沫。地方政府同样是当前房市多角博弈格局中的强势群体，在房市价格虚高背后，有一只“闲不住的手”左右着市场。从某种意义上讲，“地方行政因素”与我国房地产市场的非理性繁荣有着内在的联系。
地方政府热衷于房地产市场有其必然性。在市场经济条件下，城市成为具有经济自主性的利益主体，为了迅速提升城市竞争力，地方政府“经营城市”蔚然成风，通过对包括土地在内的城市资源的市场化运作来以城养城。为解决城市建设资金不足的难题，不少地方的政府通过掌控土地供应阀门，把“卖地”作为财政增收的重要渠道，卖地越多，价格越高，政府收益越多。现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，一些市、县、区的土地出让金收入，有的已经占到财政收入的40％甚至60％。目前沿海14个省市的实际占用耕地都突破了规划指标，其中有的城市2010年的建设用地指标早在2001年已基本用完。[2]
地方政府势衷于房地产还与地方官员的政绩有关。房地产目前已成为我国城市GDP增长的主引擎。有些城市的房地产占当地GDP的比重迅速逼近10％，已成为第一大产业。许多地方将GDP与政府的政绩挂起钩来，视GDP为政府官员的成绩单，而房地产是城市的支柱产业，房地产市场的繁荣不仅能为地方财政创造大量税收，而且对提升地方GDP的贡献相当大，如上海房地产增加值对GDP的贡献率已由1990年的0.5％增至2004年的8.4％。[3]因此，地方政府与房地产企业容易达成默契，形成一种比较稳定的依存关系，这种关系已经演变为目前房市利益格局中两个强势群体之间的利益结盟关系。
3.金融机构与房市泡沫。房地产对贷款的高度依赖使银行成为房地产市场中的特殊角色。资料显示，目前我国房地产开发企业负债率高达76％，开发商大多依靠卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金，如果将房地产开发企业的“期房”筹资（来自个人房贷）和流动性资金来源考虑在内，在每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60％的资金来自银行信贷。房地产贷款余额从1998年末的3106亿元（其中个人房贷710.05亿元），上升到目前的2.6万亿元（其中个人房贷1.71万亿元）左右，占全部人民币贷款总额的14.7％。其增幅之快，在国外也是罕见的。[4]
银行在泡沫经济形成过程中推波助澜，是因为银行本身在泡沫经济膨胀过程中就是一个既得利益集团。长期以来，对各大企业融资的高坏账率使国内银行深受困扰，目前我国商业银行的呆坏帐产生的速度十分惊人。在1999年剥离1.4万亿元不良资产之后，根据中国银监会的统计数据，截至2004年第一季度末，国有商业银行又出现了18，898亿元的不良贷款余额。相比之下，房屋抵押贷款坏账率不到2％，风险较低，即使有些贷款不能及时归还，损失完全由贷款方负责，银行只赚不亏。因此各商业银行均将房贷视为其优质资产，不遗余力地竞相争夺客户资源而置风险于脑后，当央行出台121号文件要求各家银行严控房贷风险时，商业银行依然我行我素、阳奉阴违，在发放房贷时十分地通融。
银行赚取存贷利差而疏于对房贷资格的审核和把关，为房地产开发商的虚假按揭和骗贷提供了可乘之机。目前开发商为解决资金短缺矛盾，通过制造虚假买卖合同骗取银行贷款的手法非常普遍。虽然因房市购销两旺，暴露出来的骗贷案并不多，但前不久东窗事发的中国银行北京分行6亿多元的骗贷案已经为银行敲响了警钟：一旦房市风云突变，楼盘销售受挫成为烂尾楼，假按揭将原形毕露，届时银行潜在的风险将迅速释放出来。此外，投机炒房者把银行当成“提款机”，通过多头授信大量贷款买房，将银行推至风险的火山口；而个人购房者的逃贷同样危险，当经济不景气使众多按揭购房者无法用投资收益抵消房贷成本而纷纷逃贷时，风险将迅速被转嫁到银行身上。房市的危机最终会引发金融危机。
4.购房者与房市泡沫。我国房价持续攀升的源动力来自日益膨胀的市场需求。购房者作为房市埸中最大、最复杂的利益群体，按其不同的利益诉求可划分自用性和非自用性两种需求类型。
自用性需求是代表房市真实需求的消费主体，也是房地产市场的基石，但这一利益群体属于房市中的典型的弱势群体，缺乏表达其利益诉求的话语权，高房价令其望房兴叹，不少人被市场边缘化，沦为这场房市盛宴的看客；个别既不愿当看客，又不愿受开发商盘剥的消费者用“合作建房”的方式与市场相抗争，这种“开倒车”不过是市场弱势群体表达其利益诉求的一种无奈之举；而更多的人则禁不住买房了就增值的赚钱诱惑，抱着搭便车或捞一把就走的想法，冒险击鼓传花，把自己的血汗钱悉数放进开发商的腰包，将其后半生抵押给银行。事实上，普通购房者正在接手房地产繁荣的大部分成本，统计显示，房地产开发商贷款增速去年迅速下降，年末贷款余额为0.78万亿元，同比增长17.3％；而消费者购房贷款增速却高出一倍，达35.15％，年末贷款余额为1.6万亿元，也多出一倍。这意味着一旦市场逆转，他们将承担大部分风险，被迫沦为房市泡沫的牺牲品。
非自用性需求又叫投资（投机）性需求。国内房市的持续走高对包括海外资金在内的各路游资无疑具有巨大的诱惑，尤其是在目前人民币升值压力增大的敏感时期，海外资本把房地产当成豪赌人民币升值的赌具，将大量资金注入国内房地产市场，拉动高档房价格过快增长，今年一季度，高档住宅价格同比增长12.9％，比同期商品房及其中的经济适用房、普通住宅分别高3.3和9.5、3.2个百分点。进而造成整个商品房价格上涨和结构扭曲。“炒家”们借鸡下蛋，用银行贷款大量购买高档房，以赚取差价为目的快进快出，甚至与开发商联手炒作，共同推高房价，以牟取暴利。一有风吹草动就立刻卖房走人，对市场的稳定发展破坏性极大。投资性购房比例偏大和投机炒作严重，是我国房地产泡沫化的主要根源，抑制这类不正当需求是此次房市调控的当务之急。
二、政府调控的对策与路径
房地产泡沫不是一个单纯的微观经济现象，而是一个宏观经济问题。由于房地产业对其他相关产业的连带效应十分显著，因而房地产市场能否健康发展对整个社会经济影响深远，房地产泡沫一旦破裂将会对包括金融系统在内的国内经济环境造成严重危害。因此，房市虚热问题引起了中央的高度关注，自今年3月央行调高房贷利率起，管理层屡出重拳，从各个方面为房市降温减压。由于任何调整都不可避免会触及某些利益群体的既得利益，必然遭遇“上有政策、下有对策”的阻力，使调控功效严重衰减、大打折扣。因此，必须有的放矢，针对市场不同利益主体，选择相应的对策和路径加以规范与调整。
1.博弈市场“无形之手”。近几年来，国内一些既得利益集团已渐成气候，他们善于以各种方式来表达自己的利益诉求，对国家政策的倾向性施加影响，而其中最有代表性的就是房地产行业，目前这一利益群体已经成为国内最强大的游说团体，这无疑增大了管理层的调控难度。作为强势群体一方的房地产企业如今已同市场中其他强势群体已经形成了一种比较稳定的结盟关系，并显示出相当大的社会能量，对整个社会生活开始产生重要的影响，其中包括对公共政策制定和执行过程的影响。比如在有关贷款问题上，房地产开发商曾经联合起来和央行斗法；再如在1990年代中前期实行经济紧缩的方针时，一些房地产开发商赞助了一系列的经济发展研讨会，由经济学家出面呼吁政府实行宽松的财政和金融政策，通过对话语权的争夺，达到维护其既得利益的目的。2003年6月初，央行出台了121号文件，随即遭到了来自房地产开发商的“发难”，后来国务院出台了被市场理解为对121号文的斧正18号文件。另外，近些年来，在诸如拆迁、征地等问题上，资本与地方政府的结盟关系，也已清晰可见。前不久在中央发出调控房地产价格的信号之后，房地产商立即矢口否认自己与房价暴涨有关，而将原因归咎于“国家对土地实行了严管的政策，房地产用地供应不足”，事实却是开发商普遍囤积土地，待价而沽。随着房市“新政”的贯彻落实，又传出了诸如“房地产是国民经济的支柱产业，不能因为调控房价而影响经济大局”的声音。这种名为政府着想，实为自己的既得利益说话的游说，是利益集团和政府博弈的一种高明的方式。另外，一些有实力的开发商目前正在积极联合展开“院外活动”，通过上书或造舆论等方式，对管理层的政策施加影响。因此，必须改变房地产暴利者独霸房地产市场话语权的局面，否则房地产企业干扰和影响调控、误导消费者的情况就难以改观。[5]
2.管住地方政府“闲不住的手”。地方政府是中央政策的传导机制。在行政调控房价问题上，中央政府更多是起监督检查的作用，关键在于地方政府的执行是否打折扣。两年前中央针对房地产泡沫倾向进行的宏观调控未能达到预期目标，除了房地产业界的多方游说外，与地方政府对中央调控政策的“传导阻滞”也有很大关系。地方政府与房地产有太多的利益关联：房产繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，提升官员的政绩等等。因此，尽管中央政府三令五申抑制房地产投资，控制房地产价格，但地方政府却想尽一切办法维持房地产市场的繁荣景象。比如，借宏观调控之名，收缩土地供应，人为抬高地价；对于房地产商囤积土地的做法，睁只眼闭只眼，以抬高新地批租价格；为了增加财政收入，搞政绩工程，不切实际地加大了原有住房的拆迁规模等等。作为房地产市场繁荣的净收益者，地方政府的出发点与中央抑制房地产投资政策取向相反，希望房子价格越来越贵，这样才能吸引更多的开发商，才能卖出更贵的土地价格。政府的政绩追求和财政压力，导致行政因素对房地产业的过度干预，这是房价爆涨的主要原因。所以，要平抑房价、消除房市泡沫，当务之急是彻底切断官商之间的利益纽带。
房市“新政”中的行政问责制对地方政府震撼极大，地方政府闻风而动，一改过去“上有政策下有对策”的做法，积极响应中央宏观调控政策。然而要彻底消除泡沫隐患，必须从转变政府职能问题入手，解决地方政府在房地产市场中的角色定位，克服政府公共行政的“缺位”与“越位”并存的弊病，既不能过多地干预甚至直接“操盘”房地产市场，也不能将房价的控制权完全交给市场，而自己无所作为。地方政府的主要职责是促进社会“公平”，即解决和化解本地区各个社会群体的利益对立与冲突，协调并实现各方利益的大体均衡。政府应管好“闲不住的手”，同时把主要精力放在维护正常的市场秩序，规范和约束市场主体的行为，构建和完善的住房社会保障体系，建立市场运行规则和监管机制，使政府“有形的手”真正运用到位，有效弥补市场失灵的缺陷。
3.严把银行信贷闸门。目前国内金融机构个人房贷规模已超过1.71万亿，形势非常严峻，因为房贷虽然具有资金放大功能，催化和激活市场需求，但房贷的资金杠杆作用同样具有放大风险的效应。房市大涨银行的风险骤然升高，一旦房市急转直下，银行的潜在风险立即变现，银行将被套死。由于管理层清楚地意识到房市泡沫给银行带来的巨大风险，因此央行在今年3月打响平抑房市的“第一枪”就是调整银行利率，以抑制市场过旺的需求，同时降低银行日益膨胀的风险。利用利率手段调节市场行为只能缓解银行的外部风险，而要想真正化解银行风险，还必须强化银行系统的内部监管，提高其自我约束能力。目前国内银行存在的最大问题是对信贷把关不严：在对付开发商圈钱路径上缺乏有效的办法。而在按揭贷款方面，风险意识十分淡薄，房贷审批形如虚设，任何人随便从什么地方弄张收入证明，就可以办理房贷。另外，银行在对贷款人真实信息的掌握上缺乏相应办法。因此如何严把信贷闸门关是国内各商业银行亟待解决的新课题。
4.抑制投机与疏导消费。抑制市场需求是此次宏观调控的重心所在，而市场过热的一个重要因素就是投机行为的盛行。因此降低泡沫成分的关键是釜底抽薪，即通过缩小投机的获利空间来降低购房者市场预期。由于土地的不可再生性，加之通货膨胀因素的影响，房价总体上升是一个必然趋势，这就使房产具有投资的功能，而房产的升值空间越大，投机性就越强，泡沫成份也就越重。所以要抑制投机，关键在于缩小其升值空间，而提高炒作成本如对商品房转手征收资产利得税就是途径之一。
来自国家统计局的数字显示，今年一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5％，涨幅比去年同期提高5.8百分点房价增速依然不减，可见宏观调控并未降低市场需求的热度。所以，在提高购房成本的同时，还要通过疏导方式分流房市热钱，而投资渠道的多元化有助于目前过热的房市回归理性。
必须强调的是，普通消费者的住房需求同样存在过旺苗头。一是国内居民自有住房率过高，据有关统计显示，目前中国城镇居民自有住房率业已达到82％，而欧美发在国家自有住房率最高不过60％。二是因贷款购房热形成的高负债家庭的激增。这一现象可能成为经济和社会的不稳定因素。从长远来看，政府有责任对居民的住房观念加以合理引导，转变“租房不买房”、“均住房”等传统观念，培育房屋租赁市场，从政策上鼓励人们租房，从而降低社会的住房自有率。因为“居者有其屋”的“有”，既指“所有”，也指“占有”。这是我们构建完整的住房保障体系理论依据，一个由商品房、经济适用房和廉租房所形成的合理住房结构，才能适应社会成员不同层次的需要。所以，实现消费层次与消费水平的对接，构建合理的住房消费结构是抑制房市需求过热的一个重要举措。
尽管管理层的“有形之手”对中国的市场影响依然不小，但政府干预也必须适度，绝不能重蹈计划经济的覆辙，应该看到，房价的大起大落都不利于房地产业的健康发展，宏观调控的根本目的是实现社会中各种利益群体的利益均衡，只有兼顾各方利益，才能稳定大局。因此指望调整一步到位是极不现实的。目前这场政府的有形之手与市场无形之手的新一轮博弈的帷幕才刚刚拉开，未来房市走向现在还难以断定。但可以肯定的是，此次围绕房市的调控不会一帆风顺。
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