案解不动产进项税额抵扣的账务处理，本文主要内容关键词为：进项论文,税额论文,不动产论文,账务处理论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国全面推开营改增后，不动产被纳入增值税抵扣链条，这对各个行业的纳税人来说是重大利好。那么，纳税人对购入的不动产应如何进行进项税额抵扣?以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等不同形式取得不动产的抵扣政策有无区别?不动产改变用途，以及不动产、不动产在建工程发生非正常损失时进项税额如何抵扣?企业注销时，尚有未抵扣完毕的待抵扣进项税额应如何处理?针对这一系列税务问题，笔者结合国家税务总局发布的《不动产进项税额分期抵扣管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)及具体案例，对以上问题进行探讨： 案例：某大型工业制造公司(增值税一般纳税人，以下简称H公司)发生如下业务(以下业务取得的增值税专用发票已在当月通过认证，除增值税以外的其他税费略)： (一)2016年5月15日，H公司从某房地产公司购买一个门市房A，用于对外出租，购置价款为5000万元(不含税)，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为550万元，当月计入“固定资产”科目核算。 1.2016年5月15日购进门市房A。根据国家税务总局公告2016年第15号文件规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。待抵扣进项税额记入“应交税金——待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金——应交增值税(进项税额)”科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额，并建立不动产和不动产在建工程台账，记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 H公司账务处理如下(单位：万元，下同)： 借：固定资产 5000 应交税金—应交增值税(进项税额) 330 应交税金—待抵扣进项税额—门市房A 220 贷：银行存款 5550 2.H公司从6月开始计提折旧，按20年计提，假设残值为0： 月折旧额=5 000÷(20×12)=20.83(万元) 借：其他业务支出 20.83 贷：累计折旧 20.83 3.2017年5月(取得扣税凭证的当月起第13个月)抵扣购进门市房A的待抵扣进项税额： 借：应交税金—应交增值税(进项税额) 220 贷：应交税金—待抵扣进项税额—门市房A 220 4.假设2017年1月，H公司将门市房A销售给甲公司，售价5800万元(含税)。 国家税务总局公告2016年第15号文件第六条规定：“纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。”需要注意的是，根据国家税务总局发布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 H公司向门市房A所在地主管地税机关预缴税款=(5800-5000)÷(1+5%)×5%=38.10(万元) 账务处理： (1)借：应交税金—应交增值税(进项税额) 220 贷：应交税金—待抵扣进项税额—门市房A 220 (2)借：应交税金—应交增值税(已交税金) 38.10 贷：银行存款 38.10 (3)借：银行存款 5800 累计折旧 166.64 贷：固定资产 5000 应交税金—应交增值税(销项税额) 574.77 营业外收入 391.87 5.假设2017年1月，H公司将门市房A改变用途，专门用于对内部职工提供育儿、医疗服务。 国家税务总局公告2016年第15号文件第七条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率 不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。 门市房A净值=5000-20.83×8=4 833.36(万元) 不动产净值率=(4833.36÷5000)×100%=96.67% 不得抵扣的进项税额=(330+220)×96.67%=531.69(万元) 不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额=531.69-330=201.69(万元) 因此，不得抵扣的进项税额531.69万元＞已抵扣进项税额330万元。账务处理： 借：固定资产 531.69 贷：应交税金—应交增值税(进项税额转出) 330 应交税金—待抵扣进项税额—门市房A 201.69 6.假设H公司2017年1月被一家上市公司收购，根据收购协议办理注销手续。对于购买门市房A尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，于注销清算的当期从销项税额中抵扣。 借：应交税金—应交增值税(进项税额) 220 贷：应交税金—待抵扣进项税额—门市房 A220 如果纳税人注销清算时，当期销项税额大于其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，则全额扣除；如果计算后出现留抵税额，则不予退税。 (二)2016年6月15日，H公司新建一厂房B，使用2016年4月11日购进的钢材一批，价款2000万元(不含税)，取得的增值税专用发票上注明的税额为340万元(已在当月认证并抵扣)。6月，H公司支付给某建筑设计院厂房设计服务费为50万元(不含税)，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为3万元。6月17日，购进水泥用于新建厂房B，价款3000万元(不含税)，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为510万元。7月15日，购入给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防等设备，支付某公司贷款1000万元(不含税)，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为170万元。9月工程完工，取得某建筑公司开具的价款为800万元(不含税)的增值税专用发票，注明增值税税额为88万元。(其他业务略) 1.H公司领用4月份购进的钢材用于建设厂房B的账务处理。国家税务总局公告2016年第15号文件规定：“购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。” (1)购进钢材时： 借：原材料—钢材 2000 应交税金—应交增值税(进项税额) 340 贷：银行存款 2340 (2)钢材转用于不动产在建工程时： 借：在建工程 2000 贷：原材料—钢材 2000 (3)已抵扣进项税额的40%部分于转用的当期从进项税额中扣减时： 借：应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 136 贷：应交税金—应交增值税(进项税额转出) 136 2.H公司购进水泥用于建设厂房B的账务处理。国家税务总局公告2016年第15号文件规定，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，其中60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 (1)购进水泥时： 借：原材料—水泥 3000 应交税金—应交增值税(进项税额) 306 应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 204 贷：银行存款 3510 (2)水泥用于不动产在建工程时： 借：在建工程 3000 贷：原材料—水泥 3000 3.接受设计服务时： 借：在建工程 50 应交税金—应交增值税(进项税额) 1.8 应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 1.2 贷：银行存款 53 4.购入给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防等设备： 借：在建工程 1000 应交税金—应交增值税(进项税额) 102 应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 68 贷：银行存款 1170 5.9月工程完工，当月投入使用： (1)借：在建工程 800 应交税金—应交增值税(进项税额) 52.8 应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 35.2 贷：银行存款 888 (2)借：固定资产 6850 贷：在建工程 6850 6.2017年6月，H公司将2016年6月接受设计服务40%的待抵扣进项税额从销项税额中抵扣： 借：应交税金—应交增值税(进项税额) 1.2 贷：应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 1.2 7.2017年6月，H公司将2016年6月转用于厂房B建设的原材料钢材40%的待抵扣进项税额从销项税额中抵扣： 借：应交税金—应交增值税(进项税额) 136 贷：应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 136 需要注意的是，购进时已全额抵扣进项税额的货物转用于不动产在建工程时，其已抵扣进项税额的40%部分在转用的当期从进项税额中扣减计入待抵扣进项税额后，于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣，而非取得扣税凭证的当月。 8.2017年6月，H公司将2016年6月用于厂房B建设的原材料水泥40%的待抵扣进项税额从销项税额中抵扣： 借：应交税金—应交增值税(进项税额) 204 贷：应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 204 9.2017年7月，H公司将2016年7月用于厂房B购入的给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防等设备40%的待抵扣进项税额从销项税额中抵扣： 借：应交税金—应交增值税(进项税额) 68 贷：应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 68 10.2017年9月，H公司将2016年9月接受建筑服务40%的待抵扣进项税额从销项税额中抵扣： 借：应交税金—应交增值税(进项税额) 35.2 贷：应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 35.2 11.假设H公司在厂房B的施工现场修建了临时工棚，购进相应材料(假设不考虑其他支出)100万元(不含税)，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为17万元。 国家税务总局公告2016年第15号文件规定，房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。 (1)搭建时： 借：在建工程 100 应交税金—应交增值税(进项税额) 17 贷：银行存款 117 (2)投入使用： 借：临时设施 100 贷：在建工程 100 12.假设2016年9月，已完工的厂房B被某行政部门依据相关法律法规认定为违法建筑被依法拆除。(其他业务略) 国家税务总局公告2016年第15号文件规定，不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。 该公司耗用的购进货物、设计服务和建筑服务支出=1000+2000+3000+800+50=6850(万元) 已抵扣的进项税额=340-136+306+1.8+102+52.8=666.60(万元) 待抵扣进项税额=136+204+1.2+68+35.2=444.40(万元) 借：营业外支出 7961 贷：在建工程 6850 应交税金—应交增值税(进项税额转出) 666.60 应交税金—待抵扣进项税额—厂房B 444.40 这里特别提请注意的是，在分期抵扣不动产进项税额时，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)的要求，据实填报《增值税纳税申报表附列资料(五)》(不动产分期抵扣计算表)。建议纳税人建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录、归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。对适用简易计税方法的计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在台账中记录。纳税人未按照以上规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关将按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定进行处理。标签：销项税额论文; 应交税金论文; 国家税务总局论文; 进项税额抵扣论文; 应交增值税论文; 进项税额转出论文; 增值税抵扣论文; 营改增论文; 在建工程论文; 增值税纳税人论文; 银行存款论文;