【关键词】房地产；前期费用；投资成本；分析
1、房地产开发前期费用控制的重要意义
1.1 有助于降低房地产企业经营成本
增加利润的工作需要从降低成本和增加收入的两方面来进行相应的工作，在房地产企业的工作的过程中收入受到市场经济的影响比较大，因此其可控的范围比较小。成本控制的工作就在其中表现出很重要的作用，经济效益的增加与成本的降低的工作一定程度上呈正比的关系 [1]。
1.2 确保房地产企业能够持续发展
在房地产企业的发展的过程中，其与市场经济的变动、国家的经济等方面的政策密切相关，因此受到的外界因素的影响比较剧烈，为了保持其良好的、长期的、稳定的发展，就需要在工作的过程中控制成本增加利润，提高其继续发展的动力和核心的竞争力。无论是在内部压力的作用下还是在外部压力的作用下，都需要通过自我调整更好地适应经济的发展。
2、房地产开发项目投资成本分析
一个完整的房地产开发项目，从提出到完成要经过以下几个程序：项目的初步设想、投资机会分析、项目可行性分析、投资决策、实施和总结等。根据以上程序，房地产开发过程可分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋营销和物业服务等四个阶段。在实际开发过程中，通常将可行性研究、获取土地、报批报建、勘察设计等纳入到前期工作而统称为房地产开发前期工作。房地产开发项目比较复杂、变化因素多、不确定性大，因此不同类型的开发项目，其投资和费用构成有一定的差异。房地产开发投资总成本中前期费用一般包括以下几个方面的内容：土地征地及拆迁补偿费：包括土地出让金、契税、拆迁安置补偿费等前期工程费，可行性研究费、规划设计费、报批报建费、临时设施费等费用。其中报批报建费：主要指除国家、省明文规定必须收取的费种外，由当地市政府列入财政收费的项目。各地不尽一致，主要包括质量监督费、城市基础设施配套费、墙改基金、白蚁防治费、河道维护、水资源建设、劳保统筹、消防设备检测费、人防异地建设费等费用。
3、房地产前期工作的内容分析
3.1 可行性研究阶段
这是房地产开发的首要工作阶段，在此阶段，要进行市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行定位，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否赢利等。简而言之主要包括：市场研究、开发场地选择：拟定开发项目经济、社会、环境效益评价等工作内容。此阶段工作的好坏直接影响到项目开发目标的完成 [3]。
3.2 项目报批与前期工作阶段
房地产开发项目前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发建设实施做准备的阶段。主要包含以下几项工作：开发项目立项、项目规划设计与报建、申请《建设用地规划许可证》、申请土地开发使用权、领取《房地产开发项目手则》拆迁安置、开发整理、筹集开发资金。根据“实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范”文件规定，开发商按照市、县国土资源管理部门发布的公告在指定时间、地点参与招、拍、挂，取得土地使用权。
3.3 土地出让
根据“实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范”文件规定，开发商按照市、县国土资源管理部门发布的公告在指定时间、地点参与招、拍、挂，取得土地使用权。
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4、前期费用对投资成本的影响及其控制措施
4.1 土地出让金占投资总成本比例呈上升趋势
土地出让金不断抬高，导致开发成本不断加大，各大城市近期不断传出开发商以天价拿到土地，此项费用，已由前两年的占总成本的 30% 迅速上升到 60%-70%。实力不强的开发商面对这样的地价只能舍近求远到郊区寻找便宜地价进行开发了[4]。
4.2 勘察设计费影响
它包含勘察费以及规划设计费，这是整个项目的核心部分，决定了项目的可实施性，，既包括诸如容积率、日照、通风的合理性等客观内容，又包括国家对于区域规划以及相应的环保发展等要求，三通一平等土地开发费、设计费。
对于房地产项目而言，设计的节约是最大节约，它直接确定工程造价，而所谓的预结算只能计量而并无法改变工程造价本身。由此可见，成本控制一定要以设计阶段为重点，这是最有效控制房地产投资的根本所在。进行项目投资控制，一定要从这一环节上高度重视，例如实行设计方案招投标制度，通过专家评估达到设计方案的最优化，保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因此而产生的直接经济损失；实行限额设计，房地产项目的限额设计是建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施；加强对设计图纸的会审与审查工作。对图纸质量组成评审委员会认真仔细复核，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。
4.3 投资成本受到开发模式的直接影响
房地产市场上目前主要的开发模式：土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。一级开发成本将直接决定土地在二级开发市场上的基础定价。土地二级开发，是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。。土地市场也称为地产市场。有实力的房地产开发企业一般进行二级开发，中小开发企业只有逐步向一二级一起开发过渡，寻求符合市场发展要求的商业赢利模式 [5]。目前在房地产行业，二级市场通过招拍挂的方式获取土地越来越难，成本也越来越高。收并购的方式应运而生，虽然国家禁止直接转让土地，但是通过 股权收购等模式仍然可以实现。但最终交易对价也是由土地成本及前期费用所决定的。
4.4 房地产开发前期时间长短，对投资成本影响重大
前期工作对投资成本影响主要反映在前期投入资金占用方面。 主要是土地费用、拆迁安置补偿费、开发间接费用（银行贷款利息）、开发商管理费等，这一部分需要开发商先期支付，如果前期时间过长，资金占用费就加大，特别是以银行贷款或民间资本贷款等方式融资的项目，前期时间越长所需还贷利息就越多，开发成本就越大。因此，开发商应合理确定人员配置、加强与政府有关管理部门的沟通，尽可能缩短前期工作时间以降低资金成本。
5、结束语
综上所述，经济利益是房地产企业的生命线，成本控制对房地产企业的稳定发展起着至关重要的作用。希望通过对房地产开发前期费用的控制，对投资成本产生一定作用。希望通过本文能够探寻到提高房产成本控制水平的新思路。
参考文献：
[1] 牛凤瑞 . 中国房地产发展报告 [M]. 北京：中国建筑工业出版社，2015.
[2] 钱英杰 . 试论房地产开发成本核算方法与成本控制对策 [J]. 建材与装饰，2018（27）：139-140.
[3] 张院斌 . 房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析 [J]. 现代国企研究，2017（20）：54-55.
[4] 魏海乐，朱恭平 . 房地产开发企业项目成本核算及收入确 认实例 [J]. 财务与会计，2018（1）：59-60.
[5] 张清芳 . 房地产开发企业成本核算的分析与探讨 [J]. 襄阳职业技术学院学报，2017（6）：94-97.
论文作者:马成全
论文发表刊物:《工程管理前沿》2020年5期
论文发表时间:2020/4/30
标签：成本论文; 土地论文; 房地产开发论文; 费用论文; 项目论文; 房地产论文; 开发项目论文; 《工程管理前沿》2020年5期论文;