秦皇岛港股份有限公司 杂货港务分公司 河北省秦皇岛市 066000
摘要：目前，因为房地产成本控制的不合理性，在房地产激烈竞争市场催化下，此行业的利润率被逐渐压缩，且使之获取的途径逐渐向市场价值合理规律化，不可避免的增大了利润获取的难度。在此情况下，市场中较多的房地产企业通过楼盘高价出售寻求弥补成本控制不足，以获取产业高额利润回报的时代基本不存在。因此，需要加强预算管理才能够提高土建工程的经济效益。
关键词：土建工程；预算控制；成本控制
引言
21世纪以来，房地产行业作为发展最快的行业之一，为推动国民经济和社会的发展做出了重大贡献。房地产企业数量的急剧增加，行业竞争异常激烈。房地产业逐渐成为高利润率的产业之一，同时也导致房地产成本相应迅速增加。房地产行业国家政策逐步从宏观调控向市场化方向普及，形成“行业生命周期+政策指引”共同作用的产业链，一方面，国民收入水平的提高以及城市化与工业化发展的不匹配，长期积压的社会需求为房地产行业的快速发展提供了契机；另一方面，中国整体的经济增长具有明显的投资驱动型特征，房地产行业具有产业链长和产业面宽的特征，长期成为带动国民经济增长的支柱产业。但在此过程中房地产偏离了发展的正常路径，掩盖不了“泡沫化”的事实。以XY房地产A项目实际案例为研究对象，对项目中的各阶段的成本控制问题和成本构成管理进行分析总结，就其中成本的薄弱控制环节，结合挣值法和价值理论，针对性的对房地产项目的设计阶段和施工阶段的成本进行分析和控制。
一、房地产阶段性成本构成的重要性分析
房地产企业的开发成本，包括房地产开发商在房地产楼盘的开发、项目生产和建成运营过程中所支出的各项费用的总和。而房地产开发主要分为立项、设计、施工，运营维护四部分，成本费用即是企业在这四个阶段所发生的费用总和。房地产开发项目的四个阶段的成本管理影响因素较多，必须综合考虑各类潜在的风险。影响因素主要分为外部环境因素和内部可控因素。外部环境因素包括一般宏观因素、行业因素、经营因素。内部可控因素包括企业资源、项目决策、工程设计方案、市场需求及功能标准、工期建设以及组织管理能力等。
在整个房地产项目运行过程中，施工前的策划和设计是项目投资控制的重点，各阶段对房地产项目成本控制的影响程度。项目成立后，投资控制重点就在于整个设计阶段。有关数据表明，设计费通常只占了项目全寿命费用的3%-10%，但整个设计影响到了项目施工过程的费用，包括对施工方案的选择，施工技术的确定，也不可避免的影响到后续的所有施工阶段或质保时间内的费用。
二、XY房地产A项目简介
XY房地产A项目是由江西XY房地产开发有限公司开发建设的住宅和社区配套及商业工程，框剪结构。本工程用地面积为71150平方米，用地性质为居住用地商业用地，总建筑面积约为13.1万平方米，地上计容面积为10.67万平方米。容积率为1.50。项目拟分两期开发，其中一期位于用地南侧，成排布置，包含1-18#楼多层建筑（其中1#楼为会所；17#楼为商业店铺；2，3，4，5#楼为多层住宅；其他均为花园洋房）和四个半地下车库；二期位于用地北侧，包括19-24#楼6幢二类高层住宅，均为18层，25#楼为一类高层综合楼（其下部两层为社区用房，上部16层为住宅，总共18层）。
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三、XY房地产A项目阶段性预算管理分析
1、全过程成本控制观念不足，忽视了决策阶段的成本控制
决策阶段成本控制属于事前成本控制，由于这一阶段所耗费资金权重较小，所以公司领导层对这一阶段并未给予足够的重视，成本控制理念在这一阶段表现缺失事前准备，由此也给项目的后续进展带来了一些麻烦。
市场调研不充分，可行性研究相对粗略，未能做好项目投资估算
XY房地产主要偏向管理，项目团队组建较仓促，缺少专业调研人员，市场调研和可行性研究流于形式，更没有进行细致的项目投资估算。此外，项目选址时对周围项目交通、采光的影响考虑不够充分，土地拆迁和征收工作繁重，给公司造成了一定经济损失，还因此对周边居民进行了适当的赔付，加大了项目的成本。
2、中标单位的选择不科学
XY房地产重在现场管理，缺乏专业的技术团队。因此，在建安总包招标前对施工图做出工程预算，过分压低承包商的合同值，最后选择了标底造价最低的建筑公司。在实际施工过程中，施工队伍管理不规范，为了降低工程造价，出现了一些偷工减料问题，直接影响了项目的进度和质量，在后续返修和质保阶段无形中加大了项目成本。
综上，项目的目标成本的最终完成是一个跨度大时间长的过程，陈旧的成本核算理念导致成本控制中收集的信息质量低劣，缺乏预测性和全程掌控，时间上滞后严重，其纵向深度和横向广度不够，成本控制在XY房地产项目管理中的重要作用发挥不足。
四、XY房地产A项目阶段性预算管理分析
1、设计阶段成本控制分析
设计阶段成本控制分析项目初期设计是整个房产项目中的关键环节，直接决定项目成本控制的预算的精确性和合理化。XY房地产公司没有严格执行上述要求，忽视了对成本的估算计划。决策层更多的是秉持传统思维观念贯彻成本控制的始终，将已经发生的成本费用作为管理重点，缺乏事前的计划性周密性，在设计阶段对成本控制原则明显考虑不足。因此导致成本管理的的效果折减，利润空间被压缩。
确定设计方案后，由于前期耽误时间较长审图工作管控不严，缺乏技术经济分析。A项目的开发导致出图匆忙，设计的各方面专业人员没有有效沟通能很好地处理技术与经济的对立统一关系。设计阶段没有细致合理的审核图不纸，给施工造成较多困扰，相应增肌了费用支出。对施工图设计单位没有约定定额设计指标，导致施工图中的钢材和混凝土的含量过高，18层住宅楼框架剪力墙结构，钢筋含量超过60 kg/m2，地下车库顶板荷载设计均按上消防车荷载而设计，除了直接导致项目的成本增加外，也给设计阶段成本控制措施落实带来操作上的困难。
2、施工阶段成本控制分析
针对房地产项目施工阶段的成本控制问题，主要从如下方面分析。首先，关注度简单停留在成本估算及后期销售价格预测的数字变化，对建设标准规范的确定、施工方案的选定、设备工艺选用等方面不够重视。其次，施工现场签证的结算工作不及时。通常，除项目抢修阶段外，施工完成后的签证，应当在3日之内报监理工程师及工程部确认工程量，7天内统一签署意见并反馈项目部。然而，成本管理在事后核算和成本预算阶段，对施工阶段的动态成本的监控不及时，导致项目成本偏离实际。实际项目操作中，成本控制组织参与的人员较少，主要管理工作仍停留在看图纸、管质量、抓进度，协调施工单位。部门及各岗位缺乏有效的沟通，使得各项工作不能得到有效执行，导致在工作协调失衡而增加费用投入。
实际上，控制工程成本必须贯彻成本控制和经济技术相结合的原则，在保证工程质量的基础上尽可能压缩工程成本，成本控制观念应渗透整个项目阶段。施工阶段的时间跨度最大，且不确定危险源较多，因此必须注重施工阶段的成本控制分析，加强成本管理和人员投入。
【总结】
目前，国家工程项目开发建设过程中，普遍存在些问题，比如，管理方式陈旧，人员担职不担责，技术素质低，工程质量滑坡，工程造价上升，技术与经济脱节等。施工阶段投资多，所需的资源多，节约投资的潜力大，所以实施价值工程具有显著的工程意义。不可否认，我国的价值工程仍处于探索阶段，价值工程在相关领域的研究比较广泛，但房地产行业缺乏深入的理解，在建筑工程领域的应用较浅显，没有形成系统的实施办法及流程。面对建筑行业对于价值工程的强大需求，在价值工程在我国建筑行业系统地应用面临着各种不同的困难的情况下，价值工程有着广阔的发展前景。
综上所述，在市场经济的推动下，地产行业已经成为国家的支柱产业之一，价值工程理论在房地产项目成本控制的有效利用中，不但可以提高国家建设的管理水平，同时也会极大地减少资源的浪费的可能性，提高国家的核心竞争力。
参考文献
[1]俞桂林.浅谈房地产开发项目成本控制[J].四川建材，2010：174-175.
[2]翁益郎.浅谈房地产项目成本控制与管理[J].四川建材，2009：277-278.
[3]刘敏智.试论房地产项目成本目标的管理[J].山西建筑，2007：230-231.
论文作者:杨雨萌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/25
标签：成本控制论文; 项目论文; 阶段论文; 成本论文; 房地产论文; 工程论文; 因素论文; 《建筑学研究前沿》2017年第15期论文;