对我国房地产市场供需价格差异过大的分析，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,过大论文,供需论文,差异论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产业的发展不仅可以提高人民生活水平，也是国民经济重要的新的增长点。但目前房地产业市场供需矛盾十分突出，一方面，全国积压了四千万平方米商品房有待销售；另一方面，许多急需住房的家庭却又买不起住宅。因此，如何解决房地产市场的供需价格问题成为当前亟须研究的重要课题之一。
一、衡量房价及居民承受能力的标准
（一）合理房价标准的确定
按西方经济学观点，房地产供需曲线的交点，即为市场均衡的供需平衡点。这种平衡应是一种动态平衡。同时，由于房地产具有位置固定性、可增值等特性，影响房价因素呈现多元化，因而房地产供给对价格的弹性小，而需求对价格弹性大。此外，由于房地产投资量大、建设周期长、供应比需求有相对滞后性，容易产生市场风险。因此，房地产市场价格不易反映出它的价值所在。
合理的房价标准是客观的：其一，合理房价要和家庭收入相适应，房价过高，购买者必然减少。其二，合理房价要反映房屋价值，居民花费全部储蓄来买房必然慎之又慎，他们要求物有所值。其三，合理房价要反映市场供求关系，要反映消费者在地段、环境、房型、配套方面的效用调节因素。
（二）购买者价格承受能力的确定
1.根据恩格尔系数来确定房价购买力。我国人民的生活水平处于从温饱向小康过渡阶段，对应温饱水平，在住的方面开支能力为7.1 %—11.2%。若我国取11%的话是可行的（其中水电费3%，成本8%），则由此对应的每年等额支付的折现才为购买力可接受房价，因此现行房价应考虑住房寿命、利率、家庭年收入等几个因素的影响。
2.根据房价收入比来确定房价。按房价收入比理论，房价与居民收入客观上存在着一定的比例关系，成套房的房价与一般家庭年收入之比为3—6时较为合理，我国为10.84，可见我国现行房价过高。
3.按消费者效用函数理论来确定房价。边际效用：
Mu＝效用增加量△Y／消费增加量△Q可知居民边际效用呈递减规律，这种效用调节因素有地段价差、环境价差、房型价差、配套价差等。
二、房屋供需价格差异过大的原因分析
当前我国房地产交易中存在的房屋供需价格差异过大的问题是制约房地产业发展的症结之一。分析房屋供需价格差异过大的原因主要有以下几点：
1.开发商、购房者、政府三方利益的均衡未能实现。从房价的构成来看，开发商的利益是利润；政府的利益是地价和税费。当政府以垄断经营者身份出现时，体现在开发商成本中的地价和税费必然表现为刚性，并以种种方式转嫁到消费者身上，此时一旦经济预期不好，消费者惜购，风险发生，开发商唯一可调的利润空间有限，开发商、购房者、政府三方利益就失去了均衡，从而表现为房价居高不下，大量商品房积压。
2.开发商未按居民购买力和消费效用确定房价。开发商在对项目进行价格论证时，往往忽视了合理房价的客观标准。事实上，住的方面的开支仅仅是居民日常支出的一个方面，居民还有其他许多重要的支出要求，由此造成房价超出居民承受力，而房屋性能在消费者具体效用中又得不到体现，多数买房者不得不对已经交付的房屋进行二次改造。
3.开发商的土地价格过高，平均利润过大，从而抬高了房价。其一，土地价格过高。产生这种状况的原因主要是土地一级市场基本上是不透明竞争。在全部投资用地中，通过协议出让的占绝大部分，而协议出让价格又因不同谈判对象而变化。其二，开发商的平均利润过大。国际房地产平均利润约为6%—8%，而中国1990—1995年高达30%以上，就是最近市场疲软也有20%的利润率，由此可见，降低房地产利润也是降低房价的必要手段之一。
4.房地产市场自身特性引起的房价过高，由前述可知，房地产市场价格不易反映出它的价值所在，从供给特性来看，房地产具有寡头垄断特性和不同地点的不同质性，由垄断性造成超额利润过大，房价过高；由不同质性可知市区比郊区价格高，在郊区房价虽便宜，可人们就是不愿去。从使用特性上来看，由于房地产使用寿命长，一住户买了房子就等于把一辈子住房的大事给解决了，这事实上也是一种极端的超前消费，由此引起买主承受压力过大。
5.消费者的工资软低，房屋租金较低，房屋交易信息不对称要求低房价。由于居民收入有限，巨资投入房产确实力不从心；由于我国长期以来房屋租金较低，从而降低了消费者的购买意愿；由于房地产交易时存在严重的信息不对称，人们又无法知晓房屋实际价值如何、性能如何、特别是购后能否再随时如愿卖掉等等。因此，消费者购房时，往往顾虑重重，有着押赌之感。
6.政府确定房地产价格构成不合理，各种税费过多、过重，造成房价成本上升。从房地产价格的构成来看，政府把一些不该纳入房价的费用挤进了房价，如公益性的大市政设施配套建设、小区内公共服务设施、小区内商业盈利性配套设施等项费用。从税费方面看，目前房地产存在税费重复、税率过高问题。如在房地产销售中，即要向开发商征收营业税5%，又要向买房者征收契税6%；此外，还存在有些税率过高的问题。
三、缩小房地产供需价格差异的措施
1.开发商在项目开发前应先进行售价和消费群体定位。开发商在进行项目调研时要进行销售战略定位，通过各种手段预测出各消费群体的购买力和效用，由此再依照性能价格比进行方案设计。
2.开发商应努力降低成本费用。在选点策划时，尽量利用原有市政道路，这可节省大市政配套开支；尽量利用城市规划，找出未来期内即将开通市政配套设施，土地即将升值的地块；房屋设计要尽量做到高起点，最好大范围征集设计方案，集百家之长；小区销售前一定要形成气候，以争取人气。此外，房地产期望利润显然过高，调低目标利润率也势在必行，目前各行业平均利润率为10%，故目标利润率定在10%左右为宜。
3.购房者要量入为出。明确自己的购房效用，并请估价师对现房估价。购房者要尽量使自己做到房价支出一定时效用最大或效用一定时房价最小、合适的房价对应适合的效用。由于购房信息不对称，消费者很难了解到房屋的真实价值，因此，请估价师对现房估价很有必要。
4.政府应规范土地价格，减少税费，以降低房屋建造成本。其一，政府应强调土地以法治价。要建立以土地基准地价为主要手段的土地招标、拍卖机制，形成合理公平的土地市场价格体系。要在土地使用收费办法上进行有益的探索，建议以土地租金制取代一次性批租的办法，房价自然降低。其二，政府要清理一切不合法收费，解决税种重复、税率过高问题，特别是取消用以抑制房地产过热而制定的税费（如固定资产投资方向调节税）；在合理确定房价计价范围方面，公益类大市政设施建设费和文教类小区公共设施费应由政府财政负担，小区商业类盈利性配套设施应由受益单位投资，余下的真正属于房屋附着的配套设施费用才可进入成本。
5.政府要大量建造平价房，解决中低收入居民的住房问题。虽然中低收入家庭支付能力较低，但他们的住房需求却很大，因此要求在设计时目标明确，按功能价格比以满足使用功能为主；在开发成本上，国家给予政策倾斜，包括土地划拨（政府免收土地出让金、政策扶持（用地、贷款扶持，行政性收费减半等）、保本微利（3%以下的利润）， 以减免各种税费降低售价；在买房的资金筹措问题上采取国家补贴一块（有租、有售），自己用积蓄和差价调房出一块，银行按公积金月缴额贷一块（利率稍低），单位福利贴支一块，四者合一提高购买力。
6.政府应统一制定住宅性能评定指标体系，扶持住房再消费，对中低收入者提供风险担保。由于房屋交易信息不对称，政府有必要制定统一住宅性能评定指标体系，让居民有可比性标准，买得放心。此外，居民不愿意轻易下决心买房的主要原因之一，是买房后不易再卖掉，风险压力很大。因此，政府应大力搞活房地产二、三级市场，拓宽购销渠道。对中低收入家庭，我国目前由于银行按揭风险大，按揭利率过高、贷款期限过短，居民难以接受。为此，我们可借鉴美国30年代罗斯福新政的一些做法，如政府向中低收入家庭提供按揭担保、建立抵押证券的交易市场、建立住宅所有者信贷公司等以降低银行风险，从而降低银行利率、延长按揭偿还时间。
7.政府要进一步规范和完善房地产市场。其一，对当前积压商品房应采取的措施：开发商应充分认识到资本的时间价值，积压时间愈长，利息负担愈重，因此必须尽快降价出售；在开发商不愿降价的情况下，在适当时候债权人银行要遵循贷款准则，采取果断措施对逾期还款的房地产抵押品，进行低价拍卖；政府部门运用公积金对长期空置房强行低价收购，转为平价房或安居房销售给中低收入户。采取以上两项措施定可迫使房地产开发商主动通过削价出售。事实上不少空置房房型落后，再等下去愈等愈落后，更卖不出价钱。其二，进一步完善房地产市场的措施：要加强法律调控，理顺产权关系，以保证租金和售价的合理性。要建立规范化房地产价格体系，同时建立房地产市场估价制度，确定动态价值。要通过税收、土地、金融等优惠政策来鼓励房地产的生产和消费。要适当提高租金，使房租≥房价×长期储蓄率+折旧费+维修费，改变买房不如租房的状况，要严厉打击炒地皮的投机活动，对开发商资质应从严审查，房屋面市销售前必须做到六证齐全。